青安 3.0 可以買預售屋嗎？可以買預售屋，但申請青安貸款的時間落在預售屋完工交屋階段，簽約時無法先送件，也不能先向銀行保留青安額度。
如果預售屋在 2026 年 8 月 1 日後進入交屋程序，並於新制上路後正式向公股銀行提出申請，原則上就要依青安 3.0 的年齡、所得、房屋總價及限貸一次等規定重新審查。
至於預售屋是哪一年簽約，通常不會直接決定適用青安 2.0 或青安 3.0。
因此，準備用青安 3.0 購買預售屋的人，除了確認自己符合資格，也要留意實際交屋日期、銀行鑑價、買賣契約總價、車位價格及建商貸款作業時間。本文整理青安 3.0 預售屋的申請時點、新舊制判斷、房價上限及交屋貸款注意事項。
青安 3.0 買預售屋重點整理
- 預售屋簽約時不能直接申請青安 3.0，也不能先保留額度。
- 需等預售屋完工、進入實際交屋階段，銀行才能受理申請。
- 適用青安 2.0 或青安 3.0，主要看正式申請時間，不是預售屋簽約日期。
- 2026 年 8 月 1 日後申請青安 3.0，須符合未滿 50 歲、本人年所得不超過 200 萬元等新規定。
- 住宅的銀行鑑價及買賣總價，都不能超過各縣市房價上限。
- 車位、客變及追加款如何計入總價，仍要以買賣契約及承貸銀行認定為準。
- 建商配合銀行不代表一定可以辦青安，也不代表一定能貸到最高額度或 8 成。
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青安 3.0 可以買預售屋嗎？
可以，但預售屋要等到實際交屋時，才可以申請青安 3.0。
財政部國庫署已明確說明，青安貸款須在實際交屋時才能受理，預售屋在尚未完工的階段，並不是銀行可以立即辦理青安貸款的標的。
主要原因是銀行辦理房貸時，需要針對房屋進行鑑價，並將房地設定為貸款擔保品。預售屋簽約後，房屋可能仍在施工，購屋人尚未取得房屋所有權，也沒有完整的建物謄本可供銀行確認，因此銀行無法提前完成審查及核貸。
預售屋買方可以在簽約後先向銀行詢問目前的房貸條件、準備財力證明，或初步評估青安資格，但這類諮詢不等於正式申請，也不能保證未來交屋時一定可以使用青安 3.0。
簡單來說：青安 3.0 可以拿來支付預售屋交屋貸款，但不能在預售屋簽約或施工期間先取得核貸承諾。
預售屋申請青安 3.0 的時間流程
從預售屋簽約到房貸撥款，通常會經過簽約、施工、通知交屋、銀行鑑價、申請房貸、設定抵押權及撥款等階段。青安 3.0 正式申請會集中在後段的交屋貸款程序。
| 預售屋階段 | 能否申請青安 3.0 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 預售屋簽約 | 不能正式申請 | 尚無完整房屋及明確擔保品，銀行無法完成鑑價及核貸。 |
| 建案施工期間 | 不能保留額度 | 可先諮詢銀行、整理財力資料，但不代表已取得青安資格。 |
| 建商通知準備交屋 | 可開始安排房貸 | 確認建商貸款時程、可配合銀行、預計鑑價及撥款日期。 |
| 房屋完工並進入交屋程序 | 可提出申請 | 銀行將重新檢查年齡、所得、名下房產、信用及還款能力。 |
| 核貸及抵押權設定 | 由銀行決定條件 | 實際額度、成數、年限及寬限期仍由銀行個案審核。 |
| 完成撥款 | 正式使用青安貸款 | 貸款人後續須維持自住用途，避免出租或作為營業場所。 |
依現行青安問答規定，房地取得日期以建物謄本上的登記日期認定，所購住宅的登記日期原則上須在申請日前 6 個月內。預售屋通常是在交屋前後完成第一次登記，因此多數案件會在產權登記及交屋貸款程序中一併處理。
