受川普關稅影響，日幣匯率突破 1 美元兌 145 日圓，對台灣民眾而言，這波匯率變動不僅影響旅日消費，也對台灣房市與日本置產投資產生實質衝擊。本文將從 2 面向出發，分析日圓走升對台灣房市買氣、高資產資金流向、以及已在日本置產台灣人的潛在影響。
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日幣匯率走升，對台灣房市影響：
雖然日幣匯率走升主要是貨幣市場變化，但間接會牽動部分台灣人的資產配置與買房行為，主要影響如下：
台灣房市影響（1）減少海外置產誘因
- 台灣人原本看好日圓貶值期間的日本不動產機會，當日圓升值，換匯成本提高，投資誘因降低。
- 有些原本考慮日本置產的買方可能轉向回流資金至台灣市場，尤其是選擇雙北或六都精華地段做資產配置。
台灣房市影響（2）對高資產族群影響大
- 高資產族群會根據匯率動態靈活調整資產佈局。
- 日圓走強的時候，不動產作為抗通膨標的會更受到關注，國內精華區辦公室、商用不動產或新成屋產品可能吸引這類族群資金。
台灣房市影響（3）旅遊型買房、度假宅短期趨緩
- 原本看好未來赴日自由行結合自住的買房需求會受到匯率升值抑制。
- 特別是對於「想邊旅遊邊買房」的買房族，若短期無旅遊計畫或出國成本升高，會影響買房決策。
日幣匯率走升，對「在日置產台灣人」影響：
除了台灣房市，日幣匯率走升勢必也會對「在日置產台灣人」有影響：
在日置產台人影響（1）換匯成本增加，買房總價上升
- 以台幣買房的台灣人，日圓升值意味著實際需要更多台幣才能換到相同數額的日圓。
- 同樣一間價值 4,000 萬日圓的物件，日圓升值後台幣換算價可能從 840 萬提升至 920 萬甚至更多，影響買房預算與決策時機。
在日置產台人影響（2）已購日本不動產者，帳面資產升值
- 2022～2024 年間以低匯率置產者，因匯率升值產生帳面匯差利益。
- 若在此時出售或回台兌換，將可能賺到一筆「匯差收益」。
在日置產台人影響（3）出租收益台幣價值同步上升
若房產有穩定出租現金流，以日圓計租金的物件，在日圓升值後折算台幣時收益上升，投資報酬率變好。
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在日置產台人影響（4）管理與稅務成本可能增加
若是委託管理公司，管理費、稅金等費用也多以日圓計算，當日圓走升時，相關費用台幣負擔同步增加。
日幣匯率影響：總結
日幣匯率走升雖然可能打擊台灣人赴日買房的意願，但對已置產者來說，反倒可能是短期利多。對台灣房市來說，部分高資產族或觀望海外投資者可能因此轉回關注國內市場。
建議民眾根據自身匯率承受能力、資金動能與風險承擔程度，審慎評估是否進場置產，並關注匯率是否只是短期震盪或成為中長期新趨勢。
最後也將「日幣匯率對台灣房市、在日置產台灣人影響」重點整理如下表給大家參考：
| 日幣匯率影響房市面向 | 說明 |
|---|---|
| 台灣房市：資金流動 | 原本考慮赴日置產的資金，可能因匯率不利轉回國內買房 |
| 台灣房市：高資產族群 | 高資產買家可能轉向台北、六都精華地段或商辦投資 |
| 台灣房市：旅遊型買房 | 日圓升值壓抑「度假宅」買房需求，短期觀望情緒升高 |
| 日本置產：買房成本增加 | 新買家需更多台幣換匯，總價成本提升，壓縮投資報酬 |
| 日本置產：帳面資產升值 | 已購物件匯差收益增加，有利短期賣出或回台換匯 |
| 日本置產：租金台幣價值上升 | 出租房產的實質收益提高，提升現金流報酬 |
| 日本置產：管理費同步升 | 以日圓計費用同步變貴，長期持有成本需重新計算 |
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