央行對房市熱區實施了新的限貸令，針對六都及新竹縣市的自然人購買第二戶房屋的貸款成數從原本的七成下調至六成。隨著限貸令的發布，夫妻在購買第二戶房屋時，可能會面臨一些額外的限制和挑戰。
本文將詳細解釋限貸令對夫妻的影響，並探討在不同情況下應如何有效規劃房屋貸款。
限貸令是什麼？
限貸令主要針對的是「自然人特定地區第2戶購屋貸款」，這一政策的主要目的是控管房市交易熱區內的金融風險。對於夫妻來說，理解這些規範並合理規劃貸款策略至關重要。以下是限貸令的四個主要條件：
- 自然人：指的是個人購屋者，而非公司法人。
- 特定地區：包括台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市及高雄市，這些地區的房市交易較為熱絡。
- 第二戶：指的是個人名下已經擁有且未完全償還貸款的房產。夫妻名下的房產不會合併計算，也就是說，即便配偶已經擁有房屋，只要另一方名下沒有房產，則購買的新房不受限貸令限制。
- 購屋貸款：指的是以住宅為用途的貸款，例如住家用、集合住宅等，辦公室或工業用地則不屬於此範疇。
第二戶限貸令下的夫妻買房影響
針對夫妻在限貸令下的換屋計劃，我們可以考慮以下幾種情況：
夫妻名下只有一間房且無貸款
如果夫妻其中一方名下有一間房屋且已無貸款，那麼這間房屋將不算作第二戶。因此，購買新房時不受限貸令的影響。換句話說，夫妻可以選擇將現有房屋的貸款還清，再購買新房。
夫妻名下有房且仍有貸款
如果夫妻一方名下有房且有未償還的貸款，則購買新房時將受到限貸令的限制，貸款成數上限為六成。這時，可以將新房登記在另一方名下，以避免受到限貸令的影響。若夫妻雙方均有房貸，則可以考慮在售屋前與房仲協商售後回租的條件，以減少過渡期的居住壓力。
夫妻換屋時如何避開第二戶限貸令影響？
夫妻想買第二間房子，如果希望避開第二戶限貸令的影響，可以考慮以下幾種方式：
1.分開登記房屋：
如果夫妻名下已有一戶房屋且有貸款，可以考慮將新購房屋登記在另一方名下，以避免受到限貸令的影響。只要另一方名下無房屋或無房貸，則不會受到貸款成數限制。
2. 提前還清現有房貸：
如果夫妻已經擁有一戶房屋且房貸餘額不多，可以考慮提前還清現有房貸，這樣購買新房時就不會受到第二戶貸款成數的限制。
3. 售後回租方案：
若夫妻雙方名下都有房貸，可考慮在售屋前與房仲協商售後回租的條件，以減少在換屋過程中的居住壓力。
房屋登記人和借款人不一致時的應對策略
夫妻在購買第二戶房屋時，還可以通過房屋登記人和貸款借款人不一致的方式來避免限貸令的限制。
例如，第一戶房屋登記在太太名下，貸款由先生負責，這時候第二戶房屋可以登記在先生名下並由太太作為借款人，這樣就不會受到貸款成數限制。此外，如果太太收入不足，先生可以作為擔保人，這樣夫妻的總收入可以用來申請貸款。
夫妻買房、換屋注意事項
在規劃貸款和換屋時，需要注意以下兩點：
- 避免過度依賴增貸：央行已要求銀行加強查核借款人的房貸戶數和資金流向，因此通過增貸來補足第二間房屋的自備款的方式可能會面臨困難。
- 不要借名登記房屋：為了貸款而將房屋登記在配偶以外的人名下，可能會導致日後的金流和稅務問題變得複雜，因此這種做法並不建議。
總結來說，限貸令對夫妻購屋和換屋的影響不容小覷。在了解相關規定的基礎上，夫妻應謹慎規劃貸款策略，以確保在限貸政策下依然能夠實現購屋或換屋的目標。
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