向建商購買預售屋，可以享有低自備款、分期付款，比起新成屋和中古屋，預售屋付款方式最為輕鬆，而且，多數建商都會有配合的銀行，可以提供較優惠的貸款條件。究竟預售屋要怎麼買？買預售屋要準備多少錢呢？以下整理網路上 Dcard 網友分享的資訊供大家參考！
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預售屋要怎麼買？8 步驟告訴你
對於首次買房的人，或是沒買過預售屋的人，經常會詢問「預售屋要怎麼買？」，以下整理買預售屋要經歷的 8 個步驟：
一、看房
上網搜尋特定區域的預售屋建案，篩選出有興趣的建案後，聯繫銷售中心預約賞屋，在看房時若有喜歡的戶別，可於初步議價後先付一小筆訂金 (小訂)，請建商保留。
二、繳納訂金、簽約金、開工款
若確定要購買該預售屋，則給付、補足訂金 (補訂)，之後就可以將「預售屋買賣契約書」帶回家審閱，一般審閱期為 5~30 天。建議可以找熟悉法律、有購買預售屋經驗的親友或專家協助檢視，避免預售屋買賣契約書中有對買方不利的條款。如果確認預售屋買賣契約書中的內容都沒問題，就可以聯繫負責預售屋的代銷業者安排簽約時間，簽約當天要繳交簽約金和開工款。
在這個階段所繳納的「訂金 + 簽約金 + 開工款」，基本上可稱為「預售屋頭期款」，通常金額約為房屋總價的 10%~15%。
三、繳納工程款
預售屋簽約完成並繳納頭期款後，接著就是等待開工，在施工期間按期繳納工程款，一般預售屋的工程期約 2~3 年，工程款金額約為房屋總價的 10%～15%，繳納方式大致有以下 3 種：
1. 按工程期繳納：依照工程進度，分期繳納各期工程款，建商通常會設定 3～5 個工程期。(可參考下圖範例說明)
2. 按月或按期繳納：開工後不管現在施工到任何階段，購屋者都要按月或按期繳納定額的金額。
3. 一次性繳納 (零工程款)：施工期間不用繳納工程款，等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時，再一次繳清所有款項，因此又被稱為「零工程款」。
四、「客變期」變更設計
購買預售屋的其中一項優點，就是可以客製化部分室內格局、電源開關配置、建材和設備等，一般稱之為「客變」。如果有要進行客變，須特別留意要在建商指定的「預售屋客戶變更設計期」，請建商按照你的需求，變更室內設計，如此才能省去日後裝修成本，通常客變次數僅限 1 次。
五、銀行貸款對保
當建商領到使用執照後，銀行貸款部分就會安排時間對保，確認房貸借款人的身分別、年收入、職業等，以及要借的貸款種類、貸款利率、還款方式等細節。這個階段要簽屬的銀行文件相當多，建議大家要詢問清楚所簽屬的每一份文件的用途。
而 Dcard 網友認為最常有爭議的，是「撥款同意書」的部分，有些內容可能會有「房屋過戶完成後款項直撥至指定帳戶」、「得不通知借款人直接撥款」這類的條款，簽屬該文件時一定要仔細審閱，如有發現類似以上條款，一定要和銀行行卻確認清楚。
六、完稅
銀行貸款對保完畢後，接著就要來繳納各項稅款，通常這部分會由地政士 (代書) 負責代辦，費用可能由建商以「暫收款」的名義，收取約 20~30 萬的金額 (依據個案而有所不同)，採多退少補的方式，之後會另開立付款明細給買方。
▼ 建商和買方各別要負擔的稅目
| 付款人 | 稅目 | 說明 |
| 建商和買方 | 地價稅、房屋稅 |
※ 交屋日前的部分由建商負擔；交屋日後的部分由買方負擔。 |
| 建商 | 土地增值稅 |
應徵稅額 ＝ 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達 100%】× 稅率 (20%) 想了解更多可參考：【土地增值稅試算】土地增值稅大約多少查詢教學 |
| 買方 | 印花稅、契稅及相關規費 |
有關地政登記規費的介紹可參考：地政登記規費有哪些？地政登記規費及罰鍰試算工具介紹 |
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圖片來源：Canva
七、過戶登記
完稅之後，建商委託的地政士 (代書) 會到地政事務所，辦理房屋過戶登記的相關手續，約 3~5 個工作天即可完成。
※ 按照政府規定，建商應於領取使用執照後 4 個月內完成過戶登記。
八、驗屋後交屋