實際送件時間仍要配合建商、代書及承貸銀行作業，不建議等到最後繳交交屋款時才臨時詢問銀行。
2026 年 8 月前簽預售屋，之後交屋適用哪一版？
預售屋適用青安 2.0 或青安 3.0，主要看銀行正式受理申請的時間，與當初簽預售屋契約的日期沒有直接關係。
青安 3.0 自 2026 年 8 月 1 日起實施，申辦期間至 2029 年 7 月 31 日。因此，即使購屋人在 2024 年、2025 年或 2026 年 7 月以前簽下預售屋，只要到 2026 年 8 月 1 日後才進入交屋程序並正式申請，原則上就會依青安 3.0 的條件進行審查。
| 情況 | 可能適用方案 | 說明 |
|---|---|---|
| 2025 年簽約，2026 年 9 月交屋並申請 | 青安 3.0 | 申請時間已在 2026 年 8 月 1 日之後，須符合新制資格。 |
| 2026 年 7 月簽約，2028 年交屋並申請 | 青安 3.0 | 簽約日期不會保留青安 2.0 資格。 |
| 2026 年 7 月 31 日前已正式申請青安 2.0，但尚未撥款 | 原申請為青安 2.0 | 符合特定婚育資格者，可依過渡規定撤案並重新申請青安 3.0。 |
| 原定 2026 年 7 月交屋，延至 2026 年 10 月才申請 | 青安 3.0 | 交屋延後後，需依實際申請時適用的新制審查。 |
財政部另訂過渡規定，2026 年 7 月 31 日前已申請青安 2.0、但尚未撥款的借款人，如果符合新婚，或本人、配偶已懷孕等婚育家庭條件，可提出證明向公股銀行撤案，重新申請青安 3.0。
不過方案一經選擇便不能再次變更，詳細規定可參考果仁家整理的青安 3.0 舊戶適用與撤案重申請說明。
青安 3.0 預售屋要符合哪些資格？
預售屋進入交屋階段後，銀行會依申請當下的資料審查青安 3.0 資格。購屋人先前曾經符合青安 2.0，不代表幾年後交屋時仍然符合青安 3.0。
| 青安 3.0 條件 | 預售屋買方注意事項 |
|---|---|
| 申貸時未滿 50 歲 | 年齡以實際申請時間檢查，簽約時未滿 50 歲不代表交屋時仍符合。 |
| 申貸年齡加核貸年限不得超過 80 | 接近 50 歲才交屋者，可申請的貸款年限可能縮短。 |
| 借款人本人年所得不超過 200 萬元 | 銀行依申請時要求的所得及財力資料審查。 |
| 本人、配偶及未成年子女無自有住宅 | 簽約後到交屋前若取得其他住宅，可能影響申請資格。 |
| 住宅價格未超過區域上限 | 買賣總價與銀行鑑價都要符合規定。 |
| 維持限貸一次 | 過去曾經核貸青安者，可能不能再次申請。 |
| 房屋供自住使用 | 核貸後若出租、作為人頭戶或營業使用，可能被追回補貼。 |
青安 3.0 的完整年齡、所得、房屋總價及婚育家庭額度，可參考果仁家整理的青安 3.0 新制資格與貸款額度懶人包。
青安 3.0 預售屋房價上限怎麼算？
青安 3.0 新增房屋總價限制，並依房屋所在地區設定不同上限。財政部規定，購買住宅的銀行鑑價及買賣總價均不得超過上限。
| 房屋所在地 | 青安 3.0 房屋價格上限 |
|---|---|
| 臺北市 | 3,500 萬元 |
| 新北市 | 2,500 萬元 |
| 新竹縣、新竹市 | 2,500 萬元 |
| 其他縣市 | 2,000 萬元 |
「銀行鑑價及買賣總價均不得超過」代表兩項數字都要符合規定，不能只選其中較低的一項。
- 臺北市預售屋買賣總價為 3,400 萬元，但銀行鑑價為 3,600 萬元：超過上限。
