相較於早期，現今台灣新建的集合式住宅 (公寓大廈) 都有 30%~40% 的公設比，近幾年台灣房價不斷飆漲，愈來愈多人認為，花了錢買到的使用空間卻不是獨享的這點相當不合理，於是，「實坪制」開始被大家廣泛討論。世界上採用實坪制國家有哪些？相信多數人並不清楚，因此，本篇文章將簡單介紹幾個常見的實坪制國家，並整理台灣、日本和中國大陸公設比的差異，讓大家了解實坪制的真實面貌。
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實坪制國家有哪些
世界上多數大國都是實坪制國家
世界各國的不動產制度都有所不同，有不少網友稱「全世界沒有實坪制這種東西」，其實「實坪制」只能說是不動產登記制度中的一種概念，並非是一種制度，而台灣長期以來討論的「實坪制」指的是：買房時的房屋面積僅計算實際私人使用面積，不計入公共使用面積，如：樓梯間、大廳、中庭等等。
從上述的「實坪制」定義看來，世界上實坪制國家有很多，舉凡常見的歐美國家，如：美國、英國、德國和法國，甚至是台灣鄰近國家，如：日本、菲律賓和泰國，這些國家都是實坪制國家。
非實坪制國家有哪些
鄰近國家中國大陸是非實坪制國家
目前台灣的房屋單價是以「總移轉面積」計價，也就是權狀上的登記坪數除了私人使用的專有部分外，還包含公設 (如基本有機房、電梯、防空避難室、逃生梯、梯廳，另外還有健身房、閱讀室等等可供娛樂之共用空間) 和附屬建物 (如陽台、花台)，而停車位要另外加購，因此屬於非實坪制國家。而以鄰近國家來看，和台灣一樣是非實坪制國家有：中國大陸。
從上述的資訊看起來，世界上多數的國家似乎都是採用實坪制，這也讓不少專家和政治人物認為，台灣除了房價高，現今房價單價的計算方式似乎也很不合常理。不過，即使實坪制國家到處都是，但不同國家的不動產制度仍有些許的不同，以下用台灣人較熟悉的日本實坪制來和大家解釋實坪制的內涵。
日本實坪制
實坪制的概念在前面已經介紹過了，而日本實坪制的特點，大致可以分為以下 3 點：
一、權狀面積僅登記室內面積
日本的的不動產登記制度和台灣很像，房屋登記謄本上面會記載所有權人和房屋的基本資料，而房屋登記謄本上的面積通常僅有「專有部分」，也就是登記的面積只計「單戶室內從牆壁中心線以內的面積」。
二、陽台屬於公設不登記面積
在日本，陽台屬於逃生公設之一，並非私人所有，故沒有所有權，亦不會登記在所有權狀上。也因為陽台是公設，在使用上就會有所限制，如果依照台灣人習慣的使用方式在陽台堆放雜物，在日本是會被以影響逃生安全而禁止的。
三、停車位屬於公設有些只租不售
日本的公寓大廈和台灣一樣，一般都會規畫停車空間，但不同的是，日本公寓大廈的停車位是公設，有些公寓大樓會「買房附停車位」，有些則不會附車位，僅能要使用時向大樓管委會提出申請並繳納租金，也就是「只租不售」。無論是出租還是出售式的停車位，停車位的面積都不會記載在房屋登記謄本的面積中。
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補充：法國實坪制
前陣子世足賽很火紅的球星姆巴佩（Mbappé）豪宅比台北市便宜的新聞 (約 60 幾萬一坪)，在台灣引起許多討論，其中就有網友提過法國也是實坪制國家，因此，下面簡單整理法國實坪制的 3 個特點讓大家參考：
一、陽台、地窖和傭人房等附屬空間不計坪數
二、閣樓、樓中樓高度不到 180 公分不算產權面積
三、大露台會計入一半的面積去計算單價 (買賣房的潛規則，法律上露台亦不計坪數)
實坪制之所以會被拿出來討論，回歸到根本，其實是和不合理的高「公設比」有相關，每當看到賣房的廣告寫 XX 坪，總要另外再看公設比換算，才能知道實際使用坪數是多少。而對於合理的公設比，大家的看法各有不同，以下整理日本、台灣和中國大陸的公設比差異，供大家作參考。
日本、台灣和中國大陸公設比
日本公設比：0%
如同前面所介紹的，日本為實坪制國家，雖然有公設，但房屋登記僅計算室內坪數，公設部分不登記，故並不存在公設比。
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台灣公設比：30~40%
