2022 年 10 月底新北市樹林預售屋建案「凱旋大苑」爆發爛尾樓事件後，越來越多人關注 2022 年可能有「建商倒閉潮」，不少人想知道：建商倒閉怎麼辦？本篇文章將整理 2022 建商倒閉潮議題下，專家的相關建議，讓大家了解如何避免遇到建商倒閉，另外，若不幸遇紹建商倒閉，又該如何處理。
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2022 建商倒閉潮議題：買預售屋如何避免？
2022 年在疫情的影響下缺工缺料，導致營建成本高漲，再加上升息、央行限縮政策等壓力下，建案延遲交屋、不開工，或延遲開工等情況開始出現，北台灣甚至傳出建商倒閉，目前雖是少數個案，這些訊息也是警告著大家「建商倒閉潮」有可能發生。以下為房市專家學者們，在 2022 建商倒閉潮議題下，提供給買預售屋的購屋者的相關建議。
一、了解建商評價、選大建商
與其想著「建商倒閉怎麼辦？」，還不如做好事前預防，而最基本的方法，就是選建商評價好、資金充足的大建商。天時地利不動產總經理、消基會副財務長兼房委會委員張欣民表示，買預售屋挑選大品牌建商較有保障，因為上市櫃建商資金充足、企業財務體質較健全，建商倒閉的風險較低。
而房市趨勢專家李同榮則指出，由於資金、槓桿、競爭力等因素，大建商較具優勢、小建商處於弱勢，而未來若建商倒閉潮出現，小建商會先倒閉，這波建商倒閉潮將由北部擴至中南部。
有關分辨不良建商的方法，請參閱：不良建商名單怎麼查？找不良、優良建商名單靠這 8 招！
二、注意履約保證種類
依規定預售屋銷售時都會有「履約保證機制」，確保當建商倒閉或因某些原因而無法續建時，購屋者可以退回部分的款項。目前市面上的常見的預售屋履約保證機制有 5 種，其中最常見為「不動產開發信託」與「價金信託」，另外 3 種則是「價金返還」、「同業連帶擔保」、「公會連帶擔保」，預售案只要從中擇一辦理即可。
以購屋者的角度來看，履約保證的強度由強到弱如下：
價金返還 > 不動產開發信託 = 價金信託 > 同業連帶擔保 > 公會連帶擔保
然而，這 5 種履約保證機制，對承購者的保障仍是有限，有些甚至可能形同虛設。
舉例來說：新北市中和的預售屋建案「青慕淳」，因山琳建設在外積欠數億元，在 2020~2021 年間預售完後公司倒閉，該建案無法如期開工，經過清查，原本履約保證帳戶有 3,600 萬元，最後僅餘 600 多萬元，而造成此情況的主因，是因為此建案的履約保證機制為「不動產開發信託」，舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用，都可以向第 3 方機構支用這個信託資金。
由前述的案例可得知，即便有「不動產開發信託」這樣專款專用的履約保證機制，承購者仍無法在建商倒閉、建案無法蓋下去時，獲得相對應的賠償，甚至信託資金被掏空都有可能。因為建商倒閉後往往留下大量的債權問題，要找到有意願續建的建商很困難，像「青慕淳」這個預售案至 2022 年為止，都未找到有意願續建的建商。
儘管「價金返還」是 5 種履約保證機制中最安全的，一旦建商倒閉，購屋者支付的價金可以全額退回，但因建商負擔費用高，實務上幾乎沒有建商會採用。所以，在購買預售屋前，一定要看清楚履約保證機制的種類，想清楚這其中的風險再購買會較佳。
有關履約保證機制的介紹，請看：預售屋 5 大履約保證，從價金信託到同業擔保各有優缺點
2022 建商倒閉潮議題：建商倒閉怎麼辦？
所謂「天有不測風雲，人有旦夕禍福」，當建商倒閉潮發生時，可能還是難以預料，所以很多人都想知道：建商倒閉怎麼辦？以下提供 3 個建商倒閉時的處理方式。
一、組成自救會提出訴訟或向消保官申訴
萬一如果真的不幸遇到建商倒閉，首要的就是找到其他受害人，然後組成自救會向建商打團體訴訟，或向消保官申訴，請消保官出面保障消費者權利。只不過，多數建商因財務狀況不佳而倒閉後，土地或建物往往都設定了銀行高額抵押權，即使官司打贏，也無法獲得賠償，所以慎選建商才是根本之道！
二、預警建商有可能倒閉提前解約
雖然多數建商倒閉都是無預警，不過若是有機會預警到，最好趕緊提前解約。依照目前的規定，購買預售屋提前解約，建商最高僅可沒收房地總價 15% 作為違約金，若建商已要倒閉，購屋者解約造成的衍生成本會降低，因此，購屋者解約後可進一步要求酌減違約金。如能越早解約，對購屋者越有利，建商倒閉後，可能有相當多債權人，因債權順位的問題，購屋者經常拿不回錢。
※ 若之後建商沒倒、順利交屋，提前解約的購屋者就要認賠，也是有風險存在。
三、有新建商願意續建時可換約或退費
遇到爛尾樓、建商倒閉的情形，有一種比較好的結局是：有新建商願意續建。然而，實務上這樣的案例並不多，因為接手這種案子，不僅要處理債權上的問題，還要另外花時間和原有的承購戶協商退費或換約事宜。
爛尾樓要順利續建，若不是要加價，就是要降低建材規格，而多數的續建案例，都會需要舊的承購戶再加價，例如：新北市中和的預售屋建案「青慕淳」在 2020 年銷售時是 45 萬 / 坪，如今 2022 年若要能成功續建，每坪至少要 60 萬 / 坪才有可能，而至今為止，續建遙遙無期。
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2022 建商倒閉潮不會發生，但買預售屋仍高風險
雖然大家都不想遇到建商倒閉，但如果遇到建商倒閉怎麼辦？除了組成自救會提出訴訟或向消保官申訴外，若有發現建商倒閉的跡象，可以考慮提前解約。如果建商倒閉後幸運有願意承接續建的建商，購屋者若想要換約承購，要注意新的合約加價的幅度，以及建材更換的條件是否可接受，再考慮是否簽約。
2022 年即將進入尾聲，根據目前房地產界的專家學者的看法，2022 年應該是不會有建商倒閉潮，但 2023 年就不一定。事實上，買預售屋本就存在風險，而建商是否會倒閉基本上很難預料，比起事後想怎麼處理，不如買預售屋前注意好應注意的事項才能避免遇到建商倒閉。台灣預售屋的制度，至今仍有許多地方需要透過法規限制來改善，或許，未來預售屋制度更完善後，就能避免建商倒閉潮。
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