- 臺北市預售屋銀行鑑價為 3,400 萬元，但買賣總價為 3,600 萬元：同樣超過上限。
- 臺北市買賣總價及銀行鑑價都不超過 3,500 萬元：才符合房屋價格條件。
此外，預售屋成交價格不等於銀行一定會採用的房屋鑑價。銀行會依房屋所在地、市場行情、屋況及實際勘查結果評估擔保品價值，預售屋當初的買賣價格只是參考資料之一。
如果銀行鑑價低於預售屋成交價，實際房貸成數及可貸金額也可能低於購屋人原先預期，交屋時就需要補足更多自備款。
預售屋車位價格會計入青安 3.0 房價上限嗎？
財政部目前公布的青安 3.0 方案，只規定住宅鑑價或買賣總價不得超過各地區上限，尚未在正式公告中個別說明車位價格是否可以扣除。
預售屋契約常見房屋、土地及車位價格分列，但是否能在青安 3.0 房屋總價審查時排除車位，仍可能受到買賣契約記載方式、車位產權、銀行鑑價方式及承貸銀行內部規範影響。
較保守的評估方式
在財政部或公股銀行公布更明確的車位認定原則前，購屋人可先用「房屋、土地及車位合計的契約總價」檢查是否超過上限，不宜自行扣除車位價格後，就認定一定符合青安 3.0。
例如在桃園購買預售屋，房地價格為 1,850 萬元、車位為 180 萬元，契約合計總價為 2,030 萬元。即使扣除車位後低於其他縣市 2,000 萬元上限，也應先將完整契約交由承貸公股銀行確認，不能直接認定符合。
預售屋客變及追加費用會計入總價嗎？
預售屋客變可能涉及格局、建材、廚具、衛浴或設備調整，有些項目可退費，也有些項目需要另外補差額。客變費用是否計入青安 3.0 買賣總價，目前同樣沒有統一且明確的官方說明。
銀行可能依主買賣契約、客變協議、追加款契約、價款支付方式及鑑價內容進行認定。若客變款已被納入房屋買賣價款或與建商簽訂的購屋契約中，較可能成為銀行審查整體交易價格時的參考。
即使客變追加款沒有被計入青安房屋總價，銀行也不一定會因此提高貸款金額。許多裝潢、家電及特殊設備未必能完整反映在銀行鑑價上，購屋人仍應準備足夠現金支付客變及交屋追加費用。
建商配合銀行可以辦青安 3.0 嗎？
預售屋接近交屋時，建商通常會安排配合銀行進行整批鑑價及房貸說明，但建商有配合銀行，不代表該銀行一定會主動提供青安 3.0。
購屋人可以先確認以下事項：
- 建商配合銀行是否為青安貸款的承辦公股銀行。
- 申請時是否需要主動指定使用青安 3.0。
- 該銀行對建案的鑑價金額及預估貸款成數。
- 是否能配合建商及代書要求的設定抵押權、對保及撥款時間。
- 超過青安優惠額度的部分，銀行會搭配哪一種一般房貸方案。
如果建商配合銀行不是青安承辦銀行，購屋人仍可向其他承辦青安的公股銀行詢問，但要提早確認對方是否願意承作該建案，以及鑑價、對保、設定抵押權和撥款程序能否配合建商時程。
青安貸款由公股銀行依一般房貸程序審核。即使申請人符合政策資格，銀行仍會檢查收入穩定度、信用紀錄、負債所得比、擔保品條件及還款能力，不保證每一件案件都能取得最高額度、最高成數、最長年限或完整寬限期。
預售屋延遲交屋會影響青安 3.0 資格嗎？
可能會。青安資格會在正式申請時重新審查，預售屋延遲交屋後，購屋人的年齡、所得、家庭房產、信用狀況及適用政策都可能與簽約時不同。
常見影響包括：
1. 交屋時已滿 50 歲
青安 3.0 規定借款人在申貸時須未滿 50 歲。假設購屋人簽約時為 48 歲，但建案延遲兩年才交屋，正式申請時已滿 50 歲，就可能不符合青安 3.0 年齡資格。
2. 所得增加至超過 200 萬元
青安 3.0 新增借款人本人年所得不得超過 200 萬元的限制。預售屋簽約到交屋可能相隔數年，購屋人的薪資、獎金及其他所得若明顯增加，交屋時可能無法通過所得條件。
