預售屋買賣糾紛層出不窮，原因在於預售屋在銷售時並無法看到房屋實體，許多人購買後才發現建商的 DM 廣告、樣品屋和建築模型等等，都是「僅供參考」，因此，好好審閱預售屋合約就很重要了！然而，預售屋合約陷阱多，條款也多又複雜，要如何掌握預售屋審閱的重點，不落入預售屋合約陷阱呢？以下整理常見的 10 大預售屋合約陷阱，並且說明哪些條款需要加註或修改，供大家參考。
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預售屋合約陷阱一、平面圖沒附上比例尺
預售屋僅能從廣告 DM、室內平面圖及樣品屋來想像未來房屋興建完成是什麼樣子，如果僅透過參觀樣品屋的方式了解，往往實際交屋時會發生「與想像不符」的情況。
預售屋合約室內平面圖應加註尺寸
預售屋合約的室內平面圖，參考價值會比廣告 DM 和樣品屋來得高，但是如果平面圖沒有附上尺寸或比例尺，參考價值就會近乎零。因此，如果建商提供的室內平面圖沒有標明尺寸，記得要特別詢問建商或代銷室內空間的長寬和面積，保險一點可以索取建築藍圖，並釘在預售屋合約中，才不會實際交屋時才發現自己常用的床和櫃子完全放不下！
預售屋合約陷阱二、加簽二次施工同意書
所謂的「二次施工」，簡稱「二工」，是指在申請建造執照後，另有一開始申請建照時沒有規劃的其他項目要施工，為了避免拿不到使用執照，所以會在取得使用執照後，才進行一開始沒有規劃的施工項目。通常「二工」的產物，基本上可以稱作「違建」，只要被檢舉就有被拆除的風險。
常見的二工包含：將一樓的機車停車位改為迎賓大廳、將機房改為閱覽室、幫住戶陽台外推，以及將蓄水池改為游泳池等等。
不想有違建應拒簽「二次施工同意書｣
建商通常要讓二次施工合理化，會要求買方簽一份「二次施工同意書｣。曾有 PTT 網友分享，自己購買的預售屋，建商打算在頂樓進行「二工」興建 KTV 室，PTT 網友雖然以「違建會被拆除」為由拒絕簽屬，但是代銷人員仍不斷以「不會有住戶檢舉自己社區」的話術想要說服 PTT 網友簽署。
二次施工往往伴隨著結構安全和人身安全問題，因為二次施工後的產物，不需要經過政府的審核，所以施工品質好或壞，或是完全不符合法規，也不會有人管。有時候甚至因為二工，破壞了原本施工好的一些房屋結構，而引發安全性、隔音差或漏水等問題。日後若是有糾紛，建商往往會以「二次施工同意書｣來自保，最後二工的公設還可能全被拆光，建議大家在簽屬「二次施工同意書｣時要審慎思量。
預售屋合約陷阱三、裝潢金折讓
有些建商會在預售屋合約書的某一個不起眼之處加註：裝潢金折讓條款，例如：「本房價內含裝潢金折讓款 200 萬元整，交屋時退款到指定帳號。｣這裝潢折讓款，可以讓建商在價格上有很大的操作空間。
常見的做法如：房價實付 800 萬元，但成交價格會寫 1,000 萬元，實價登錄、銀行貸款都是以 1,000 萬元計價，所以，貸款 8 成就可以貸到 800 萬元、自備 200 萬元，當房屋交屋時，200 萬元自備款又會回到買方的口袋裡，等於是「零元買房」。
應避免購買合約有加註「裝潢金折讓條款」的預售屋
這樣的作法不僅不合法，被抓到會有「使公務人員紀載不實之罪」，可處 3 年有期徒刑。所以，如果看到預售屋買賣契約中有「內含裝潢金折讓款」，就要知道這是預售屋合約陷阱之一，畢竟，裝潢金折讓款可以讓建商在房價有很大的操作空間，這種不老實、遊走在法律邊緣的建商，蓋出來的房子多半也不會太好，要特別小心謹慎，不要貪便宜、有回扣就買了！
預售屋合約陷阱四、由某建設履約保證
