在台灣房地產裡，預售屋能不能順利交屋、會不會變成爛尾樓，經常是大家關注的部分。在不同國家的不動產市場中，預售屋的購買機制和法律保障都有些不同，本文將帶你探討在日本買房房買預售屋的安全性及其相關注意事項。
日本買預售屋 5 個保障
在日本買房想要選擇預售屋的你，可以參考以下整理的 5 個日本買預售屋的優點來判斷適不適合自己。
1. 透明的價格制度
在日本，預售屋的價格制度非常透明，並且通常不接受議價。建商會參考周邊的商業行情和其他參數，制定一個大致的價格範圍。
圖/信義日本
買房的人可以根據這個範圍提交購屋意願，而建商則會根據市場反應確定最終的售價。這種制度減少了購屋過程中的不確定性和繁瑣的價格談判。
2. 法律保障
日本的宅建業法提供了買房的人強大的法律保障。例如，類似台灣訂金的【手付金（てつけきん）】必須由第三方信用保證公司擔保，確保即使建商倒閉，買房的人也能夠取回自己的錢。
此外，買房的人在交屋前不需要支付像台灣會有的工程款，這也減少了買房的人的財務壓力和風險。
3. 簡單的買房過程
購買預售屋的流程相對台灣簡單許多。買房者在選擇喜歡的房子後，只需進行登錄並等待交屋。由於公開透明的價格、價格也都是固定的，買房的人不用再進行複雜、煩人的斡旋金、殺價等等價格談判，當然也不用擔心買了之後價格馬上就下跌或者上漲的情況發生。
日本買房流程圖
簽約 → 用印 → 申報契稅、土地增值稅 → 領取稅單 → 完稅 → 產權移轉登記(過戶核發新權狀) → 代償房貸 → 領取清償證明 → 塗銷原貸款之抵押權 → 辦理交屋簽署結案文件→ 交易完成 → 賣方次年申報綜合所得稅。
想了解詳細的日本買房過程，可以參考本站撰寫的此篇：日本買房條件有哪些？日本買房貸款、費用和注意事項看這裡！
4. 避免炒房行為
日本的預售屋制度通常不允許炒房行為。買房的人在交屋前無法轉讓預售屋的權利義務，除非得到建商的書面許可。此外，五年內轉賣的買房的人需要支付高額的讓渡所得稅，這也大大抑制了炒賣行為。
日本政府對於持有 5 年內出售房產會需要繳納 30.63%：
- 持有 5~10年內出售稅率為 15.315%
- 持有 10 年以上出售，6,000 萬日圓以下的房產稅率為 10.21%、6,000 萬日圓以上的房產, 稅率為 15.315%。
這點跟現在台灣今年（2023）開始實行的禁止紅單轉讓的平均地權條款和房地合一稅也有點相似。
5. 保障買房的人權益
日本的預售屋制度強調保障買房的人的權益。為了避免不動產業者拿了錢，房子還沒過戶就惡意倒閉，日本政府設置了一些規範來保護買房者的錢。
當你付了一筆大錢（例如頭款超過 1000 萬或超過總價的10%）給賣家時，賣家需要做一些額外的事情來確保你的錢是安全的。有兩種保障方法：
1. 銀行保證
賣家會和銀行簽一個契約，如果賣家無法交付房子給你，銀行會幫你要回你的錢。
2. 保險保證
賣家也可以和保險公司簽一個契約，如果賣家出了問題，保險公司會站出來保護你的利益，確保你不會因為賣家的問題而損失錢。
這兩種方法就像是一個安全網，確保你在購屋的過程中，如果發生一些不預期的事情，你的錢還是可以得到保障的。
在台灣雖然也有法律保障（履約保證），但是實際上遇到爛尾樓時，消費者無法全額拿回的狀況也有可能。可參考此篇了解更多：遇到爛尾樓錢可能拿不回？消基會提出履約保證機制規定應修改
日本買房 注意財務規劃
儘管日本的預售屋制度提供了諸多保障，買房的人仍需進行充足的財務規劃。例如，手付金（てつけきん）類似於台灣俗稱的「訂金」通常需要現金支付，通常為交易金額的 10%～20%。因此買房的人需要提前規劃自己的資金流外，也需要考慮到交屋後的房貸問題。
| 特點 | 台灣預售屋 | 日本預售屋 |
|---|---|---|
| 價格制度 | 可能存在議價空間 | 價格透明，通常不允許議價 |
| 法律保障 | 有一定的法律保障，但曾發生爛尾樓事件 | 強大的法律保障，包括手付金的第三方保障 |
| 購屋過程 | 相對複雜，可能涉及複雜的價格談判 | 簡單明瞭，無需複雜的價格談判 |
| 炒房情況 | 曾經存在較為明顯的炒房文化 | 制度上抑制炒房行為 |
| 交屋前付款 | 可能除了訂金外，還需要支付一部分工程款 | 通常除了訂金、必要費用外，不需要支付工程款 |
| 轉賣稅務 | 五年內轉賣需支付高額讓渡所得稅 | 五年內轉賣需支付高額讓渡所得稅 |
透過以上的 5 點，我們可以看到日本的預售屋制度在多個層面上保障了買房的人的利益，也提供了一個相對安全和穩定的購屋環境。但是，日本買房最重要注意的是選擇合法營業執照的公司。
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