3. 本人或家庭成員取得其他住宅
銀行會在申辦時查核借款人本人、配偶及未成年子女名下是否有自有住宅。簽約後若因購屋、繼承、受贈或婚姻關係而出現其他住宅，可能影響無自有住宅資格。
4. 銀行鑑價低於預期
預售屋簽約價格可能是數年前的市場行情，銀行則會在交屋時依當下市場及房屋條件重新鑑價。若鑑價低於成交價，貸款成數會以銀行核定結果為準，購屋人可能需要增加自備款。
5. 信用及負債狀況改變
交屋前新增信貸、車貸、信用卡循環或其他房貸，都可能影響銀行評估還款能力。即使仍符合青安政策資格，實際核貸額度及成數也可能下降。
青安 3.0 預售屋交屋前準備清單
預售屋買方可在交屋前依序確認以下事項，降低臨時出現資金缺口的風險：
- 確認預計交屋及房貸申請日期是否落在青安 3.0 實施期間。
- 確認申貸人交屋時仍未滿 50 歲。
- 確認申貸人本人年所得是否不超過 200 萬元。
- 查核本人、配偶及未成年子女名下是否有住宅。
- 確認過去是否曾經核貸青安或農安貸款。
- 以房屋、土地及車位合計總價先檢查區域房價上限。
- 整理預售屋買賣契約、車位契約及客變追加款資料。
- 詢問至少兩家承貸銀行的鑑價、成數、年限及月付金。
- 預留鑑價不足、交屋款、代書費、規費及裝潢費用。
- 不要將青安最高額度直接視為銀行保證核貸金額。
青安 3.0 預售屋常見問題
青安 3.0 可以在預售屋簽約時申請嗎？
不行。預售屋簽約時尚未有可供銀行完整鑑價及設定抵押權的房屋，青安貸款須等到實際交屋階段才能受理。
可以先請銀行保留青安 3.0 額度嗎？
不可以。銀行必須先評估實際擔保品、申請人資格及還款能力，無法在預售屋施工期間先保留青安額度或核貸條件。
2026 年 7 月以前簽的預售屋，可以使用青安 3.0 嗎？
可以。預售屋簽約日期通常不會直接決定適用版本。若在 2026 年 8 月 1 日後才實際申請房貸，原則上就依青安 3.0 規定審查。
預售屋交屋後多久內要申請青安？
依現行青安問答，房屋取得日期以建物謄本登記日期認定，所購住宅的登記日期須在申請日前 6 個月內。實際作業仍應依青安 3.0 最新貸款原則及承貸銀行通知辦理。
車位價格可以從青安 3.0 房屋總價扣除嗎？
官方正式方案尚未明確說明車位是否一律排除。購屋人應將房屋、土地、車位及完整契約交給承貸銀行確認，不能自行扣除車位後就認定符合資格。
建商配合的民營銀行不能辦青安怎麼辦？
可另向承辦青安的公股銀行詢問，但要提早確認銀行是否願意承作該建案，以及鑑價、對保、抵押權設定及撥款時間能否配合建商交屋流程。
符合青安 3.0 就一定能貸到 8 成嗎？
不一定。最高貸款成數只是方案上限，銀行仍會依房屋鑑價、所在地、申請人收入、信用、負債及還款能力決定實際核貸條件。
預售屋延遲交屋，原本的青安資格會保留嗎？
不會預先保留。銀行會在正式申請時重新審查，若交屋時已滿 50 歲、所得超過 200 萬元、家庭名下新增住宅或信用條件改變，都可能影響申請結果。
青安 3.0 可以買預售屋嗎？總結
青安 3.0 可以用於預售屋交屋貸款，但購屋人無法在簽約時提前申請或保留資格。預售屋要等到完工並進入實際交屋程序，銀行能夠辦理鑑價、審查及抵押權設定後，才能正式提出申請。
如果預售屋在 2026 年 8 月 1 日後交屋並申請，購屋人要依青安 3.0 新規定檢查年齡、所得、家庭房產、限貸次數及房屋總價。車位與客變追加款目前仍缺乏統一的官方認定方式，建議在交屋前將完整契約交給承貸公股銀行確認，並預留銀行鑑價不足及核貸成數低於預期的資金空間。