為了保障預售屋的消費者，政府規定預售屋的賣方一定要有「履約保證機制」，而目前市場上有 5 種履約保證機制，分別為：不動產開發信託、價金信託、價金返還、同業擔保、公會擔保。
不動產開發信託/價金信託/價金返還
「不動產開發信託」和「價金信託」是目前市場上較常採用的，對貸款給建商的銀行保障較多，而「價金返還」的履約機制對買方最好，不過，這 3 種機制對建商來說都要投入不少履約成本，為了節省成本，有些建商會採用「同業擔保」或「公會擔保」，但這 2 種履約保證機制其實沒什麼效用，對買方來說形同虛設。
公會擔保
「公會擔保」的履約保證機制比較少見，因為公會是靠會員繳錢支撐的一個組織，多是由一堆小公司或紙上公司成立的，這種公會幾乎沒什麼影響力，建商倒了公會可能也沒辦法提供任何賠償。
同業擔保
「同業擔保」的履約保證，顧名思義就是找其他建設公司來作擔保，但在台灣房地產市場，很多建設公司基本上都是母公司和子公司的關係，有時候雖然負責人不相同，但是資本額來源是出自於某間公司，例如：台灣推案量最大的寶佳機構，有關係的建設公司就有 50 間以上，櫻花建設和大華建設雖然不算旗下的公司，但也是最大持股的股東，具有實際經營權。
通常採用「同業擔保」的履約保證機制，負責擔保的同業，有很大的可能性就是自家公司的關係企業，甚至有些是家族企業，這樣的履約保證機制，不用想就知道是毫無保障。因此，如果在預售屋合約上看到「由XX建設履約保證」，就要知道這是預售屋合約陷阱，這間預售屋幾乎沒有履約保證機制，若是要購買就要作好承受風險的準備。
更多關於預售屋履約保證的介紹，請看：買房的履約保證費用、履約保證流程和銀行專戶一次看！
預售屋合約陷阱五、自通知交屋日起視為已交屋
應修改「通知交屋日=已交屋」的相關條款
如果看到預售屋買賣契約書上有寫：「自通知交屋日起視為已交屋」的字樣，這也是預售屋合約陷阱之一，最好要要求建商要修改合約，否則後續有問題非常難處理。這條文字出現在預售屋合約，會影響的包含：預售屋保固的起算時點、銀行尾款撥款的時間可能比預期早和驗屋不過建商置之不理等等。
想了解更多關於交屋的注意事項，請看：新成屋交屋流程：買新成屋6步驟、新成屋交屋9個注意事項一次看
預售屋合約陷阱六、沒有 5 天審閱期
依據《消費者保護法》第 11 條之 1 及《內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項》規定，預售屋有至少 5 天的契約審閱期，而且，賣方應該無條件提供，不可以要求買方一定要先付定金才可拿契約回家審閱。如果銷售人員拒絕提供或要求要先給付定金才可提供預售屋合約，可以向公平交易委員會提出檢舉。
審閱期條款應加註或修改
雖然許多人覺得審閱期不重要，不過買預售屋動輒需要花上千萬，各項權益都寫在合約中，仔細審閱預售屋合約還是有必要的，若是預售屋合約沒有提供審閱期，一定要要求提供；若所提供的審閱期不足 5 天就是違法，一定要求建商修改。
有關預售屋合約審閱期的介紹，請看：預售屋契約注意事項，在審閱期內需注意的 5 個陷阱
預售屋合約陷阱七、停車位資訊不明確
多數人買房都只記得要注意房屋和土地資訊，很常忽略停車位資訊，雖然停車位不如房地總價高，但一個車位至少也要 100~200 萬，如果不想交屋後才發現車位太小，或者旁邊為牆壁或柱子，而導致停車困難，請務必要求將停車位資訊在預售屋合約中寫清楚，有漏掉的資訊一定要加註上去，有錯的也要修改。
預售屋買賣契約書應該揭露的停車位的資訊如下：
- 位置：是地下第幾層？靠牆還是中間的位置？編號是多少？
- 種類：是常見的法定停車位 (約定專用停車位)？還是少見的獎勵停車位或增設停車位 (專有停車位)？
