台南建商跳票事件再度引發預售屋買家關注。位於台南市安南區淵西重劃區的住宅建案「佳佳園 5」，近期傳出開發商三鑫龍開發建設資金周轉困難、票據跳票，負責人也疑似失聯，導致建案在即將完工的階段突然停擺。
台南市政府地政局證實，「佳佳園 5」全案共 44 戶，目前已完成建物所有權第一次登記，其中 27 戶更已完成所有權移轉，房屋產權已經登記到買方名下。
但建案的水電管線尚未接通，部分工程也未完成，意味著這些買家雖然已經「過戶」，房屋實際上仍未達到正式驗收、交屋及入住的條件。市府目前已受理消費申訴，並由地政局與消費者保護官介入協調。
- 建案名稱：佳佳園 5
- 建商：三鑫龍開發建設有限公司
- 位置：台南市安南區淵西重劃區
- 建案規模：2 棟、地上 5 層電梯華廈，共 44 戶
- 目前狀況：44 戶完成保存登記，27 戶已移轉給買方
- 主要問題：水電尚未接通、收尾工程停擺，買方無法入住
- 履約保證：同業連帶擔保
- 買方保障：房地總價 5% 交屋保留款尚未支付
台南建商跳票發生什麼事？
「佳佳園 5」原本已進入接近完工的收尾階段，建築外觀及主要結構大致完成，部分買方也已辦理產權移轉。然而，開發商三鑫龍開發建設因資金周轉出現問題，無法繼續支付營建及承包工程費用，施工因而暫停。
根據買方向媒體透露，建商在 2026 年 7 月初已出現票據跳票情況，負責人近日也突然失去聯繫，公司隨後停止營業。多名買家連日撥打電話、前往建案現場，仍無法取得建商進一步說明。
有買家表示，自己花費約 1,100 萬元購買房屋，產權雖然已經完成過戶，現場卻仍沒有水、沒有電，部分地板、門窗及公共設施工程也尚未完成，根本無法進住。
傳建商以 15 戶辦理二胎貸款，取得約 6,000 萬元
這起台南建商跳票事件中，最受到買方質疑的，是建商在資金出現異常前的借款狀況。
據買方向媒體表示，三鑫龍在 2026 年 6 月曾以建案內 15 間房屋辦理二胎抵押貸款，設定或申貸金額約 7,200 萬元，實際取得資金據稱約 6,000 萬元；不料取得款項後不久，建商就在 7 月初傳出票據跳票，負責人之後也失去聯繫。
另外，買方也指稱，建商可能積欠民間借款及工程款，並在高雄大社另有土地未能順利出售，造成資金缺口持續擴大。
不過，二胎貸款實際資金流向、民間借款總額，以及負責人是否涉及其他法律責任，目前仍以買家及媒體取得的說法為主，尚待主管機關或司法單位進一步調查確認。
27 戶已經過戶，為什麼還是不能入住？
這次事件最讓人困惑的地方，在於部分買家明明已經完成房屋過戶，卻仍拿不到一間可以正常居住的房子。
「所有權移轉」與「驗收交屋」其實是兩個不同程序。
所有權移轉是將房屋及土地產權登記到買方名下；正式交屋則通常還必須完成水電接通、設備安裝、缺失驗收、修繕、文件點交及鑰匙交付等程序。
因此，即使房屋已完成產權登記，只要水電、消防、公共設施或室內收尾工程尚未完成，仍可能無法達到實際入住條件。
| 程序 | 代表意義 | 是否等於可以入住 |
|---|---|---|
| 建物所有權第一次登記 | 俗稱保存登記，讓新建房屋取得正式產權資料 | 不一定 |
| 所有權移轉登記 | 將房地所有權登記到買方名下 | 不一定 |
| 驗收及正式交屋 | 完成驗屋、缺失修繕、費用結算及鑰匙點交 | 原則上完成後才適合入住 |
「佳佳園 5」目前就是已完成部分產權程序，卻卡在工程收尾及正式交屋階段。包商因未取得工程款停止施工，後續水電如何接通、剩餘工程由誰承接，以及新增工程費用由誰負擔，都還需要進一步協調。
市府：房市降溫、建商融資緊縮造成資金缺口
台南市政府地政局指出，三鑫龍開發建設資本額規模較小，在房市買氣轉弱、餘屋銷售困難的情況下，資金調度能力受到影響。
地政局也提到，中央銀行自 2024 年 9 月 20 日實施第七波選擇性信用管制後，金融機構對不動產融資態度轉趨保守，開發商可取得的融資比率下降，部分資本規模較小的建商因而承受更大的資金壓力。
當建案銷售收入不足、餘屋去化速度放慢，同時銀行融資與民間借款成本增加，建商就可能無法繼續支付工程款，最終造成停工或交屋延誤。
不過，整體房市與信用政策是外部環境因素，三鑫龍實際負債狀況、資金用途及經營責任，仍應以後續調查、債權資料及司法程序認定為準。
佳佳園 5 有履約保證嗎？採同業連帶擔保
台南市政府地政局表示，「佳佳園 5」採用的預售屋履約保證方式是同業連帶擔保，擔保公司為三龍開發建設有限公司。
依預售屋買賣契約的履約擔保約定，若原建商未依約完成建案或辦理交屋，買方可以持買賣契約及相關文件，向契約記載的連帶擔保公司主張權利，要求依約完成建案及交屋。
