近期許多民眾收到房屋稅單後發現稅額暴增，原因是稅制改革與戶籍設籍問題，導致自住房誤判為非自用，房屋稅率從 1% 飆升至 3.2%、甚至 4.8%。信義房屋邀請資深代書柯佩汶，解析 2025 年全新上路的「房屋稅 2.0」，並教大家用 3 步驟自檢房屋稅單是否正確，避免白白多繳稅金。
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錯繳高稅金？房屋稅 2.0 掀起稅單誤判潮
近期民眾陸續收到房屋稅單，卻意外掀起一波錯誤稅單潮，不少人明明自住卻被誤判為非自用，房屋稅從 1% 暴增至 3.2%、4.8%，稅金倍增令不少屋主錯愕。
信義房屋 Podcast《房屋聽信義》邀請信義房屋代書柯佩汶，深入解析全新上路的「房屋稅 2.0」，並教民眾三步驟自檢稅單是否正確，避免白繳冤枉稅。
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房屋稅 2.0 精神：落實居住正義
最新一集的《房屋聽信義》節目主題聚焦於 2025 年房屋稅 2.0 的重大變革。柯佩汶指出，這次稅制改革核心在於「落實居住正義」，透過全國歸戶、累進稅率、鼓勵出租與公益使用等方式，壓制囤房現象、減輕自住族群負擔。
房屋稅新制 5 大變革一次看
柯佩汶進一步說明，房屋稅計算基礎為房屋現值乘以適用稅率，而房屋稅 2.0 的五大變革有以下這些：
- 全國單一自住減稅：本人、配偶及未成年子女在全國僅持有 1 戶房屋，需設籍、自住且不得出租營業，稅率從 1.2% 調降至 1%。
- 提高多屋持有成本：採「全國歸戶」，多屋者法定稅率調高為 2%～4.8%。
- 出租申報所得減稅：申報租賃所得達租金標準，可適用較低的 1.5%～2.4%。
- 繼承非自願共有減稅：繼承取得之共有房產，改按較低的 1.5%～2.4%。
- 鼓勵建商釋出餘屋：建商興建住家用房屋在合理銷售期間 2 年內，可適用較低的 2%～3.6%。
符合自住房屋需符合 3 項條件
而房屋稅 2.0 符合自住資格有三要件：
- 本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且於該屋辦竣戶籍登記
- 本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內
- 無出租或供營業使用
「戶籍登記」是判定關鍵，補辦仍能退稅
對於不少自住者因未設籍、或為孩子學區遷出戶籍導致被判為非自用的情況，柯佩汶強調，「戶籍」是稅改判定自住的關鍵。即使實際居住，若戶口未遷入，仍將面臨高稅率課徵。
柯佩汶建議民眾可補辦戶籍設立，並向稅捐機關申請更正稅率。今年首度開徵放寬至 6 月 2 日前仍可遞件，已繳者核准後也能辦理退稅。
延伸閱讀：房屋稅自用住宅申請期限：設籍登記延長至 6 月 2 日
自檢房屋稅單 3 步驟，快速排查錯誤
柯佩汶提供三步驟自檢法，協助民眾檢視稅單正確性：
- 查稅單使用情形與稅率是否相符自住資格
- 比對戶籍狀況與申報用途，確認無誤再繳納
- 聯繫稅捐機關承辦人，釐清不符原因並補正
出租雖省稅，恐影響未來出售優惠
柯佩汶提醒，將房屋出租雖能獲稅率優惠，但若未來有出售打算，可能喪失：
- 自用住宅的土地增值稅優惠
- 房地合一稅優惠
- 重購退稅資格
「為了省幾萬房屋稅，反而損失上百萬稅務優惠，得不償失。」
專家節稅建議：優先規劃免稅與高現值自住
對於正在規劃節稅的民眾，柯佩汶建議，可優先選擇免稅房屋，房屋現值低於 10 萬元的價值以內，或者是有符合地方政府的標準，每人最多三戶，可免徵房屋稅，而高現值房屋規劃為自住戶，節稅效益最大，而若是出租應申報租金，或成為公益出租人，享稅率減免。
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