相較於中古屋或新成屋，預售屋頭期款可分次繳納，壓力較小，因此是許多首購族買房的首選！然而，預售屋沒有房屋實體，只能看得到「樣品屋」，因此，在看屋時會有很多需要注意的細節。本篇文章將整理買預售屋要問建商或代銷的 17 個問題，並整理買預售屋需要留意的注意事項。
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買預售屋要問什麼？17 個必問的問題
買預售屋要問的問題 1》預售屋建案基地位置在哪？
基地指的是預售屋預計要蓋房子的地方，有些預售屋的基地位置和接待中心相同，有些則不同。若是一開始就將房屋座落位置搞錯，就會影響到後面合理房價和生活機能的判斷，建議可以一開始就上網 Google 確認，或是在接待中心詢問銷售人員：「預售屋建案基地位置在哪？」
買預售屋要問的問題 2》預售屋基地的土地使用分區為何？
土地使用分區是用來規範每塊土地的用途，並非每一塊土地都可以作為住宅使用，例如：農地上的建物只能是「農舍」；工業住用地的建築只能作「宿舍、工廠或辦公室」；商業用地，可能就是「住商混和型住宅」。
想查詢土地使用分區，可至「全國土地使用分區查詢」。
也可以至「內政部不動產資訊平台」，再連結到「各縣市政府土地分區查詢系統」查詢，輸入欲查詢的地址或地段地號即可。
預售屋基地位置的土地使用分區，若無法作住宅使用，之後申請「自用住宅優惠稅率」，可能會受影響。先前新聞曾報導過的「工業住宅」，至目前為止，多數的工業住宅合法化，仍遙遙無期。
有關工業住宅的介紹，請看：工業住宅合法嗎？乙種工業住宅法規一次帶你看！
買預售屋要問的問題 3》預售屋建案有哪些房型？
每個人買房的目的不一樣，可能是自住、投資、出租或買給父母孝親用，如果是要自住，那麼一定要考量入住人數，選擇最適合的房型。例如：單身通常就會選 1 房或 2 房的建案；已成家的通常就會看有 3 房以上的建案。建議在購買前要先想清楚，自己買房的目的，以及入住後會需要多少空間，去決定要買哪種房型。
想知道預售屋建案有哪些房型，除了於接待中心詢問銷售人員外，也可以上「591房屋交易—新建案」、「樂居—最新活動」或「Knowhouse」(僅有大台中) 查詢到相關的資料。
買預售屋要問的問題 4》預售屋預定何時完工？
一般預售屋有約 2~3 年的工程期，有些甚至更長，建商一般都會有「預定開工日」和「預定完工日」，雖然這個不一定準，但仍有參考價值。如果工程期比預期短，那麼平均分攤下來每個月要給付的「工程款」就有可能會比預期高，如果一開始錯估工程期，就有可能導致之後每月繳納的款項過高、超過負荷。所以，買房除了要注意房屋總價，「預定完工日」也是買預售屋要問的問題之一。
買預售屋要問的問題 5》預售屋的開價和計價方式為何？
價格是買預售屋要問、必問的問題！每個建商的定價策略都有些許的不同，但多半是採用「預估房屋建造成本X (1+利潤率)」，去決定開價和底價。通常 2 樓和 4 樓價格會較便宜，越高層樓單價越高。
但是，這也並非所有建商都會依照這個原則，再來就是，買方多半無法得知建商的房屋建造成本以及利潤率，所以實務上，多半會採用參考區域同期預售屋建案的行情價格，去判斷合理的成交價是多少？有多少殺價空間？
建議在進入接待中心前，可以先上「內政部不動產交易實價查詢服務網」，查詢該預售屋的成交價，以及區域同期預售屋建案的成交價，作為參考資料。
關於議價空間，請看：新成屋議價空間：建商、代銷底價如何判定？3 大斡旋技巧看這裡！
買預售屋要問的問題 6》我的預算大約 XXX 萬，可否推薦適合的物件？