目前台灣屋齡 20 年以上的住宅大樓公設比約 20% 左右，而新建案的公設比則約 30% 左右，而公設比之所以會上升，原因在於民國 92 年蘆洲大火後，新的消防法規定，8 樓以上建築要有 2 座逃生梯，且逃生梯的寬度深度都要求增加，從此，公寓大廈就需要增加至少 5% 來作基礎公設。
不過，有滿多民眾發現到，有些新建案即使沒有規劃健身房、閱覽室或交誼廳這類娛樂性質的公設，公設比還是有 35%，甚至更高，這之中也透露出，台灣的新建案似乎有建商用公設灌坪數的亂象。
中國大陸公設比 (公攤比)：25~35%
中國大陸和台灣相似，也把公設比計入房價，稱為「公攤比」，一般民眾習慣用「得房率」來表示「實際使用面積」。依據各建案的規劃不同，公攤比也會有所不同，並沒有固定標準，以公寓大樓來說，大多 25~35%，仍較台灣低。
儘管在中國大陸也是持續有討論改採「實坪制」的議題，不過至今為止，中國大陸仍是非實坪制國家，短期間可能還不會有所改變。
非實坪制國家改採實坪制的困難點
台灣和中國大陸都是非實坪制國家，一直以來也都有對於改採「實坪制」的議題有過討論，但是至今多數專家學者仍認為執行上有困難，而其困難點大概可歸納以下 3 點：
一、已持有住宅的人多半反對
對已買房的人而言，改採實坪制並無任何益處，反而會衝擊到既有的權益，畢竟當年買房時可是花了不少錢在公設上，突然改成公設不登記，持有的房產面積瞬間少三分之一，可想而知有殼族絕對不會支持。以台灣來說，房屋自有率超過 8 成，所以會支持這項政策的恐怕還是少數人。
二、未持有住宅的人擔心房價因此上升
對尚未買房的人而言，房價居高不下才是真正要關心的，然而，變更為實坪制國家，似乎無法解決高房價問題，反而可能推升房價，畢竟即使公設不登記，建商蓋公設還是需要錢，而這部分的成本，勢必會由購屋者負擔，最終的結果就是讓房屋單價更高。
以台灣台北市 2022 年 1~10 月實價登錄成交資料作為計算基礎，若改採實坪制，房屋單價將從 72.5 萬元 / 坪增加至 89.6 萬元 / 坪，等於每坪要多付 17 萬元，漲幅近 24%。
更多關於改採實坪制六都的價差變化，請看：日本實坪制盛行全世界？台灣採實坪制台北市房價恐多 24%
三、減少地方稅收
以台灣的稅制來說，不動產的相關稅賦都是屬於地方稅，例如：地價稅、房屋稅和土地增值稅等等，而稅額的計算方式是以「登記面積乘上稅率」。若是變更為實坪制國家，每個人所持有的房屋登記面積就會減少，連帶會大量減少地方稅收，雖然地方政府可以提高房屋評定現值來彌補稅收，不過大幅調升也只會引發民怨，若是地方首長還希望有好的政績，想必是不會輕易調整房屋評定現值。
想知道房屋評定現值的計算方法，請看：房屋評定現值怎麼算？房屋現值計算方式？這一篇告訴你怎麼看
變更為實坪制國家無法改善高房價問題，但能使房價更精確
世界上多數國家的不動產登記制度，確實是以採「實坪制」居多，而在鄰近國家中，似乎也只有中國大陸和台灣一樣是屬於非實坪制國家，但這些實坪制國家在不動產登記制度上仍有些許的差異，以日本實坪制來說，其制度的特色有以下 3 點：
- 權狀面積僅登記室內面積
- 陽台屬於公設不登記面積
- 停車位屬於公設有些只租不售
而法國實坪制基本上和日本差不多，但對於不到 180 公分的樓中樓和閣樓，法律規定是不可計算面積的，除此之外，地窖、傭人房，以及嵌入在牆裡的櫃子也不能算在坪數裡。
比較台灣和中國大陸公設比，可以發現，台灣的公設比 (30~40%) 似乎還是比中國大陸公設比高 (25~35%)，或許是該思考這其中是否有建商以「拉高公設比」的方式進行房價稀釋 (房價灌水) 。
對於非實坪制國家改採實坪制的困難點，本文歸納出 3 點如下：
- 已持有住宅的人多半反對
- 未持有住宅的人擔心房價因此上升
- 減少地方稅收
許多支持實坪制的人認為，台灣變更為實坪制國家，才能真正反映高房價的嚴重性，避免建商利用公設虛灌坪數。其實無論是台灣現行的不動產登記制度，還是多數國家採行的「實坪制」，其中都各有利弊，並非實坪制國家的不動產登記制度才是最好的。不過，改採「實坪制」確實能讓大家在比較各國房價時更準確，或許從某些意義上來說，這也是國際化的一環。
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