選擇買中古屋向銀行貸款，貸30年比較好？還是40年？已經試算過每月可還款的房貸支出，不同的貸款年限，會不會影響到銀行給的貸款利率？那麽，可以申請到的貸款額度有差別嗎？如何可以拿到比較高的貸款成數呢？甚至是全額貸款嗎？
首先，什麼是中古屋？通常屋齡在 3 年以上的房子，或是有人住過、經過一次以上轉手買賣的房屋都可以稱為中古屋。
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中古屋貸款年限決定條件
目前銀行對於中古屋貸款的年限有20年、30年、40年不等的方案。銀行對於貸款審查時所給予的年限，會依照中古屋的屋況、貸款者的條件來決定。考慮貸款的朋友，都可以先用銀行線上軟體試算房貸。
一般來說，銀行決定給予的中古屋貸款年限，通常是會看中古屋的屋齡，還有貸款人的年齡。
中古屋貸款年限決定條件ㄧ：屋齡
當你跟銀行申請貸款，所取得的貸款年限，銀行是依照中古屋貸款年限加上中古屋的屋齡之後，必須小於 50，所決定的。
| 中古屋屋齡 | ＋ | 銀行貸款年限 | ＜ | 50 |
比方說，大發買了一間 5 年的中古屋，那麼他向銀行申請貸款時，就有機會可以拿到 30年、40年甚至更長的貸款年限。不過，這不是唯一條件，所有情況還是依個案不同而定。
中古屋貸款年限決定條件二：貸款人、房屋持有人的年齡
另外就是貸款人與中古屋所有人的年齡了。貸款人年齡、持有人年齡再加上取得的貸款年限，三者總和，必須小於75，以免銀行暴露在無法還款的風險之中。
| 貸款人年齡 | ＋ | 中古屋所有人年齡 | ＋ | 貸款年限 | ＜ | 75 |
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中古屋貸款利率決定因素
一般來說，中古屋貸款利率的高低，還是要看房貸申請人的個人條件。目前銀行對於中古屋貸款的利率大約落在 2 % ~ 4 %左右不等。當然，如果你是用首購族的身份，那又可以拿到更低的利率了。
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決定銀行評定中古屋貸款利率的因素，大約有下列幾項：
ㄧ、申請貸款者的職業類別
收入穩定或是軍公教人員、醫師、律師等，每月有固定薪轉記錄的人，銀行才會認為是可以穩定還款的對象，這樣的人，比較有機會取得較低的利率。對於職業的差別，其實可以先用貸款銀行提供的軟體試算，或是請常往來的銀行人員幫你試算喔。
二、申請貸款者的銀行聯徵紀錄
通常銀行在審查貸款前，都會調閱申請貸款者的個人聯徵紀錄，做一次信用明細申請的調查。如果申請貸款者在短期間類有很多次的調閱紀錄，這樣可能會被銀行認為其他銀行拒絕過，或是有信用上的疑慮，這樣一來自然會被銀行認為申請貸款者的條件不理想，貸款利息可能比較高。
三、與銀行往來紀錄
銀行比較偏好申請貸款者過去有過貸款還款記錄、穩定使用信用卡並且還款記錄規律的人。這樣的人被銀行視為支出與收入都較為可靠，相對的信用分數也會比較高，有機會談到比較低的貸款利率。
以下列舉幾家大銀行的中古屋房貸利率，各銀行的資料每個月都不太一樣，有時候不同的分行也會有不同的利率，貸款試算的結果都不太樣，最好是找自己常往來的銀行，比較容易談到好的利率喔。
| 銀行名稱 | 房貸方案 | 最低利率 | 貸款期間 | ||
| 第一銀行 | 購屋貸款 | 1.560 % | 20 ~ 30 年 | ||
| 兆豐銀行 | 優利方案 | 1.610 % | 20 ~ 30 年 | ||
| 國泰世華銀行 | A+尊榮方案 | 1.650 % | 30 年 | ||
| 玉山銀行 | 指數型房貸 | 1.360 % | 20 年為原則 | ||
| 台灣中小企銀 | 真優貸房貸 | 1.560 % | 最長 30年 | ||
| 遠東銀行 | 一般房貸 | 1.350 % | 最長 30 年 | ||
| 新光銀行 | 靈活回復理財房貸 | 1.850 % | 20 年 | ||
| 富邦銀行 | 富邦購屋房貸 | 1.770 % | 最長 30 年 | ||
| 彰化銀行 | 定儲指標利率房貸 | 1.670 % | 最長 30 年 | ||