有關停車位的種類介紹，請看：法定停車位、獎勵停車位和增設停車位有何不同？一張圖帶你看！
- 形式：是平面式車位，還是機械式車位？
更多關於買車位的介紹，請看：買車位看這裡！停車位種類、價錢與優缺點比較
- 面積：幾平方公尺？幾坪？
- 尺寸：長、寬、高個是多少？
- 公設比
公設比計算式：共有部分（扣除車位面積）／【主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）】
預售屋合約陷阱八、建材設備可以用同級品代替
建商經常會因為成本考量，或是因為預定的建材設備缺貨，而採用其他「同級品」或「更高級品」替代，不過，究竟何謂「同級品」或「更高級品」，其實並沒有一個標準在。為了避免吃虧，預售屋合約必須寫清楚建材設備的廠牌、規格、違規條款，如果有漏掉的項目就要加註上去，否則未來需要向建商求償或解約時，可會影響到你的權利。
應加註或修改「變更建材設備須經買方同意」
關於建材相關的條款，通常建商在預售屋合約上會寫：「上列建材與設備若因市場供需失調、產品規格難以配合或法令禁止使用時，本公司保留更換同級品或更高級品的權利」，但最好要修改為：「除經買方同意、不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代」
預售屋合約陷阱九、沒有面積誤差找補條款
常見的預售屋合約陷阱之一，就是面積誤差的找補條款不見了！房子蓋好後，實際面積可能與預售屋合約有誤差，面積不足時，建商要補齊；面積超過時，消費者要補錢，目前的規範最多只補 2% 面積的錢。這些規定，最好也要在預售屋合約中加註清楚，如有違反現行法規的部分，一定要要求建商修改！
以下簡單整理現行預售屋面積誤差找補的相關規定：
- 實際坪數＜合約坪數–建商找補，無金額上限；不足 3%，可解約
- 實際坪數＞合約坪數–消費者找補，最多 2％；超過 3%，可解約
※ 注意！「誤差 1% 內互不找補」已是舊規範，目前已修法。
有關預售屋面積找補的詳細介紹，請看：找補的意思是什麼？預售屋找補，不能只單看坪數
預售屋合約陷阱十、交屋保留款不足 5%
交屋保留款的部分，也是常見的預售屋合約陷阱之一。交屋保留款是保障買方在驗屋後發現有瑕疵，可以要求建商限期處理，避免建商擺爛不處理，目前法規明文規定買方有權保留房價總價的 5% 作為交屋款，等到驗收合格後再撥給建商。但實務上，許多預售屋合約都有：1. 完全沒列出交屋保留款。2. 交屋保留款不足 5% 的問題。
應加註或修改「交屋保留款」條款
這邊建議如果預售屋合約上沒有關於「交屋保留款」的相關條款，一定要加註上去，如果有交屋保留款不足，最好要求建商修改合約，如果建商不願修改，那就要評估一下建商的信譽如何，畢竟放棄了 5% 交屋款的權利，萬一未來驗屋遇到瑕疵，建商有可能處理態度變得比較消極，甚至不處理喔！
預售屋合約陷阱多，不合理的條款別忘加註或修改
本篇文章整理了 10 大預售屋合約陷阱如下：
從整理的 10 大預售屋合約陷阱可以發現，購買預售屋有很多地方要注意的，預售屋合約中的陷阱經常會讓買方在不自覺中吃大虧，不得不謹慎！儘管預售屋買賣契約多屬於定型化契約，但要加註或是修改仍是沒問題的，許多條款若未詳細規定，最好要另行加註在契約才能有保障，如有不合法、不合理的內容，也要在簽約前，向建商提出修改的要求，若不能修改，就要考慮是否要簽約購買該預售屋。
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