遷錯戶籍，結果房地合一稅自住免稅額適用要等 6 年！有民眾因為名下有 2 間房子，自己戶籍留在舊房，為了適用自用住宅地價稅優惠稅率，把自己「已成年子女」戶籍遷入新房子，沒想到要賣新房時，卻發現不適用房地合一稅自住優惠免稅額和稅率，主因竟是遷錯戶籍，以下就來詳細解析。
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房地合一稅以 2016 年為基準分為舊制和新制
房地合一稅有分舊制和新制：
- 舊制：2015 年 (民國 104 年) 12 月 31 日以前取得的房地
- 新制：2016 年 (105 年) 1 月 1 日後取得的房地
正業地政士聯合事務所所長鄭文在解析，在個案中，民眾名下的 1 間房是在 2015 年 12 月 31 日以前取得，屬房地合一稅舊制，另外 1 間房是在 2021 年購買，故屬於房地合一稅新制適用範圍。
房地合一稅免稅額、優惠稅率適用 3 要件
之所以會出現適用房地合一稅免稅額和優惠稅率要再等 6 年的情況，是因為新制房地合一稅規定，個人交易自住的房屋、土地，需符合以下 3 項條件，才能適用自住 400 萬元免稅額及 10% 優惠稅率：
1. 個人或其配偶、未成年子女在房屋設有戶籍，並居住該房屋連續滿 6 年
2. 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用
3. 個人與其配偶及未成年子女，交易前 6 年內未曾適用自住房地租稅優惠
回到個案，民眾在出售第 2 間房時，在該房子設籍的是「已成年子女」，然而，如果要適用新制房地合一稅自住 400 萬元免稅額及 10% 優惠稅率，按規定需要所有權人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，並連續居住於該房屋滿 6 年，而個案中的民眾第 2 間房子中設戶籍的是「已成年子女」，自然不符合要件，所以不適用房地合一稅自住免稅額和優惠稅率。
遇到上述的情況，即使再將所有權人或其配偶、未成年子女的戶籍遷入第 2 間房，要適用房地合一稅免稅額和優惠稅率，按規定要再等 6 年。
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地價稅和房地合一稅優惠的設籍條件有些不同
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，根據土地稅法，要適用地價稅優惠稅率，設籍人可以是：所有權人、其配偶和直系親屬；但房地合一稅法規定，要適用房地合一稅免稅額和優惠稅率，設籍人僅限：所有權人、其配偶和未成年子女。
多數人為了節省地價稅，都會去申請自用優惠稅率並完成戶籍登記，但鮮少有人考量到把房子賣掉的情況，所以，常是賣房後才發現不適用房地合一稅免稅額和優惠稅率。
所有權人將戶籍設在房地合一稅新制房屋最保險
由於賣房時間點很難預測，建議如果名下同時有 2016 年前 (適用房地合一稅舊制) 和 2016 年後取得的房屋 (適用房地合一稅新制) 時，所有權人務必要將個人的戶籍遷入新制的房屋內，避免他日想賣適用房地合一稅新制的房屋時，才發現不適用房地合一稅自用優惠，重新設籍還要再等 6 年的窘境。
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