青安 3.0 房屋總價上限怎麼算？各縣市限制、車位與超過上限處理方式

青安 3.0 正式新增「房屋總價上限」，不只申請人必須符合年齡、所得及無自有住宅等資格，準備購買的房屋也不能超過所在地區規定的價格門檻。

依照財政部公布的青安 3.0 規定，台北市住宅總價上限為 3,500 萬元；新北市、新竹縣與新竹市為 2,500 萬元；其他縣市則為 2,000 萬元。

更重要的是，青安 3.0 不是只看買賣契約上的成交總價。政府規定住宅的「銀行鑑價」與「買賣總價」都不能超過門檻，只要其中一個數字超標，即使申請人只想貸一小部分金額，也可能無法使用青安 3.0。

本文整理青安 3.0 房屋總價上限、買賣總價與銀行鑑價的認定方式，以及車位、預售屋、裝潢款和房價超過上限時要注意的問題。

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青安 3.0 房屋總價上限是多少？

青安 3.0 依照房屋所在地區設定不同的住宅總價上限。申請人購買住宅的買賣總價與銀行鑑價，都必須在所在地區規定的金額以內。

房屋所在地區	買賣總價與鑑價上限	較容易受影響的物件
台北市	3,500 萬元	蛋黃區住宅、新成屋、大坪數住宅
新北市	2,500 萬元	板橋、新店、中永和、捷運宅與三房產品
新竹市、新竹縣	2,500 萬元	竹北、新竹市區及鄰近園區新建案
桃園市、台中市及其他縣市	2,000 萬元	重劃區新成屋、三房加車位與高總價預售屋

青安 3.0 房屋總價怎麼算？買賣總價與鑑價都要過關

青安 3.0 的正式規定並不是在買賣總價與銀行鑑價之間任選一個，而是兩個數字都不能超過所在地區的上限。

簡單來說，可以把它理解成「兩道門檻」：

1. 買賣契約記載的住宅總價不能超過上限。
2. 承貸銀行評估的住宅鑑價也不能超過上限。

只要其中一項超標，就可能不符合青安 3.0 的房屋價格資格。

案例	買賣總價	銀行鑑價	是否符合價格條件
新北市案例一	2,400 萬元	2,450 萬元	兩者都未超過 2,500 萬元，價格條件符合
新北市案例二	2,400 萬元	2,600 萬元	鑑價超過上限，不符合
新北市案例三	2,600 萬元	2,400 萬元	買賣總價超過上限，不符合
新北市案例四	2,500 萬元	2,500 萬元	兩者均未逾上限，價格條件符合

不過，符合房屋總價上限只是青安 3.0 的其中一項資格。申請人仍須符合未滿 50 歲、本人年所得不超過 200 萬元、無自有住宅及其他貸款條件，銀行也會另外評估收入、信用紀錄、還款能力與房屋狀況。

房屋總價上限和貸款額度上限不一樣

很多人會把「房屋總價上限」和「最高貸款額度」混在一起，但兩者是完全不同的限制。

房屋總價上限決定的是這間房子能不能使用青安 3.0；貸款額度則是政府方案及銀行最多可以核貸多少錢。

比較項目	房屋總價上限	貸款額度上限
看的是什麼	住宅買賣總價與銀行鑑價	銀行實際核准的貸款金額
影響什麼	房屋是否符合青安 3.0 資格	申請人最多能借到多少錢
一般家庭	依房屋所在地區判斷	最高 1,000 萬元
新婚家庭	仍須符合地區總價上限	最高 1,200 萬元
育有未成年子女家庭	仍須符合地區總價上限	最高 1,500 萬元

例如台北市住宅總價上限是 3,500 萬元。如果購買一間成交總價 3,600 萬元的房子，即使申請人只準備向銀行貸款 1,000 萬元，仍會因為房屋總價超過 3,500 萬元，而不符合青安 3.0 的房屋價格條件。