雖然在坊間有許多房地產專家都會說，不要隨便透漏自己的預算，他們多半持的理論是：預算很低，銷售人員懶得跟你介紹；預算太高，到時候很難議價。然而，這些都是在預售屋尚未加入實價登錄之前、預售屋買賣資訊不透明時的作法。
110 年 7 月 1 日以後，按規定預售屋買賣，應在買受人簽定預售屋買賣契約之日起 30 日內，完成成交資訊申報登錄。因此，預售屋建案哪一棟、哪一層、哪一戶賣多少錢，根本不是秘密！近年來，也愈來愈多建商祭出「不二價」。
如果已經確定要購買，先前也已經查過實價登錄的行情，直接和銷售人員說自己的預算是多少，然後請他直接選幾戶適合你預算的物件，可以節省很多鬥智鬥勇、爾虞我詐的議價環節。
買預售屋要問的問題 7》預售屋模型外觀與街景是否僅供參考？
通常一進入預售屋接待中心，就會看到用模型做的建築外觀與街景圖，模型也會做出附近的相關公共設施，例如：學校、捷運站、公園或高速公路。但很多只是「僅供參考」，並不是真實的，或是還在規劃中，不一定會有。
一般來說，建築模型外觀是比較有參考價值外，其餘的都只能參考。很多模型會將附近有利的公共設施距離縮短，讓買方覺得生活機能很完善，但用 Google map 查詢或實際走一趟會發現，所需的時間和距離並沒有想像中短。例如：從模型上感覺，從預售屋建案到火車站很近，結果實際勘查發現，中間要等紅綠燈、要過馬路，實際所需的時間至少 15 分鐘以上，如果沒注意到買了之後很可能後悔。
買預售屋要問的問題 8》預售屋附近的嫌惡設施有哪些？
買房最怕遇到附近有嫌惡設施，嫌惡設施不僅會影響房價，還會影響寧適性和安全性，常見的嫌惡設施有：加油站、KTV、垃圾回收場、基地台、電廠、宮廟、火化廠和福地等等。
買預售屋時，很多人只注意到銷售中心的樣品屋，忽略了附近的嫌惡設施。建議可以先用 Google map 或親自走訪附近的鄰里，查看鄰里環境中是否有嫌惡設施，如果經過調查後有發現嫌惡設施，之後再詢問銷售人員，如果銷售人員有明顯想要隱瞞，或是有意避開這個話題，可能就要考慮是否要購買，畢竟，從這點來看，很難保證銷售人員是否有隱瞞其他事情。
買預售屋要問的問題 9》總坪數、室內坪數和公設比是多少？
買預售屋要問的問題中，各區域的空間大小也是一個必問的問題，總坪數關係到總價；室內坪數關係到的是居住空間；公設比關係到的是否有過多用不到的空間。以現代預售屋的公設比越來越高的情況下，公設中哪些是「必要公設」、哪些是「娛樂公設」，以及這些公設大概佔多少面積，一定要問清楚！
必要公設包含：逃生梯、停車場坡道與車道、臨路內縮空間等等；娛樂公設包含：健身房、交誼廳、游泳池和 KTV 等等。通常必要公設比較不會有太多的問題，而娛樂公設的營運需要住戶付費，如果營運不好，就會變成廢棄空間。許多建案的游泳池，經常因為住戶不想出錢維護，最終變成蓄水池或魚池。
建議大家在買預售屋前，要詢問清楚公設的內容，如果該預售屋建案有很多自己用不到的公設，可能就會需要考慮是否要買，畢竟買下之後，有很多空間都會是自己用不到的。
買預售屋要問的問題 10》樣品屋的空間和實體屋是否有差異？
預售屋的樣品屋多數也是「僅供參考」，如果要說有參考價值的部分，大概就是樣品屋的格局和空間大小，但這也必須是在樣品屋的空間沒有縮小或放大的前提下。所以，買預售屋要問銷售人員：「樣品屋的空間大小是否和實體屋相符？」
由於樣品屋會由專業的室內設計師設計，使人容易被色彩繽紛的家具和裝潢設計所吸引，而忽略了要注意的細節，因此，建議在去看樣品屋之前應先看平面格局圖，之後進入樣品屋時，確認樣品屋內的牆面、梁柱是否都和平面格局圖相符。有時設計師為了方便空間規劃設計，讓室內空間看起來更寬敞，有時會拆除一些原先室內格局應有的牆面或梁柱，如沒有事先確認，實際交屋就會發現空間小很多。
