建物謄本怎麼看？標示部、所有權部、他項權利部 3 大區塊一次懂

買中古屋、辦房貸或確認房屋產權時，常會需要查看「建物謄本」。但第一次拿到謄本，上面滿是建號、主要用途、權利範圍、登記次序、抵押權等資料，到底應該從哪裡開始看？

其實看建物謄本不用把所有地政名詞背起來，只要先掌握標示部、所有權部、他項權利部 3 大區塊：標示部看「這是哪間房子」、所有權部看「房子是誰的」、他項權利部則看「房子有沒有抵押權等其他權利設定」。

如果你還沒有建物謄本：建物謄本怎麼申請？線上、臨櫃、超商申請方式與費用整理

如果你想知道買房完整產權查詢流程：買房產權怎麼查？6 步驟查所有權、抵押權、查封與土地建物資料

建物謄本是什麼？

建物謄本可以簡單理解成房屋在地政機關的登記資料，內容會記載建號、門牌、主要用途、建物面積、所有權人、權利範圍，以及抵押權等相關登記事項。

買房時，不能只看屋主手上的房屋權狀。權狀主要是所有權憑證，如果後續又有抵押權、查封或其他登記異動，仍應搭配最新的地政登記資料確認。

建物謄本怎麼看？先看這 3 大區塊

第一次看建物謄本，可以直接按照以下順序：

查看順序	區塊	主要看什麼	買房注意事項
第一步	標示部	建號、門牌、用途、面積、樓層	確認是不是正在購買的那一戶
第二步	所有權部	所有權人、權利範圍、登記原因	確認賣方是不是屋主、是否多人共有
第三步	他項權利部	抵押權、權利人、擔保債權等	確認房屋是否有其他權利設定

簡單記就是：

標示部看房子 → 所有權部看屋主 → 他項權利部看抵押。

建物謄本標示部怎麼看？

標示部可以理解成這間房子的「基本資料卡」，主要用來確認房屋是哪一戶、在哪裡、用途是什麼，以及登記面積有多少。

標示部欄位	代表意思	買房怎麼看
建號	建物在地政登記中的編號	確認是不是實際購買戶別
門牌	建物登記的地址	與實際看屋、契約互相核對
建築完成日期	建築完成相關登記時間	可作為了解房屋年代的資料之一
主要用途	建物登記用途	確認是否符合實際購屋用途
主要建材	建築主要構造材料	例如鋼筋混凝土等
層數、層次	整棟樓層與該戶所在樓層	確認與實際物件一致
面積	建物登記面積	注意主建物、附屬建物與共有部分

建號、門牌：先確認是不是同一戶

「建號」是建物在地政登記中的識別編號，和日常使用的門牌不同。

買房時應確認：

• 謄本上的門牌是不是正在看的房子。
• 建號是不是買賣契約中的建物。
• 同一棟大樓有多戶時，有沒有拿錯戶別資料。

如果不知道建號，可以再從門牌進一步查詢。

延伸閱讀：建號查詢方式：不知道建號怎麼辦？門牌查建號、地號建號差異一次看

主要用途：房子看起來像住宅，不代表登記用途就是住宅

標示部中的「主要用途」是買房時很值得確認的欄位。

如果購屋目的是一般自住，卻發現謄本用途與住宅使用不同，例如一般事務所、商業用途或其他用途，就應進一步確認是否會影響貸款、稅務、使用方式及未來轉售。

層數、層次差在哪？

第一次看建物謄本時，「層數」和「層次」也很容易搞混。

• 層數：主要是這棟建築物登記的樓層數。
• 層次：則是這筆建物所在的樓層。

例如一棟大樓總共有 15 層，你購買的房子位於 8 樓，就可以從相關欄位確認整棟樓層與該戶所在層次是否符合實際狀況。

面積：主建物、附屬建物、共有部分要分開看

建物謄本上的面積通常會以平方公尺記載，而且集合住宅不能只看一個總數字。

項目	簡單理解
主建物	房屋主要使用空間，例如客廳、房間等
附屬建物	例如依法登記的陽台等附屬空間
共有部分	集合住宅共同持有的公共空間持分

因此看到「權狀 30 坪」，不能直接理解成家裡就有 30 坪的客廳、房間可使用。

如果需要把平方公尺換算成坪，可以用：

平方公尺 × 0.3025 ≒ 坪數

例如主建物 80 平方公尺，約為 24.2 坪。

建物謄本所有權部怎麼看？

看完「房子是什麼」，下一步就要看房子是誰的。

所有權部通常是買房時非常重要的一區。

所有權部欄位	代表意思	買房怎麼看
登記次序	該筆所有權登記資料的識別次序	用來辨識不同所有權紀錄
登記日期	完成該筆所有權登記的日期	了解取得時間
登記原因	取得所有權的原因	例如買賣、繼承、贈與
所有權人	建物登記權利人	確認與賣方是否一致
權利範圍	持有建物的比例	確認是全部還是部分持分
權狀字號	所有權狀識別資料	可和其他文件互相核對
其他登記事項	其他依法登記的相關事項	看到特殊註記要進一步確認