車位價格會算入青安 3.0 房屋總價嗎？

財政部目前公布的規定是，住宅的「買賣總價」與「鑑價」均不得超過所在地區上限，但尚未在公開新聞稿中，進一步說明車位價格能否從總價中單獨排除。

因此，買房時不要自行假設房屋與車位拆開計價後，就一定只計算房屋部分。

如果房屋和車位記載於同一份買賣契約，最保守的做法是先將整份契約的買賣總價納入評估，並在簽約前把契約、車位價格與建物資料提供給承貸銀行確認。

常見情況	簽約前要確認
房屋與車位合併計價	銀行是否以整份買賣契約總價認定
房屋與車位分別列價	車位是否仍會計入住宅買賣總價或鑑價
房屋未超標，但加上車位後超標	是否影響青安 3.0 的價格資格
車位另有獨立權狀	銀行及青安作業規範如何認定

裝潢費、客變款與家電費用會算入總價嗎？

預售屋或新成屋交易中，除了房屋與車位價格，還可能出現裝潢款、客變追加款、家具家電或其他代辦費用。

目前官方公布內容尚未逐項說明這些費用是否列入青安 3.0 的買賣總價認定，因此不能只因為費用另外簽約或另外付款，就直接認定不會影響總價資格。

簽約前可以請銀行協助確認以下資料：

• 房屋及土地買賣契約。
• 車位買賣價格與權利範圍。
• 建商提供的裝潢或客變契約。
• 實價登錄預計申報的交易總價。
• 銀行鑑價報告可能納入的項目。

若房屋總價已經非常接近 2,000 萬元、2,500 萬元或 3,500 萬元門檻，更應在支付大額訂金或簽訂正式契約前，先取得承貸銀行的初步認定。

買預售屋可以使用青安 3.0 嗎？

預售屋簽約時間與房貸申請、核貸及撥款時間通常不同，因此不能只看當初購買預售屋的日期。

青安 3.0 自 2026 年 8 月 1 日起實施。預售屋如果是在青安 3.0 上路前簽約，但實際房貸申請與交屋時間落在新制實施後，應先以青安 3.0 的資格與房屋總價條件進行財務規劃，再向承貸銀行確認適用方案。

預售屋買方尤其要注意以下問題：

預售屋問題	為什麼重要
房貸預計何時送件？	可能影響適用青安 2.0 或青安 3.0
交屋前是否還有追加款？	追加費用可能使最後交易金額提高
銀行鑑價會是多少？	鑑價與買賣總價都不能超過上限
車位與客變款如何認定？	官方尚未逐項說明，需由銀行確認
若不能使用青安，是否有備用房貸？	避免交屋時臨時出現資金缺口

台北買房族：3,500 萬元仍可能影響一般自住住宅

台北市的青安 3.0 房屋總價上限最高，買賣總價與鑑價均不得超過 3,500 萬元。

不過，台北市房屋單價高，總價超過 3,500 萬元的不一定都是傳統認知中的豪宅。若位於核心區域、屋齡較新、坪數較大，或購買三房加車位產品，一般自住住宅也可能超過門檻。

台北買房族可能遇到的情況	影響
蛋黃區小宅單價較高	即使坪數不大，總價仍可能接近門檻
新成屋或新建案	屋齡新、單價高，較容易超過 3,500 萬元
三房加車位	坪數與車位價格會拉高整體交易金額
中古屋	較可能壓低總價，但仍要考慮修繕成本

新北買房族：2,500 萬元門檻，捷運宅與三房要注意

新北市的買賣總價與銀行鑑價上限都是 2,500 萬元。由於新北各行政區房價差異很大，受到影響的程度也會因區域、屋齡、坪數與交通條件而不同。

板橋、新店、永和、中和、三重等區域，鄰近捷運站或生活機能成熟的三房住宅，總價可能接近甚至超過 2,500 萬元。

新北可能受影響產品	原因
板橋、新店、中永和住宅	部分區域單價較高
捷運宅	交通便利性可能反映在房屋價格
重劃區新成屋	屋齡新，總價通常高於周邊中古屋
三房加車位	室內空間與車位價格容易拉高總價

