買房究竟該買大樓還是透天？雖然現今住宅新建案多以大樓產品居多，但透天厝和別墅的需求也不少，而許多獨鍾透天或別墅的族群，其實就是因為透天和別墅共用部分少，甚至根本沒有，屋主可以獨享建物全部的產權，不必和他人共用、共享，所以也不需要管委會和繳管理費。不過，透天和別墅社區也並非全都不用依《公寓大廈管理條例》成立管委會喔！以下就一起來看看相關規範吧！
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透天和別墅社區是否適用公寓大廈管理條例
內政部：沒有共用部分的透天和別墅社區不算公寓大廈
內政部在民國 93 年的解釋函提過：「臨街透天式型態建築物，並無建築物共用部分，亦無成立管理委員會必要。」在這個解釋函中，有詳細說明臨街透天住宅不適用《公寓大廈管理條例》的原因為何。
首先，《公寓大廈管理條例》第 3 條寫明了該部法律所有的名詞定義：「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」、「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」
用白話文來解釋，在判斷透天和別墅型社區是否屬於公寓大廈時，要先檢視 2 個要件：
- 基地和建物可區分為數個部分
- 有共同使用的部分
符合上述 2 個要件的社區，才可以被稱為公寓大廈，所以說，如果一個建號，只有一個所有權，不是區分所有建物，也沒有共同使用部分，那就不屬於公寓大廈，自然就不會適用《公寓大廈管理條例》。
許多透天和別墅社區，就是一棟建築一個產權，也沒有和鄰居有共同使用的公設，所以在內政部的見解中，多數的透天和別墅社區不屬於公寓大廈，亦無需依照《公寓大廈管理條例》成立管委會。
想知道透天、大樓的差異，可看：公寓、透天、華廈、大樓的差別在哪裡？哪個好？
台中市都發局：合照多戶透天社區不適用公寓大廈管理條例
在民國 107 年，台中市都發局發給「台中市大台中不動產開發商同業公會」的函中，解釋了「合照多戶透天社區」不適用《公寓大廈管理條例》的理由如下：
- 合照多戶透天社區地籍分割已明確，各個地籍範圍僅有一個權利主體，且有鄰接計畫道路或現有巷道，無私設通路和基地內通路共用。
- 基地上沒有其他共用的建物和空間，例如：管委會使用空間、地下室、門廳、走廊、樓梯間或配電室等等。
- 沒有共用的管線，例如：汙水管線、給水管線和排水管線等等。
也就是說，如果透天和別墅社區中，地籍已經分割有明確產權，該社區內又沒有共用的建物、土地和管線，基本上就不適用《公寓大廈管理條例》，也不需要成立管委會。
部分律師：在使用上有不可分的共同部分適用公寓大廈管理條例
《公寓大廈管理條例》的立法目的和精神，旨在加強公寓大廈的管理維護、提昇居住品質，之所以要特別訂定管理條例，主因在於多數的公寓大廈至少有 30% 的公共設施，如果沒有一個管理的組織，其實很容易亂、影響居住品質。
有不少律師認為，有些透天和別墅社區雖然產權各自獨立，但在使用上是有不可分的共用部分，所以應可適用《公寓大廈管理條例》，例如：連棟式的透天厝、別墅社區，就是公寓大廈管理條例適用對象；或是雖然未連棟，但有共同設施、共同進出道路產權係住戶共同持分者亦同。
總之，部分律師認為，除非是獨棟單獨所有權且僅有單獨一戶使用、與他人無關，才可不依照《公寓大廈管理條例》規定成立管委會。
實務上判斷透天或別墅社區是否應成立管委會的方式
一戶一建照 VS 集合式住宅
很多人會以為，買透天和別墅社區可以擁有土地權狀，就可以完全自由，不需要成立或加入管委會，事實上，透天和別墅社區是否要成立管委會，關鍵點要看整個社區開發興建時申請的建照，是屬於「一戶一建照」，還是「集合式住宅」。
※ 內政部「集合式住宅」的定義：具有共同基地及共同空間或設備，並有 3 個住宅單位以上的建物。
如果是「一戶一建照」的透天和別墅，那就不需要成立管委會，屋主自行管理即可；如果是「集合式住宅」，就會需要按照《公寓大廈管理條例》成立管委會。有些建商申請的建照是「集合式住宅」，但會以面積做分割，讓每一戶都有單獨的土地權狀，讓購屋者產生誤解，誤以為自己買到的是「一戶一建照」的透天或別墅。
建議想買透天或別墅社區的大家，最好請建商提供建照資料，確認自己買到的透天或別墅產品的種類，以免入住後衍生管理方面的問題。
是否鄰接計畫道路或現有巷道
在台中市都發局的見解中，不需要適用《公寓大廈管理條例》成立管委會的透天和別墅社區，需鄰接計畫道路或現有巷道，這也顯示出，透天和別墅社區所鄰接的「道路產權」，也是一個需要留意的重點。
透天和別墅類型的住宅，不一定都會位於住宅區，有可能會位在農業區、工業區等等，而這些區域很多土地都是「私人產權」，換而言之，這些社區的鄰近道路很可能並非政府管轄的「道路」，而是私人土地、私設道路，若是私設道路產權沒有「永久公眾無償使用約定」，未來增設管線皆需要道路地主同意，所以，成立社區管委會就會有必要性。
關於私設道路的相關介紹，請參閱：私設道路、既成道路和計畫道路定義為何？封路會違反法規嗎？
透天和別墅社區不一定要成立管委會
從本文的分析中可以看出，透天和別墅社區究竟要不要成立管委會，關鍵點還是要看以下 5 點：
- 建物是否可以區分為數個所有權
- 社區內有無共用建物、土地和管線
- 地籍圖上有無分割明確的產權
- 建商開發時的建照是一戶一建照或集合式住宅
- 建物有無鄰接計畫道路或現有巷道
對於不需要成立管委會的透天和別墅社區，其實也是可以成立管委會，並準用《公寓大廈管理條例》的相關規定，現代人生活忙碌，不一定有時間收包裹、倒垃圾，有管委會的社區還是相對方便、安全。
不過，台灣的社區管委會屬於民間團體，多不具有法人資格，有約束力不足的問題，所以，如果社區住戶間缺乏共識和凝聚力，其實成立管委會也未必能解決社區多數問題，這一點，對於政府認定可不必成立管委會的透天和別墅社區更是明顯。
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