建物謄本「登記次序」是什麼？

登記次序可以理解成該部資料中的識別次序，用來區分不同的登記紀錄。

在所有權部看到「0001」、「0002」等登記次序時，主要是辨識不同所有權登記資料，不是數字比較大就代表持有比較多。

真正判斷一個人持有多少房屋產權，應該看的是「權利範圍」。

所有權人：確認賣方是不是屋主

買房時一定要確認所有權資料與實際交易對象。

如果房屋由本人出售，產權關係通常比較容易理解；但如果遇到：

• 親友代售。
• 代理人簽約。
• 多人共有。
• 繼承後多人持有。
• 公司名義持有。

都應進一步確認出售權限與實際買賣範圍。

權利範圍：全部、1/2 差在哪？

權利範圍代表所有權人實際持有這間房屋多少比例。

例如：

• 全部：代表該所有權人完整持有這筆建物。
• 1/2：代表只持有二分之一。
• 1/3：代表只持有三分之一。

如果原本以為購買的是完整一戶，卻發現賣方只有部分持分，簽約前一定要先釐清實際出售範圍。

登記原因：買賣、繼承、贈與代表取得背景

登記原因可以幫助了解現任所有權人是透過什麼方式取得房屋，例如買賣、繼承或贈與。

登記原因本身不代表房子一定有問題，但如果同時出現多人共有、繼承關係複雜等狀況，就可以進一步確認實際處分權限。

看到查封、假扣押、禁止處分怎麼辦？

如果建物登記資料出現查封、假扣押、禁止處分等限制移轉或處分的資訊，就不能只把它當成一般抵押權看待。

這類狀況可能直接影響房屋能不能順利過戶，建議先由代書、律師或地政專業人士確認登記內容與解除方式，再決定後續交易。

延伸閱讀：買房產權怎麼查？6 步驟查所有權、抵押權、查封與土地建物資料

建物謄本他項權利部怎麼看？

他項權利部主要記載建物所有權以外的相關權利設定。一般住宅交易最常遇到的就是抵押權。

常見欄位	簡單理解	買房怎麼看
權利種類	設定的是哪一種權利	常見如普通抵押權、最高限額抵押權
權利人	取得該項權利的人或機構	常見為銀行、金融機構，也可能是自然人
擔保債權總金額	抵押權設定的擔保金額	不宜直接當成目前實際欠款
債務人	負擔該筆債務的人	不一定和建物所有權人相同
設定權利範圍	有多少建物權利拿來設定	確認設定範圍
共同擔保地號、建號	一起作為擔保的其他土地或建物	代表抵押可能不只涉及這一戶

他項權利部空白代表什麼？

如果他項權利部沒有抵押權等登記，代表目前沒有這類已登記的他項權利。

不過買房仍不能只因為這一區空白就停止檢查，還是要確認所有權部、相關限制登記，以及基地土地的權利狀況。

有銀行抵押權，房子還能買嗎？

有抵押權不等於不能買。

中古屋屋主如果還有房貸，房屋上存在銀行抵押權是常見情況。買方真正要確認的是交易過程中：

• 剩餘貸款如何清償。
• 抵押權何時塗銷。
• 價金支付與塗銷流程如何安排。
• 過戶前相關權利是否能處理完成。

如果只是一般銀行房貸，通常可以透過正常買賣流程處理；但若出現多筆抵押、私人抵押或複雜債權關係，就要提高警覺。

最高限額抵押權金額就是屋主欠銀行的錢嗎？

不一定。

謄本上的抵押權設定金額是抵押權登記資料，不宜直接把它理解成屋主目前實際尚欠銀行的貸款餘額。

買房如果需要確認真正清償金額，仍應由交易相關銀行、賣方及代書依實際貸款資料確認。

權利人不是銀行，要注意什麼？

如果他項權利人是一般銀行或金融機構，多半容易理解為貸款抵押；如果權利人是自然人、公司或其他單位，則可以進一步確認債權關係與實際塗銷方式。

不是銀行並不代表一定有問題，但交易處理方式可能較不單純，應避免只靠口頭承諾。

建物謄本和房屋權狀差在哪？

房屋權狀和建物謄本都會看到所有權相關資料，但兩者用途不同。

項目	房屋權狀	建物謄本
主要用途	所有權憑證	查看地政登記資料
常見內容	所有權人、建號、面積、權利範圍	標示部、所有權部、他項權利部等
買房用途	核對基本所有權資料	確認目前登記與權利設定狀況