新竹買房族：新竹縣市上限都是 2,500 萬元

新竹市與新竹縣的青安 3.0 房屋總價上限，與新北市相同，買賣總價及銀行鑑價均不得超過 2,500 萬元。

新竹科學園區周邊住宅需求高，竹北、新竹市區及鄰近園區的部分新建案、三房或四房住宅，總價可能接近這項門檻。

新竹買房族除了看建案廣告上的房屋價格，也要把車位、樓層價差與選配費用一併列入資金規劃，並向銀行確認最後認定的買賣總價及鑑價。

桃園買房族：2,000 萬元門檻，青埔與熱門重劃區要留意

桃園市適用其他縣市的 2,000 萬元房屋總價上限。

桃園、中壢、青埔、藝文特區及龜山 A7 等區域，都是雙北外移與首購族常見的購屋選擇。不過熱門重劃區的新成屋或三房加車位產品，總價仍可能超過 2,000 萬元。

桃園買房族要注意	說明
青埔、A7、藝文特區	部分新成屋與預售屋總價逐步提高
三房加車位	容易因坪數與車位價格超過門檻
雙北外移家庭	空間需求較大，選購總價可能高於一般小宅
預售屋買方	要留意交屋時的鑑價與最終交易總價

台中買房族：2,000 萬元門檻，三房新成屋最容易卡關

台中市同樣適用 2,000 萬元的房屋總價上限。七期、南屯、水湳、北屯與部分重劃區，新建案價格較高，三房加坡道平面車位產品尤其容易接近門檻。

台中可能受影響區域或產品	原因
七期、南屯、水湳	部分住宅單價與總價較高
北屯重劃區	首購需求高，但新案總價逐步提高
三房加車位	容易超過 2,000 萬元門檻
新成屋	通常比同區中古屋價格更高

哪些人最容易受到青安 3.0 房屋總價限制影響？

青安 3.0 房屋總價上限主要影響的，不一定是購買頂級豪宅的人，而是房屋價格剛好落在門檻附近的自住與首購家庭。

可能受影響族群	原因
高房價區域首購族	一般住宅也可能超過所在地區門檻
想買三房的家庭	坪數與車位需求提高整體總價
購買新成屋或預售屋的人	新建案單價通常高於中古屋
房價剛好卡在門檻附近的人	鑑價或追加費用都可能影響資格
婚育家庭	即使貸款額度提高，仍須符合房屋總價上限