一般人去看預售屋幾乎不會帶量測工具，建議可以透過詢問地磚尺寸，以地磚數量來估算大概室內長度、寬度和面積，也可以用 iPhone 內建的測距儀進行測量，檢查樣品屋的格局尺寸是否與平面圖上標記的尺寸相符。。
有關 iPhone 測距儀的介紹，請看：iPhone 測距儀：能夠量尺寸、算面積、測水平，超好用看房小幫手
買預售屋要問的問題 11》預售屋交屋會附哪些家具？廠牌一樣嗎？
預售屋的樣品屋，一般都會布置得像「家」一樣，所以，基本家中常見的家具和電器幾乎都應有盡有，然而，一般預售屋室內標配的設備只有：石英磚或耐磨木地板、廚具流理台、瓦斯爐或電磁爐、烘碗機、衛浴設備。換而言之，樣品屋中有大約 70% 的家具和家電是房屋總價不包含的，當然，如果樣品屋中有任何喜歡的家具，有些建商也是可以有「加購」服務。
因此，買預售屋要問銷售人員：「哪些家具是標配？廠牌是否和樣品屋一致？」而關於廠牌的部分，多數建商都有保有一定的彈性，畢竟物價會上漲，若是快完工時發現使用特定品牌的衛浴設備，會影響利潤，就會變更使用其他品牌。廠牌的部分，在預售屋買賣契約書上可能不會特別註明，即使有特別註明廠牌，也會有一個但書，讓自己可以用「同級品」替換。
買預售屋要問的問題 12》預售屋格局圖的尺寸和樑柱位置怎麼看？
許多預售屋格局圖並不會標明尺寸，而許多樣品屋的床、衣櫃和沙發都是特別訂製的，買方多半不會查出異樣，等到交屋之後，才發現自己平常使用的床和衣櫃根本放不下去。因此，買預售屋要問銷售人員：「預售屋格局圖的尺寸和樑柱位置怎麼看？」
對許多首購族來說，看不懂格局圖是常有的事，直接問銷售人員是最直接的，如果銷售人員回答不出來，那就代表專業能力有待加強，再來就是他很可能是想隱瞞某些房屋瑕疵。
買預售屋要問的問題 13》一層幾戶？戶梯比和單層格局配置如何？
戶梯比的意思是：「幾戶共用 1 部電梯？」。假如預售屋有 15 層樓，每層 4 戶，2 部電梯，從 2 樓算起，總共 96 戶共用 2 部電梯，戶梯比就是 48：1。戶梯比數字越大，代表等電梯的時間越久。
單層格局配置意思是：「每 1 層的房型配置比例」。例如：某預售屋房型主要有「2 房 1 廳」與「3 房 1 廳」，而 A 棟 1 層樓的格局配置有 4 戶是 2 房、2 戶是 3 房；B 棟則是 1 層樓全部是 2 房；C 棟則是 1 層樓全部是 3 房，這就是單層格局配置。
單層的戶數越多，較容易有隔音差、出入人口較繁雜的問題。較佳的戶梯比為 50：1，也就是 50 戶共用 1 部電梯。至於單層格局配置，單層的房型越單純越好，因為 2 房通常會是單身或是年輕情侶，而 3 房多半是有家庭、有小孩，所以，如果單層格局配置是有多種房型，住戶間的生活習慣差異很可能會相互干擾。
買預售屋要問的問題 14》房屋的朝向座向為何？
「朝向座向」也是買房要注意的重點之一，也是買預售屋要問的問題之一！以台灣來說，朝西會西曬=很熱，朝北有北風=很冷，所以，大家公認最好的朝向是「座東北朝西南」。不過，朝向也會受附近的建築影響，例如：房屋朝西南，但剛好面對一棟高樓，陽光都被對面大樓擋住了，這樣的朝向就未必好。也就是說，即使買到最好的「座東北朝西南」，也會因為預售屋建案的周遭環境而影響居住品質。
建議大家買預售屋除了問朝向座向，也要看附近大樓與預售屋預定地的距離，並詢問附近的空地是否有大樓要興建。
買預售屋要問的問題 15》履約保證種類為何？
買預售屋，履約保證超級重要！履約保證是為了避免建商收了你的錢，但蓋到一半落跑的保護機制，是避免房屋買賣詐騙的重要防線。不同的履約保證種類，效力也會有所不同，所以，「履約保證種類為何？」是買預售屋要問的問題之一。