買預售屋最後一個步驟，即是驗屋交屋，若在驗屋時有發現房屋有瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「交屋保留款」，也就是交屋尾款中房屋總價的 5% 的金額，待建商將驗屋後發現的房屋瑕疵皆處理完成後，再通知銀行將扣留的交屋保留款給付給建商。
買預售屋要準備多少錢？Dcard 網友分享
在 Dcard 上有許多網友都會分享自己購買預售屋的經驗，大致上，Dcard 網友認為買預售屋要準備的錢可分為 4 大項：頭期款、工程款、雜項支出和裝潢費。
以下提供網友在 Dcard 上分享的買預售屋要準備多少錢的相關內容供大家參考：
一、頭期款：訂金、簽約金和開工款
買預售屋要準備的第一筆錢被稱為「頭期款」，通常由「訂金 + 簽約金 + 開工款」組成，金額大概是房屋總價的 10~15%，以房價總價 1,500 萬試算，須準備的頭期款就是 150~225 萬，此筆錢必須由買方自行籌措，不能向銀行貸款。
二、工程款
通常預售屋工程款的金額約房屋總價 10~15%，以房價總價 1,500 萬試算，須準備的工程款就是 150~225 萬，和預售屋頭期款相同，此筆錢必須由買方自行籌措，不能向銀行貸款。
而根據 Dcard 網友的建議，預售屋的「頭期款 + 工程款」至少要準備 20~30%，假設購買 1,500 萬元的預售屋，最基本要自備 300~450 萬元，而具體要準備多少錢，主要視購屋者可以從銀行爭取到多少貸款成數。
三、雜項支出：代書費、各種稅和相關費用
在 Dcard 網友的歸類裡，雜項支出包含代書費、各種稅、地政規費等相關費用，而雜支要準備的錢大約為房屋總價的 3%~5%，若以房價 1,500 萬計算，雜支所需準備的金額為 45~75 萬元。有關 Dcard 網友認知的雜項支出明細如下：
1. 代書費和地政登記規費 (約 2 萬)
- 簽約費：買賣雙方皆付約 1,000 元
- 產權移轉登記費：9,000~12,000 元
- 抵押權設定登記費：4,000~5,000 元
- 實價登錄代書費：1,000 元
2. 各種稅
包含契稅、印花稅、房屋稅、地價稅。
四、裝潢費
裝潢費是很多買房的人會忽略不計的一項費用，因為它未必會發生在買預售屋流程中，而是發生在預售屋買賣流程結束之時 (交屋後)，除非買方有進行客變。不過在 Dcard 網友看來，在估算買預售屋要準備的錢時，裝潢費也應估算進去，金額約房價總價 10%，以房價 1,500 萬試算，裝潢費應準備 150 萬。
Dcard 網友提供的裝潢費細項參考如下：
- 裝潢工程費及室內設計費：60~65% (約 90~98 萬)
- 家具及家飾：20~25% (約 30~38 萬)
- 各式大型家電：15% (約 23 萬)
※ 裝潢費會因個人需求及對生活品質的要求程度，而有很大的差異，以上資訊僅供參考。
Dcard 網友估計買預售屋要準備多少錢統整
按照 Dcard 網友提供的資訊，買預售屋要準備的錢統整如下：
| 項目 | 估算原則 | 以 1,500 萬試算 最低金額 |
以 1,500 萬試算 最高金額 |
| 頭期款 (訂金 + 簽約金 + 開工款) |
房價 10%~15% | 150 萬 | 225 萬 |
| 工程款 | 房價 10%~15% | 150 萬 | 225 萬 |
| 雜項支出 (代書費、各種稅和相關費用) |
房價 3%~5% | 45 萬 | 75 萬 |
| 裝潢費 | 房價 10% | 150 萬 | 150 萬 |
| 總計 | 495 萬 | 675 萬 | |
買預售屋步驟多，要準備的錢也不少
有關預售屋怎麼買，本篇文章整理了 8 大步驟如下：
- 看房
- 繳納訂金、簽約金、開工款
- 繳納工程款
- 「客變期」變更設計
- 銀行貸款對保
- 完稅
- 過戶登記
- 驗屋後交屋
買預售屋的步驟相當多，要留意的注意事項也很多，因此，可以說買預售屋並不是件輕鬆容易的事。
而對於買預售屋要準備多少錢，從 Dcard 網友的分享看來，若要買 1,500 萬元的預售屋，最少也要準備 495 萬元，並非只要準備房價的 20% (約 300 萬元) 就足夠，除了要負擔房價外，還要負擔額外的稅金、規費、代書費和裝潢費等，實際上買預售屋要準備的錢，至少要房價的 33%~45%。
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