同業連帶擔保的主要作用，是在原建商無法履約時，由契約所載的擔保公司依約承擔完成建案及交屋的責任。實際處理方式仍須檢視每一戶的契約內容，並經擔保公司、市府或法院確認，並非事件發生後就會自動將全部款項退還買方。
因此，買方應先找出預售屋買賣契約內的「履約保證」條款，確認擔保公司名稱、擔保範圍、申請程序及應準備文件，並以書面方式正式向擔保公司提出履約要求。
5% 交屋保留款尚未支付，買方仍有部分保障
依預售屋買賣定型化契約規定，買方應在自備款中保留房地總價 5% 作為交屋保留款，原則上應等到房屋完成驗收、修繕及正式交屋前才支付。
台南市政府地政局表示，「佳佳園 5」買方仍保有這筆交屋保留款，在雙方驗收合格並正式交屋前，買方尚無須支付。
以房地總價 1,100 萬元計算，5% 交屋保留款約為 55 萬元。雖然這筆金額未必足以負擔全部未完工程，但至少能避免買方在房屋尚未達到交屋條件前，就將所有款項付清。
佳佳園 5 買家現在可以怎麼做？
對於已購買「佳佳園 5」的住戶，現階段可先採取以下措施：
- 暫勿提前支付交屋保留款：在水電、設備、缺失修繕及正式驗收完成前，不宜自行同意提前支付剩餘的 5% 款項。
- 整理完整購屋資料：包括買賣契約、付款證明、貸款資料、權狀、驗屋紀錄、建商通知、對話紀錄及現場工程照片。
- 向擔保公司提出書面要求：依契約中的同業連帶擔保條款，正式要求三龍開發建設有限公司說明後續完工及交屋方案。
- 提出消費申訴：可透過台南市政府消費者保護官、行政院消費者保護會線上申訴系統，或撥打 1950 消費者服務專線尋求協助。
- 買方共同組成自救聯絡群組：統一整理工程現況、契約版本及付款資料，避免各戶分別取得不同資訊。
- 必要時尋求律師協助：若涉及遲延交屋、違約金、損害賠償、抵押權或後續工程費用，可由律師依個別契約與產權狀況評估。
目前台南市政府消保官已接獲多件申訴，地政局也表示將持續掌握案情，並與消保官共同辦理後續調解。
這算爛尾樓嗎？目前仍待後續完工方案
部分買家擔心「佳佳園 5」可能成為爛尾樓，不過從目前狀況來看，建物主要結構已完成，也已辦理保存登記及部分所有權移轉，與完全停留在施工初期、無法取得產權的典型爛尾建案並不完全相同。
但由於水電尚未接通、內部與公共設施工程未完成，工地又已停止施工，確實已形成無法依約交屋的重大風險。
是否能避免建案長期停擺，關鍵將取決於同業連帶擔保公司是否接手履約、包商是否願意復工、剩餘工程費用如何籌措，以及建商債權債務關係是否影響建案後續處理。
三鑫龍其他建案會受影響嗎？
據買方向媒體表示，三鑫龍在台南佳里地區可能還有數棟建案處於興建階段。這些建案是否採用相同履約保證、工程款是否正常支付，以及施工進度是否受資金問題波及，仍有待主管機關及業者進一步說明。
已購買三鑫龍其他建案的消費者，可先檢查契約中的履約保證方式、工程進度、付款紀錄及預定完工日期。若發現工地停工、工程進度明顯落後，或建商長時間無法聯繫，可儘早向所在地政府地政局及消保官反映。
台南建商跳票事件後續仍待協調
截至目前，「佳佳園 5」共 44 戶已完成建物所有權第一次登記，其中 27 戶已完成產權移轉，但因水電尚未接通、工程停擺，仍無法正式驗收交屋。
買方目前可依契約保留房地總價 5% 的交屋保留款，並透過同業連帶擔保機制，向擔保公司主張完成建案及交屋。台南市政府地政局與消費者保護官也已介入處理。
接下來最重要的問題，將是由誰接手剩餘工程、需要多少完工資金，以及 27 戶已過戶買家和其餘尚未過戶住戶，何時才能正式完成交屋。
對一般預售屋買家來說，這起事件也提醒，簽約前除了比較價格、地段及建材，也應確認建案使用哪一種履約保證、擔保公司是否具備履約能力，以及契約是否確實保留房地總價 5% 的交屋保留款。
台南建商跳票常見問題
佳佳園 5 已經完成過戶，代表買家已經交屋了嗎？
不代表。過戶是產權移轉程序，交屋還包括驗屋、缺失修繕、水電接通、文件及鑰匙點交。佳佳園 5 部分住戶雖已取得產權，但房屋尚未達到正常入住條件。
佳佳園 5 買方還要支付剩餘款項嗎？
地政局表示，買方仍保留房地總價 5% 的交屋保留款，在雙方完成驗收並正式交屋前，原則上尚無須支付。
同業連帶擔保可以要求退錢嗎？
同業連帶擔保主要是由契約所載擔保公司負責完成建案及交屋，不一定等同於直接退款。買方可主張的範圍仍須依個別契約條款及後續協調結果判斷。
已經辦理房貸的買家還要繳貸款嗎？
房貸契約是買方與銀行之間的借款關係，即使建案尚未完成交屋，通常仍不能自行停止繳款。若有資金或房屋擔保問題，應主動向承貸銀行說明並確認處理方式。
買方可以去哪裡申訴？
可向台南市政府消費者保護官提出消費申訴，或撥打 1950 消費者服務專線。涉及契約違約、損害賠償或產權問題時，也可另外尋求律師或法律扶助資源。