常見的履約保證種類有 5 種：
- 價金返還之保證
- 價金信託
- 不動產開發信託
- 同業連帶擔保
- 公會辦理連帶保證協定
建商較常使用的履約保證是「價金信託」與「不動產開發信託」，運作方式是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶，透過銀行把關，將款項用於建案工程等相關支出。
想知道更多關於履約保證種類的介紹，請看：預售屋 5 大履約保證，從價金信託到同業擔保各有優缺點
買預售屋要問的問題 16》預售屋買賣契約書的審閱期有幾天？
「預售屋買賣契約書的審閱期有幾天？」是買預售屋要問的問題之一，依照目前的法規，預售屋買賣契約書的審閱期至少有 5 天，若賣方沒有提供合理的審閱期，那麼就可以判斷，他們連遵守最基本的法規都做不到，日後有糾紛的可能性也會大增。
即使沒有確定要購買該預售屋，買方也有權利拿合約書回家審閱。不過實務上，建商或代銷通常會確認買方真的有購買意願，才會交予契約書，有些甚至還會要求，要先給付訂金才能拿契約書。當然，銷售人員拒絕無條件提供契約書是不合法的，但這麼做主要是要防範同業竊取商業資訊。這邊還是建議，買預售屋要問銷售人員，可否無條件先拿預售屋買賣契約書回家審閱，畢竟有問就有機會。
多數人對於預售屋買賣契約書的條款感到很頭痛，經常抓不到重點和要留意的注意事項。最簡單的方式，可以直接拿「行政院預售屋買賣契約書範本」和建商提供的契約範本相互對照，除此之外，裡面還有詳列「預售屋買賣契約書應載明與不得載明事項」，建議大家除了對照契約書之間的差異，同時也可藉此評估這個建商的道德。
買預售屋要問的問題 17》預售屋中繼水箱在哪裡？
內政部《建築技術規則》建築設計施工編第 251 條規定，高層建築物高度每超過 60 公尺者 (約14~15層樓)，應設置中繼幫浦，也就是中繼水箱，所以中間樓層可能會有噪音問題。但現在新型揚水馬達可以直接打水到頂樓，且加強了避震和隔音，所以中間樓層的噪音問題逐漸消失。
目前對於「成屋買賣定型化契約」，有規定要揭露「中繼水箱和基地台」的相關資訊，但預售屋仍然沒有相關規範，雖然不是所有預售屋建案都有中繼水箱，但是「中繼水箱在哪裡？」，還是在買預售屋要問，才能保障自己的權益。
更多關於中繼水箱的介紹，請看：中繼水箱法規樓層在幾樓？新大樓讓你聽不到噪音
掌握買預售屋要問的 17 個問題，減少買房後悔的機會
本文整理買預售屋要問的 17 個問題，如下：
- 預售屋建案基地位置在哪？
- 預售屋基地的土地使用分區為何？
- 預售屋建案有哪些房型？
- 預售屋預定何時完工？
- 預售屋的開價和計價方式為何？
- 我的預算大約 XXX 萬，可否推薦適合的物件？
- 預售屋模型外觀與街景是否僅供參考？
- 預售屋附近的嫌惡設施有哪些？
- 總坪數、室內坪數和公設比是多少？
- 樣品屋的空間和實體屋是否有差異？
- 預售屋交屋會附哪些家具？廠牌一樣嗎？
- 預售屋格局圖的尺寸和樑柱位置怎麼看？
- 一層幾戶？戶梯比和單層格局配置如何？
- 房屋的朝向座向為何？
- 履約保證種類為何？
- 預售屋買賣契約書的審閱期有幾天？
- 預售屋中繼水箱在哪裡？
預售屋交易陷阱雖多，但以目前台灣的房地產交易來看，如果想買新屋，買預售屋會有較多的選擇，畢竟市場上多數的新成屋，是預售剩餘的餘屋，雖然可以清楚看見房屋實體，但總價多半也較高，且無法像預售屋一樣可以拉長付款期間，負擔較輕。本篇文章整理了買預售屋要問的 17 個問題，希望對於想買預售屋的大家可以有幫助。
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