| 匯豐銀行 | 加值抵利型房貸 | 1.380 % | 最長 30 年 | ||
| 渣打銀行 | 指數型房貸 | 1.350 % | 最長 30 年 | ||
中古屋貸款成數影響因素
中古屋貸款可以拿到多少成數？除了可以透過貸款試算，這部分主要需看銀行對於房屋的鑑價。買中古屋時，如果只是聽賣方或者是房仲說：「可以貸到八成」，這時候，你可能會誤解以為是「房屋總價的八成」？其實，正確來說，應該是「銀行鑑價的八成」。所以不要誤會了喔。
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銀行對中古屋的貸款成數有五成至七成不等，主要還是會依據申請人個人的條件和信用記錄，以及中古屋屋齡、屋況、座落地點來決定實際可以申請到到貸款成數。在網路上試算中古屋貸款時，可能有些因素無法明確給予申貸人加分，通常銀行評估中古屋貸款的流程大約為 7 ~ 14 個工作天，如果遇到特殊狀況的話，可能還會需要更長的時間。
影響銀行對於中古屋貸款成數的因素可以分成以下幾項：
一、中古屋座落地點
銀行會把要申請貸款的房子依照座落的地點做分級，從 A 級開始，一直到 D 級。台北市的區域多屬於 A 級，A 級的房子最高可以向銀行申貸到房屋鑑價的八成， B 級最高可以談到 7 ~ 8 成等。
大部份六都的市中心都屬於 A 級，可以拿到比較好的貸款成數。其他縣市則不一定，若是被銀行視為較不理想的區域，貸款成數都會較低。這個部分，比較難用線上軟體試算出來。
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二、中古屋使用建材
越是耐用的建築結構的房屋，越有機會拿到高的貸款成數。磚造房屋的耐用年限一般是 25年，加強磚造房屋耐用年限是 35年，鋼筋混泥土或是鋼骨建材的房屋，則是 50年。中古屋耐用年限越短，就會被銀行認定為價值較低，於是房貸成數大多不太理想，銀行放款相對嚴格。同樣的，這個因素在銀行線上貸款試算軟體，無法判別，還是要看中古屋的建材、結構而定。
三、中古屋貸款年限
如同前面提過的，銀行對中古屋貸款的年限是與屋齡相加小於 50，或是申請房貸者的年齡、所有人年齡、貸款年限三個數字相加必須小於 75。舉例來說，屋齡25年的中古屋申請貸款，貸款年限最長就是 25 年，屋齡 40 年的房屋申請貸款，年限就只剩下 10 年。如果貸款金額相同，那麼屋齡 40年的房屋每月應繳的房貸金額就會是屋齡 25 年房屋的1.5倍。
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中古屋貸款試算：30 年vs 40年試算
關於中古屋貸款，每個月因為購屋要還款的金額，可以先透過銀行提供的試算軟體做估算。
假設30歲的大發在台大醫院上班，最近在台北市看中了一間 屋齡10年的中古屋，往來銀行鑑價後，可以提供的貸款成數是 8 成，金額為1000萬元，一段式利率1.6%給大發，透過銀行提供的試算軟體，30 年房貸與 40 年房貸每月要還款的金額計算如下：
| 30年期房貸 | 40年期房貸 | ||
| 貸款條件 |
貸款 1,000萬，一段式利率 1.6% |
||
| 每月應還款金額(本息均攤) | 35,000 | 28,220 | |
| 利息總支出 | 2,597,188 | 3,545,418 | |
中古屋貸款年限越長，利息總支出越多
透過上面的試算得知，30年的中古屋房貸，每月要繳的房貸金額比40年房貸，多了$6,780，看起來每個月的負擔較低。不過，就長遠來看，40年中古屋房貸年限的利息總支出，多了將近100萬($948,230)。
房價越來越高，為了減輕購屋族每月繳交房貸的負擔，銀行除了提供 30 年期的中古屋房屋貸款以外，如果申請房貸者本身年齡在35 ~ 40歲之間，又有穩定工作的人，所購買的中古屋座落地點又是屬於 A 級地區的話，那麼銀行也會願意提供較長年限，如 40 年期的房屋貸款。不過，要注意的是，短期來看，雖然每個月房貸金額負擔較低，整體計算下來，利息總支出卻多了將近100萬，申請房貸時，最好可以保留不要綁約，免得提前還款還要受罰，以保障自己的權益。
