買房時，除了看地段、坪數、價格與屋況，還有一份文件非常重要，那就是「不動產說明書」。不動產說明書就像房子的健康檢查表，會揭露房屋產權、使用現況、周邊環境、交易條件，以及是否有瑕疵等資訊，是買方判斷房屋狀況與保障自身權益的重要依據。
內政部於 2026/4/1 公告不動產說明書新制，成屋交易時須新增揭露建築能效標示、太陽光電發電設備等資訊。本文整理：2026 不動產說明書新制、不動產說明書是什麼？範本、應記載及不得記載事項。
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不動產說明書是什麼？
不動產說明書是不動產買賣過程中，用來揭露房屋與土地狀況的重要文件。內容通常會包含：房屋基本資料、權利狀態、使用現況、周邊環境、交易條件，以及其他可能影響買方判斷的資訊。
簡單來說，不動產說明書的功能，就是讓買方在簽約前更清楚知道自己要買的房子有哪些條件、限制與風險。
買房不能只看裝潢、格局與採光，因為許多重要資訊未必能在現場一眼看出來，例如：是否有抵押權、是否有增建或違建、是否漏水、是否位於特定使用分區，這些都需要透過文件確認。
不動產說明書是什麼？重點一覽表
以下是不動產說明書的重點整理表：
| 不動產說明書項目 | 說明 |
|---|---|
| 房屋基本資料 | 地址、建物面積、土地持分、建物用途等 |
| 產權資訊 | 所有權、抵押權、謄本資料、權利限制等 |
| 使用與現況 | 有無增建、違建、漏水、瑕疵、管理組織等 |
| 周邊環境 | 道路、公共設施、嫌惡設施、生活環境等資訊 |
| 交易條件 | 價格、付款方式、交屋條件等 |
| 新制新增重點 | 建築能效標示、太陽光電設備設置資訊等 |
不動產說明書新制重點：新增建築能效與太陽光電資訊
這次成屋買賣交易資訊揭露新制，主要是內政部同步修正「成屋買賣定型化契約應記載事項」與「不動產說明書應記載事項」。
所以新制上路後，實際上會影響 2 類文件：一是買方看屋、交易時會接觸到的「不動產說明書」；二是成屋買賣契約附件中的「建物現況確認書」。
其中，不動產說明書的新增重點，主要是讓買方在交易前可以看到建物是否取得「建築能效標示」，以及是否設置「太陽光電發電設備」。
對購屋族來說，這代表未來看房時，除了確認產權、屋況、漏水、違建等資訊，也能進一步了解這棟房子是否具備節能標示，以及屋頂或公共空間是否已有太陽光電設備。
不動產說明書新制重點一覽表
| 文件 | 新制說明 | 對買方的影響 |
|---|---|---|
| 不動產說明書 | 建物是否取得建築能效標示 | 可初步了解建築節能表現，作為評估未來用電成本與居住品質的參考 |
| 建物是否設置太陽光電發電設備 | 可確認屋頂或公共空間是否已有光電設備，避免日後產生使用權益或管理爭議 |
成屋買賣定型化契約是什麼？跟不動產說明書一樣嗎？
- 不動產說明書：是買房前的房屋資訊揭露文件，重點在於讓買方先看懂物件本身的狀況；
- 成屋買賣定型化契約：是正式簽約文件，附件中的建物現況確認書會進一步確認房屋現況與設備責任。
兩者不是同一份文件，但這次新制都和買方權益有關，因此看屋與簽約前都應仔細確認。以下是「成屋買賣定型化契約」新制重點整理：
| 文件 | 新增揭露重點 | 對買方的影響 |
|---|---|---|
| 成屋買賣定型化契約附件「建物現況確認書」 | 硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量檢測標準與容許值說明 | 協助買方了解建物結構安全相關檢測資訊 |
| 社區是否設有用戶加壓受水設備及管理維護責任 | 避免入住後因設備維護、費用分攤或管理責任不清產生爭議 | |
| 太陽光電發電設備設置依據、位置及管理維護情形 | 釐清設備設在哪裡、誰負責維護、是否牽涉社區管理與住戶權益 |
不動產說明書範本怎麼看？
很多買房新手第一次拿到不動產說明書時，會覺得內容很多、格式也不容易閱讀。
實際上，可以先把不動產說明書範本拆成幾個區塊來看，會比較容易掌握重點。
一般來說，不動產說明書範本會包含以下內容：
| 不動產說明書範本項目 | 建議查看重點 |
|---|---|
| 土地標示 | 確認土地位置、面積、使用分區與權利範圍 |
| 建物標示 | 確認建物門牌、面積、用途、樓層與主建物附屬建物 |
| 權利狀態 | 查看是否有抵押權、查封、限制登記等情形 |
| 建物現況 | 確認是否漏水、龜裂、增建、違建、海砂屋疑慮等 |
| 使用管理 | 查看管委會、管理費、公共設施、社區設備維護狀況 |
| 周邊環境 | 是否鄰近嫌惡設施、道路、基地台、變電箱等 |
| 交易條件 | 價金、付款方式、交屋條件、附贈設備等 |
| 新制揭露項目 | 建築能效標示、太陽光電設備、加壓受水設備等 |
買方在看不動產說明書範本時，不建議只看最後價格與坪數，而是應該逐項確認內容是否和房仲廣告、謄本資料、現場屋況一致。
如果發現資料有落差，就應要求房仲或賣方說明清楚，必要時也可請地政士或專業人士協助確認。
不動產說明書「應記載事項」有哪些？
