台北市八德路向來被視為市中心精華軸線，但沿街卻可見大量屋齡數十年的老透天，與一般人對蛋黃區高樓林立的印象形成強烈對比。
近期網路掀起討論，質疑為何這條黃金地段遲遲未被新建案全面取代。信義房屋指出，背後牽涉分區法規差異、地主結構與租金收益等多重因素，使老透天得以在核心商圈中長期留存。
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八德路精華地段老透天成列，引發市場關注
網路討論台北市八德路精華軸線，沿街保留大量屋齡 30 至 50 年的老透天，一樓常見 3C 維修、小吃與服務型商家，許多人好奇為何這條蛋黃街區未被改建成新案建設。
信義房屋復興長安店主任翁聖能指出，關鍵在於分區法規差異、地主意願保守，加上一樓店面租金表現穩定，讓老透天得以長期留存。
分區法規差異，拉開土地開發效益
翁聖能指出，八德路所涉門牌跨松山、中山兩區，現行使用分區多為商業區，但都市計畫分屬住宅與商業分區並存，造成土地效益落差。同樣一坪土地，住三容積約 225%，商三容積約可到 560%，同樣一塊地，能蓋的樓地板面積相差 2.4 倍以上，因此建商在整合時會精算「同地不同分區」的價值差。
加上八德路不少為老地主自持，長輩對都更參與意願偏低，整合期程拉長，市場便呈現「沿街老透天留守、片段新大樓崛起」的樣態。
繼承與共有結構，提高重建協調門檻
屋主輪廓也影響變更速度。區內多為繼承取得、多人共有的老屋，家族多選擇延續收租，租金分配即可滿足使用需求，短期內不急於處分。翁聖能表示，這種結構使得談重建門檻提高，協調成本與時間成為變數。
租金收益穩定，老透天具續留誘因
租金報酬更是老透天續留的主因之一。根據實價登錄統計，八德路二、三段一樓老透天店面月租單坪約 2,000–4,000 元；南京東路三、四段一樓店面 3,000–5,000 元左右；長安東路二段一樓店面約 2,000 至 2,600 元；三者而言，八德路二段的收益表現仍具吸引力。
老透天一樓多落在 20 坪上下，總租金落點常在 4 至 8 萬元，承租門檻較低、坪效靈活、無管委會限制，對需要明火油煙的小吃或按摩等業態較友善，因此出租速度快、空置風險低。
反之，新大樓或商辦常有管制條款，承租族群受限，回收彈性相對小，若改建後未能分回店面，對長期收租的屋主而言，參與意願自然不高。
建商整合案例浮現，顯示沿線仍具保值性
翁聖能觀察，近期亦見建商長期整合店面買賣案例，例如：區內曾有品牌建商買進透天，成交總價約 9,678 萬元、建坪單價約 197.5 萬元，顯示八德路沿線仍具一定保值性，並未明顯低於周邊行情。
實務上，一樓使用執照多為店鋪，二、三樓為住家，使用彈性與街廓人流構成穩定商機。
想進駐八德路核心，自住族仍有切入選項
若購屋族想切入八德路精華區，翁聖能表示，自住型買方可鎖定巷弄二樓以上老公寓，單價約 65 至 80 萬元，視屋況而異。
八德路、龍江路巷內公寓，多數產品 20 至 25 坪，實際使用坪數可達八到九成，近期遼寧街也有 2,700 萬總價、42 坪，單價約 63 萬元的成交案例，對於想留在八德路核心區是值得考慮的選項。
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