因此買房不能只問屋主「有沒有權狀」，而應搭配最新建物謄本確認。

延伸閱讀：房屋權狀怎麼看？所有權人、建號、面積與權利範圍 6 大欄位一次懂

建物謄本和土地謄本差在哪？

兩者最大的差別可以直接記成：

建物謄本看房子，土地謄本看土地。

項目	建物謄本	土地謄本
辨識編號	建號	地號
主要資料	建物用途、面積、所有權	土地面積、所有權、持分
買房用途	確認房屋本身產權	確認基地土地權利

買公寓、大樓或透天時，通常都不能只看其中一種資料，因為房屋與基地土地是不同的不動產標的。

延伸閱讀：土地謄本怎麼看？標示部、所有權部、他項權利部與買房檢查重點

建物謄本怎麼申請？

如果手上還沒有建物謄本，可以透過地政電子謄本服務或地政機關等管道取得；實際申請方式又會依第一類、第二類、第三類謄本與申請人資格不同。

這篇主要負責教你「拿到謄本後怎麼看」，完整的線上、臨櫃、超商、謄本種類與申請費用，另外整理在：

延伸閱讀：建物謄本怎麼申請？線上、臨櫃、超商申請方式與費用整理

建物謄本買房檢查清單

檢查項目	先確認什麼	需要注意的狀況
建號、門牌	是不是實際購買標的	謄本與現場資料不一致
主要用途	符合實際購屋需求	住宅現況與登記用途不同
面積	主建物、附屬建物、共有部分	把總坪數直接當室內坪數
所有權人	與賣方是否一致	代理出售、多人共有
權利範圍	是否完整持有	只有部分持分
他項權利	是否有抵押權	多筆抵押、私人抵押
限制登記	有沒有影響移轉的註記	查封、假扣押、禁止處分等
資料時間	是不是最新資料	只看很久以前的舊謄本

建物謄本常見問題 FAQ

Q1：建物謄本最重要看哪裡？

第一次看可以先掌握 3 個區塊：標示部確認房屋資料、所有權部確認屋主與持分、他項權利部確認抵押權等設定。

Q2：建物謄本登記次序是什麼？

所有權部的登記次序主要用來辨識不同的所有權登記紀錄，不代表持有比例大小。要判斷所有權人持有多少產權，應查看「權利範圍」。

Q3：建物謄本可以看到屋主是誰嗎？

謄本可以查到所有權相關登記資料，但實際揭露程度會依申請的謄本類型及個資保護規定不同。買房正式交易時，仍應由代書核對完整權利資料與賣方身分。

Q4：建物謄本他項權利部空白代表沒有房貸嗎？

如果沒有抵押權登記，代表目前謄本上沒有這類已登記的抵押權資料；但買房仍應一起查看其他相關登記事項與土地權利狀況。

Q5：建物謄本有抵押權還可以買嗎？

可以評估。中古屋有一般銀行房貸抵押很常見，重點是交易時能否安排清償並完成抵押權塗銷。

Q6：建物謄本可以看出室內坪數嗎？

建物謄本可以看到主建物、附屬建物及共有部分等登記面積，但不能直接把建物總面積當成真正室內可使用坪數。

Q7：建物謄本和房屋權狀一樣嗎？

不一樣。房屋權狀主要是所有權憑證，建物謄本則用來查看地政登記資料及相關權利設定。

Q8：建物謄本要看多久以前的？

買房時建議查看接近實際交易時間的資料，尤其簽約、付款及過戶前，產權狀況都有可能發生變化，不宜只依賴很久以前調閱的舊謄本。

建物謄本怎麼看？最後記住 3 個順序

建物謄本看起來欄位很多，但第一次看其實只要先記住：

1. 標示部：確認建號、門牌、用途、面積與樓層。
2. 所有權部：確認所有權人、權利範圍與登記原因。
3. 他項權利部：確認抵押權及其他權利設定。

這篇的目的不是讓一般買方變成地政專家，而是先看得出「哪裡可能有問題」。如果發現房屋用途不符、賣方只有部分持分、多筆抵押、私人抵押，或出現查封、假扣押、禁止處分等狀況，就不適合只靠自己判斷，應請代書、律師或相關專業人士進一步確認。

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官方資料來源

• 全國地政電子謄本系統

• 全國地政電子謄本系統－謄本分級制說明