當你在看到心儀的房屋物件時，為了怕被別人買走，或是價錢出現波動，很多人都會先向賣家提出想要購買的意願，藉此先在這場搶房大戰中卡位。這種時候，你的房仲業者就會問你：「是要使用「斡旋金」來做談判籌碼，還是要拿出「要約書」來當作談判手段？」但你真的知道這兩者是什麼嗎？斡旋金與要約書雖然有相似的效果，但還是有些許的不同，也各有優缺點，在決定要用哪一種籌碼前，你不得不謹慎！(首圖來源：Image credit：Rocket Montage)
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斡旋金與要約書，是一樣的東西嗎？
Image credit：Money Wise
我們之前曾經介紹過定金、訂金與斡旋金的差異：訂金、定金與斡旋金，到底差在哪？買房前你要知道（五），但還有一個「要約書」，跟斡旋金有關，卻又不盡相同。我們今天就來看看，究竟斡旋金與要約書差在哪裡，哪一個對消費者來說比較有保障？帶你一起搞懂！
斡旋金（Earnest Money）
Image credit：The College Investor
當你今天看好某一個房屋物件後，將一筆金額交給委託業者（房仲），並由委託業者（房仲）向房屋的賣方進行出價。斡旋金本身並無法律效力與規定，如果經過斡旋，賣方不同意價格，就沒有履約問題，斡旋金就會全額退回到消費者身上。但若是賣方同意出價，買賣契約就成立，此時斡旋金就換轉變為「定金」，並會有法律效力與責任。
斡旋金本身並無法律效力與規定，在斡旋期間（通常為一週左右）若反悔，只要在賣方尚未同意出價與簽名前，可以隨時撤回斡旋並取回斡旋金。但若賣方已經簽名並同意出售，這時候斡旋金就會轉為「定金」，並開始擁有法律效力，不能再表示要撤回斡旋，必須依原先提出的金額條件承買，否則將構成違約。
斡旋金是一個爭取緩衝時間的好辦法，讓買方有機會可以做更多的準備與考慮。
要約書（Offer Letter）
Image credit：Trulia
「要約書」是由內政部訂定的條約，內容是記載買方購買該房屋意願的文件。與「斡旋金」不同，買方不需先拿出一筆錢，而是將要約書交給房仲業者，並由該房仲業者將要約書帶到屋主（賣方）面前進行磋商。
當賣方同意買方的要約書內容並簽名後， 此要約書則立刻開始擁有法律效力，買方就應與屋主進行簽訂買賣契約等流程。若買、賣方任何一方，在要約書簽署後反悔，都可以依照法律請求損害賠償。
斡旋金 vs 要約書，共同與差異
斡旋金與要約書一樣，無論是買方或賣方，在賣方同意並簽名後，若有任一方反悔，都會需要負起違約的責任，可能會有一定金額的賠款。
| 優點 | 缺點 | |
| 斡旋金 | 較強力的談判籌碼，可以藉由提供高額的斡旋金，增加自己的競爭力 | 無法定的條款，且須經手房仲，易有爭議 |
| 要約書 | 由內政部制定的條約，有法條可循，較有保障 | 談判力較弱 |
對賣方來說，斡旋金與要約書的差異比較小，主要集中在「吸引力」的部分。但對買家來說，要約書因為不需事先交付金額給房仲，是風險較小且較安全的選項。
斡旋金 vs 要約書，我可以選嗎？
Image credit：Plastics Today
為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用斡旋金來做週轉、影響談判結果…等不法舉動，公平會要求業者應做到下列事情：
- 房屋仲介業者必須讓消費者清楚知道，除了斡旋金之外，也可選擇內政部所訂定的「要約書」作為談判籌碼
- 如果消費者選擇交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋的目的，明確告知消費者的權利與義務
- 仲介業者若未遵行而有欺騙或失公允等狀況，則違反公平交易法第 25 條的規定
公平會也建議仲介業者，可提供另一份書面文件給消費者簽署，以便能告知消費者「斡旋金」及「要約書」的替代關係及其選擇權。
斡旋金與要約書，其實都可以！
看完斡旋金與要約書的差異，有沒有覺得，腦子沒有這麼混亂了呢？其實無論是斡旋金或是要約書，都有各自的優缺點，可以自行評估後再決定要使用哪一種方式！
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