大樓管理費怎麼算？收費標準、計算公式與行情總整理

住進大樓社區後，除了房貸、水電等固定開銷，每個月還得準備一筆「管理費」。但你知道管理費到底怎麼算？有哪些收費標準和行情範圍？

本篇將帶你全面了解大樓管理費的法規依據、常見計算方式、各地行情與一樓收費爭議，一次解答買房族與住戶最關心的問題。

管理費怎麼算？法規依據一次看懂

根據《公寓大廈管理條例》第 10 條規定：共用部分與約定共用部分的修繕與管理費用，需由公共基金支付，或由區分所有權人依其應有部分比例分擔。

也就是說，管理費通常會依照「權狀坪數」比例分攤，若有其他社區規約或決議，也可採用其他方式。

常見大樓管理費計算公式：

• 權狀坪數 × 每坪單價（最常見）
• 社區總費用 ÷ 戶數平均分攤（多見於小型社區）
• 按用途分級計費（住家、店面、商用不同收費）

舉例來說，果仁家小編家建物登記面積是 50 坪，管理費是 60 元 / 坪，故果仁家小編家一個月的管理費是 3,000 元。

一樓住戶可以少繳管理費嗎？

有住戶認為一樓沒有搭電梯、不使用高樓設施，應繳較少管理費，但法律並未強制一樓可減免。

是否給予優惠，需經區分所有權人會議決議寫入規約。有些社區會依樓層與使用比例進行費率調整，強調公平原則。

管理費與公共基金的差異是什麼？

很多人以為管理費只有一種，其實大樓的經費分為兩種：

• 管理費：用於日常支出，如保全、清潔、電梯維護、水電費等。
• 公共基金：用於大型修繕或緊急支出，例如外牆拉皮、消防設備更新，平時不能隨意動用，須會議決議。

公共基金來源包括：

• 建商依工程造價提撥
• 管委會向住戶收取特別費用
• 每年管理費結餘轉入
• 基金孳息

目前多數社區會從管理費盈餘中提撥部分轉為公共基金，常見比例為年度總額的 10% 至 20%。

大樓管理費行情是多少？

依地區與社區規模不同，管理費每坪收費行情如下：

• 北部地區：一般社區約 50~90 元/坪，豪宅約 100~180 元/坪
• 中南部地區：一般社區約 40~60 元/坪，豪宅約 70~80 元/坪

影響管理費高低的因素：

• 管理人力是否 24 小時制
• 是否聘請專業物業公司
• 公設多寡（泳池、KTV 等）
• 社區戶數大小（小社區分攤成本高）

小型社區為什麼管理費會比較高？

舉例來說，若一個 80 戶社區，每戶 30 坪、每坪收 70 元，總月收費約 16.8 萬元。若請 24 小時保全與清潔人員，加上公設維護費，可能每月支出超過 20 萬元。這時每坪費率就要調高至 85~90 元，才能維持基本運作。

制定合理的管理費收費原則

根據專業物業顧問建議，大樓管理費應採「量出為入」原則，先估算全年支出，再依社區坪數或戶數公平分攤，每年保留少許結餘即可。不建議積存過多管理費，應定期檢討與公告財務報表。

買房前必看：你負擔得起管理費嗎？

有些社區標榜豪華公設，如游泳池、宴會廳、KTV，但這些設施維護費用也不便宜，若住戶使用率不高，恐淪為「蚊子設施」，變相推高管理費負擔。購屋前應確認：

• 社區實際管理費金額
• 是否按坪數或戶數計費
• 公設是否常使用

延伸閱讀：更多管理與居住實用知識

• 社區管理費調漲爭議與不公平怎麼解？
• 社區管理費指數創高！住得起房卻住不起社區？
• 不繳管理費怎麼辦？催繳流程與法規解說
• 頂樓加蓋與違建會增加管理費嗎？

🔔 歡迎追蹤我們的 Facebook 社團｜加入 官方 LINE 群，掌握最新租屋法規與房市情報！