房屋總價超過青安 3.0 上限怎麼辦？

房屋買賣總價或銀行鑑價超過地區門檻，不代表這間房子不能購買，而是可能無法使用青安 3.0 優惠貸款。

可以從以下幾個方向重新評估。

1. 比較一般房貸方案

請銀行同時試算一般房貸的利率、貸款成數、貸款年限、寬限期與月付金，確認沒有青安優惠後，家庭收入是否仍能負擔。

2. 調整購屋區域、坪數或屋齡

若目標物件只超過門檻一小段，可以改看同區較小坪數、中古屋、無車位產品，或鄰近房價較低的行政區。

3. 與賣方重新協商合理成交價格

如果仍在議價階段，可以依照市場行情與房屋條件和賣方協商。不過買賣契約應如實記載成交價格，不能只為符合青安資格而製作與實際交易不符的價格。

4. 不要只靠增加自備款解決

增加自備款只能降低貸款金額，不能降低房屋買賣總價或銀行鑑價。如果房價已超過地區上限，即使只貸很少的金額，仍可能不符合青安 3.0。

5. 簽約前保留一般房貸備案

房屋總價接近門檻時，應同時向銀行詢問一般房貸條件，避免交屋前才發現青安無法核准，卻沒有足夠資金完成交易。

簽約前建議先問銀行 6 件事

要問銀行的問題	為什麼重要
這間房屋適用哪一個地區上限？	確認是 2,000 萬、2,500 萬或 3,500 萬元
買賣契約總價如何認定？	確認契約中土地、建物與車位的計算方式
銀行初步鑑價是多少？	鑑價也不能超過所在地區上限
車位、裝潢與客變款是否計入？	官方尚未逐項說明，需由承貸銀行確認
預售屋交屋時適用哪一套方案？	簽約與房貸申請時間可能不同
不能使用青安時，一般房貸條件如何？	提前準備利率、成數與自備款備案

青安 3.0 房屋總價上限 FAQ

Q1：青安 3.0 各縣市房屋總價上限是多少？

台北市為 3,500 萬元；新北市、新竹市與新竹縣為 2,500 萬元；桃園市、台中市及其他縣市為 2,000 萬元。買賣總價和銀行鑑價都不能超過所在地區上限。

Q2：房屋總價是看成交價還是銀行鑑價？

兩個都要看。青安 3.0 規定住宅買賣總價與銀行鑑價均不得超過門檻，只要其中一項超標，就可能不符合房屋價格資格。

Q3：房屋價格剛好等於上限可以申請嗎？

規定使用的是「不逾規定額度」，因此價格剛好等於上限，原則上沒有超過價格門檻。例如其他縣市的買賣總價與鑑價均為 2,000 萬元，價格條件仍在範圍內。

Q4：成交價沒有超過，但銀行鑑價超過怎麼辦？

仍可能不符合青安 3.0。買賣總價與銀行鑑價必須同時在門檻內，不能只選擇較低的數字認定。

Q5：房屋超過上限，但只貸 1,000 萬元可以嗎？

不行。貸款金額與房屋總價是兩項不同限制。即使只申請部分貸款，只要房屋買賣總價或鑑價超過地區上限，仍可能不能使用青安 3.0。

Q6：增加自備款可以避開房屋總價限制嗎？

不可以。增加自備款只能減少貸款金額，不會改變房屋買賣總價或銀行鑑價。

Q7：車位價格是否列入房屋總價？

目前財政部公開公告尚未逐項說明車位的認定方式。若房屋價格接近門檻，應將房屋、土地、車位買賣契約交給承貸銀行確認，不要自行認定車位一定可以排除。

Q8：婚育家庭貸款額度提高，還要符合房屋總價上限嗎？

需要。新婚家庭最高貸款額度提高至 1,200 萬元，育有未成年子女家庭最高可貸 1,500 萬元，但購買住宅仍須符合所在地區的房屋總價上限。

Q9：符合房屋總價上限，就一定能貸到最高額度嗎？

不一定。房屋總價上限只是青安 3.0 的資格之一，實際貸款金額仍會受到最高貸款成數、房屋鑑價、申請人收入、負債、信用紀錄及銀行授信審核影響。

官方資訊來源

• 財政部：青安貸款 3.0，加碼支持婚育家庭，持續協助民眾購屋安居
• 行政院：青安 3.0 擴大支持婚育家庭

最後整理：青安 3.0 不只看貸款金額，也要先確認房屋價格

青安 3.0 正式新增房屋總價限制，台北市上限為 3,500 萬元，新北市及新竹縣市為 2,500 萬元，其他縣市則為 2,000 萬元。

申請時不能只看買賣契約價格，也不能只看銀行鑑價，兩個數字都必須在所在地區門檻內。房屋總價超過上限時，即使提高自備款、降低貸款金額，仍可能無法使用青安 3.0。

如果準備購買的房屋價格接近門檻，尤其是預售屋、三房加車位或附帶裝潢與客變款的交易，建議在簽約及支付大額款項前，先將完整契約資料交由承貸銀行確認，並同步準備一般房貸備案，避免交屋時才發現貸款條件與原先規劃不同。