不動產說明書應記載事項，主要是為了讓買方在交易前取得足夠資訊，避免因資訊不對稱而做出錯誤判斷。
實務上，應記載內容通常會包含：土地、建物、權利狀態、使用現況、環境資訊與交易相關條件。
常見不動產說明書應記載事項整理如下：
| 類別 | 應記載內容 |
|---|---|
| 土地資料 | 土地坐落、面積、使用分區、權利範圍等 |
| 建物資料 | 建物門牌、面積、用途、樓層、建物型態等 |
| 權利狀態 | 所有權、抵押權、他項權利、限制登記等 |
| 使用現況 | 是否出租、占用、增建、違建、漏水、瑕疵等 |
| 管理資訊 | 管理組織、管理費、公共設施、社區設備維護等 |
| 環境資訊 | 周邊道路、嫌惡設施、生活環境相關資訊 |
| 交易條件 | 價金、付款方式、交屋條件、附屬設備等 |
| 新制資訊 | 建築能效標示、太陽光電設備、用戶加壓受水設備等 |
不動產說明書「不得記載事項」有哪些？
除了應記載事項，不動產說明書也有不得記載事項。簡單來說，不動產說明書不能記載不實、誤導、違反法令或對消費者不公平的內容，也不能用模糊文字掩蓋重要資訊。
所以買方在閱讀不動產說明書時，如果看到內容過於籠統，或出現「概不負責」、「一切依現況交屋」但沒有具體說明房屋現況的文字，就要特別小心，這類內容可能不一定有效，也可能代表房屋狀況仍有需要進一步確認的地方。
常見需要避免的不動產說明書不得記載事項整理如下：
不動產說明書範本下載（內政部）
以下是內政部提供的「不動產說明書範本」下載點，提供給大家參考：
資訊來源：內政部官網
買房時不動產說明書怎麼看？
買房時，不動產說明書不是形式文件，而是簽約前一定要仔細閱讀的資料。
建議購屋族至少掌握以下幾個重點：
1. 確認資料是否與謄本、廣告一致
先看地址、建號、坪數、用途、土地持分等資訊，是否與房仲廣告、謄本資料、現場看屋狀況一致。若資料不同，應請房仲或地政士進一步說明。
2. 看清楚有無漏水、違建、增建或瑕疵
裝潢漂亮不代表屋況沒問題。
不動產說明書通常會記載建物現況，包含是否漏水、壁癌、龜裂、增建、違建等，這些都會影響未來維修成本與交易風險。
3. 查看不動產說明書新制新增項目
新制上路後，買方也要確認建築能效標示、太陽光電設備、用戶加壓受水設備等資訊是否清楚揭露。
4. 注意周邊環境與嫌惡設施
買房不只買室內空間，也會受到周邊環境影響。若不動產說明書有揭露附近道路、嫌惡設施、公共設施等資訊，應搭配實地查看確認。
5. 不清楚就要求房仲逐項說明
如果房仲沒有主動說明，買方可以要求提供不動產說明書並逐項解釋。尤其是權利狀態、瑕疵、設備維護責任等內容，不要只接受口頭保證，最好留下書面紀錄。
不動產說明書常見問題 FAQ
Q1：不動產說明書是什麼？
不動產說明書是不動產買賣時，用來揭露房屋與土地狀況的重要文件，內容包含產權、建物現況、周邊環境、交易條件、瑕疵與設備資訊等，幫助買方在簽約前掌握房屋真實狀況。
Q2：不動產說明書新制新增什麼？
不動產說明書新制主要新增建築能效標示、太陽光電發電設備等資訊，並強化建物現況確認書中與氯離子含量、用戶加壓受水設備相關的揭露內容。
Q3：不動產說明書「應記載事項」有哪些？
不動產說明書應記載事項包含土地資料、建物資料、權利狀態、使用現況、管理資訊、周邊環境、交易條件，以及新制要求揭露的建築能效標示、太陽光電設備等資訊。
Q4：不動產說明書「不得記載事項」有哪些？
不得記載不實、誤導、違反法令、免除業者責任，或對消費者不公平的內容。若文件內容過度模糊，或與實際屋況不符，買方應要求業者補充說明。
買房看不動產說明書：重點檢查清單
| 檢查項目 | 是否確認 |
|---|---|
| 建物地址、坪數、用途是否與廣告資料一致 | □ |
| 土地與建物謄本資料是否清楚 | □ |
| 有無增建、違建、漏水、壁癌等瑕疵 | □ |
| 不動產說明書應記載事項是否完整 | □ |
| 是否出現不合理的不得記載事項或免責文字 | □ |
| 是否取得建築能效標示 | □ |
| 是否設置太陽光電發電設備 | □ |
| 太陽光電設備位置與維護責任是否清楚 | □ |
| 社區是否設有用戶加壓受水設備 | □ |
| 管理費、修繕基金、管委會運作是否清楚 | □ |
| 周邊環境與嫌惡設施是否確認 | □ |
| 重要內容是否已請房仲逐項說明 | □ |
2026 不動產說明書新制：總結
以上是關於 2026 不動產說明書新制的介紹，最後整理不動產說明書重點給大家參考：
| 不動產說明書重點 | 說明 |
|---|---|
| 不動產說明書是什麼 | 買賣房屋時揭露房屋、土地、產權、屋況與交易條件的重要文件 |
| 新制重點 | 新增建築能效標示、太陽光電設備等資訊揭露 |
| 範本怎麼看 | 可從土地、建物、權利狀態、屋況、環境與交易條件逐項確認 |
| 應記載事項 | 包含土地建物資料、權利狀態、使用現況、管理資訊、周邊環境等 |
| 買方注意事項 | 不要只看裝潢與價格，應要求房仲逐項說明並確認書面內容 |
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