預售屋雖然具有低首付且全新屋的優點，但因為從簽約到完工通常都還需要兩年以上的時間，在交屋前的房價難免波動，有部分的買家會因為房價的上漲或下跌而想要進行轉賣或者換約轉手。但預售屋的轉賣程序並不容易，牽扯到許多合約內容的更動，更有許多預售屋是無法進行換約轉賣的。今天就帶大家來看看預售屋的換約與轉賣該注意的事情，讓有打算進行換約或轉賣的人可以更清楚該怎麼做。
預售屋想換約轉賣？注意這幾件事
預售屋由於建築時間長，容易受到市場波動而影響房價，若今天你因為漲價或跌價而想要進行換約或轉賣，要注意的事情可不少。而要想買轉賣的預售屋的人，也得注意不少事情。今天就一起來看看預售屋的換約轉賣，需要注意什麼事情。
尚未交屋前房價波動，若漲價部分買方會打算轉賣賺一筆或是跌價趕快轉手止血，但可不是每個預售屋都能「換約」轉手，若不行成屋後才轉賣可能會有高額稅金，然而接手預售屋的第二手買方也要注意，若再快交屋才承接，自備款也要一口氣補足，不像第一手買方可依據工程狀況分期繳納，再來要留意是否客變、加減帳款有無結清，才不會成屋之後跟想像差距大。
預售屋換約轉賣（一）：不能換約的，只能當成屋處理
由於預售屋從簽約到完工，通常都要兩年以上的時間，也因此有不少變數產生的機會。有些人急著用錢，或是看到房價漲想賺價差，因此考慮要換約轉賣。
預售屋的換約，是指該房屋所有權還沒轉移到原買方名下之前，原買方將契約轉讓給承接的買方。
這樣的狀況屬於契約的權利轉移，非產權轉移，待房屋完工後，建商也會將產權登記給承接原契約的買方，保固也是對著新買家，與原買家無關。
可以換約的預售屋還好處理，但若是遇到不能換約的預售屋，原買家就得等到建商將產權移交至自己名下後，再以一般成屋的買賣程序進行轉賣。而成屋轉賣中，若原屋主持有時間過短，就有可能被課徵高額的稅額，因此不可不慎。
倘若原本就有打算要做轉賣，在預售屋簽約前就要先詢問是否未來可以換約，以避免後續麻煩。
預售屋換約轉賣（二）：換約，建商手續費為總價的千分之一
如果你買的預售屋是可以進行換約的，那接下來就得考慮換約的成本。《預售屋買賣定型化契約》中規定，換約的手續費最高為總價的千分之一，但有些建商會提供一定時間內換約不收手續費，或是直系血親及配偶更名換約不收取手續費之類的優惠，通常以 1 次優惠為限。
但若是已經進行到對保完成、即將辦理產權過戶的階段，由於整體預售屋的購買流程已經接近尾聲，若要換約等於程序要重走一次，建商此時通常不會配合換約。
有些人會問：「換屋需要代書辦理嗎？」，由於預售屋的買賣交易過程多半是由消費者與建商往來，因此就算要換約，也是消費者與建商之間辦理即可，不需要代書來辦理。但若是為了多一份保障，也是可以在換約時夥同代書或律師一同出席。
另外也要注意，若是有透過房仲業者來進行換約轉賣，那原買家此時就轉為「賣方」的角色，必須負擔成交價 4% 的仲介費，而新買家則是「買方」，必須負擔成交價 2% 的仲介費。
預售屋換約轉賣（三）：換約時機點要注意
換約的當下，由於權狀還在建商手上，還沒登記給原買家，所以地政規費的稅金，如土地增值稅、契稅、印花稅等，都不需要繳納，這點要注意。
換約轉賣的時間點，對於新舊買家也有不小影響。若是房子已經接近完工狀態，代表原買家已經依照工程進度繳交一定比例的工程款，這時候承接換約轉賣的新買家，不僅要先把原賣家已經繳納的費用付清，若原買家有賺價差，那該價差也同時要先付給原買家，新買家的資金壓力會很大，手上要先準備好足夠的自備款。
無壓力的換約時機點：剛簽約後～正式開工前
這個階段進行換約轉賣通常最容易，僅需負擔換約的手續費就好，有得建商還會給予換約免手續費的優惠，若真的有要換約轉賣的打算，要掌握在開工前的時段。
壓力小的換約時機點：房子還在工程期
還在工程期間的預售屋，此時原買家也還在依照階段繳付工程款，金額通常還不至於太大，在這種時候進行換約轉賣，對於新買家承接的壓力也比較小。
壓力大的換約時機點：房子已接近完工
若房子已經接近完工，通常原買家已經隨著工程進度，付出了一定比例的工程款。若新買家在此時接手，除了原買家已經繳付的工程款（通常是總價的 10 ~ 15%），若原賣家要賺價差，那該價差新買家也得同時繳清，等於可能一次就得付出總房價 30 ~ 40% 的費用，壓力其實不小。
預售屋換約轉賣（四）：原合約內容要注意
換約轉賣也得注意原先合約內容，新買家必須要仔細的審閱合約內容，確認平面圖與設計是否有更改，還有室內的建材與家具是不是已經付費、款項帳目是否有新增或減少…等等狀況。若發現有已經退款或是要求補款的項目，也要向原買家詢問清楚，避免自己多花冤枉錢。
另外提醒原買家，就算預售屋成功的換約轉賣，也要記得申報綜合所得稅喔！
預售屋換約轉賣注意細節，買賣雙方都安心
預售屋的換約與轉賣有許多細節，無論是買方或賣方都需要特別留意，除了要確定是否能夠換約買賣以外，還要審閱合約內容跟帳款細項，因此無論你買方或賣方，都要眼睛睜大！
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