中古屋驗屋是在中古屋交易流程中相當重要的一環，不同於新成屋和預售屋，中古屋驗屋時要注意的事項相當多，因此驗屋時間點是買方會關心的事，畢竟如果驗屋後發現問題，驗屋的時間早，也可以及早請賣方處理。以下將介紹中古屋驗屋流程，並說明中古屋驗屋時間點，應在交屋前？還是交屋後？
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中古屋驗屋時間點
中古屋驗屋時間點的安排，對買方而言，驗屋時間愈早愈好，驗屋時間點最好可以安排在過戶前，這樣萬一有問題，才能反悔要求解除契約，或請賣方負瑕疵擔保責任。但大多的賣方不會同意交屋前驗屋，一方面是房屋尚未交屋前，賣方可能有個人財務、私人物品在屋內，另一方面房屋內有家具、過多的雜物，也會造成驗屋不便、準確性受影響等問題。
常見的中古屋驗屋時間點，一般是在「已過戶，交屋前」，或交屋之後，但若經過賣方同意，中古屋驗屋也是可以安排在交屋前。
中古屋驗屋流程
前面提到，中古屋驗屋時間點，會根據買賣雙方的協議而有不同的時間點，因此，中古屋驗屋時間點有可能是交屋前或交屋後。這邊的中古屋驗屋流程，驗屋的部分是放在「過戶後，交屋前」，如果中古屋驗屋時間點是在交屋後，那麼驗屋就會安排在流程七 (流程最後一項)。
以下說明中古屋驗屋流程中，每個步驟的內容：
流程一、簽約
簽約後，買方於 3 天內給付買賣價金 10% 到履約保證專戶。
流程二、用印
簽約後，買方要立即用印並且繳交印花稅、土地及建物相關稅賦，另外要準備 10% 頭期款。
流程三、報稅
申報土地增值稅和契稅稅，約 21 個工作天。
流程四、完稅
買賣雙方確認把應繳納的稅金都繳完了，並取得證明。
流程五、送件過戶並安排驗屋
稅金繳納完後，接下來就可以處理過戶，並安排驗屋。有些中古屋驗屋會安排在交屋前，有些則會在交屋後。前面提過，多數情況下，中古屋驗屋時間點會是在交屋後。
流程六、驗屋
中古屋因為經過時間的洗禮、人為的使用，多少會有漏水或壁癌的問題，因此，透過中古屋驗屋可以確保買方更清楚自己所買到的中古屋屋況。
一般中古屋驗屋，會特別注意下列 4 大項目：
(一) 電路
是否有安裝漏電斷路器，接地線、相位是否裝反，線徑 2 mm 以上和單一電迴路超過 6 個插座 (電燈插座也要計算進去)。
(二) 漏水
窗框外圍裂縫、窗戶密合度不佳是否會導致漏風和滲漏水，以及是否有壁癌。
(三) 排水
陽台、廁所和廚房的排水管和排水孔是不是有阻塞、泥沙淤積。
(四) 房屋結構
地面是否水平、房屋是否歪斜。
有關更詳細的中古屋驗屋注意事項，請看：中古屋驗屋注意事項：中古屋驗屋這九點要注意！
流程七、履約交屋
中古屋驗屋完成後，在確認屋況沒問題，買方應依約將尾款存入履約保證專戶，賣方則要將房屋鑰匙交給買方，並且和買方釐清房屋水電費、管理費繳納的明細、是否有欠繳等等，完成交屋後，履約保證機構就會依約將尾款撥款給賣方。
中古屋驗屋費用
對買房、看屋經驗較不足的人而言，若有預算，找專業的驗屋公司來進行中古屋驗屋，較能確保買方自己的權益，因為專業的驗屋公司或驗屋師，會使用精密的儀器做驗屋，找出肉眼難以辨識的隱藏問題。例如：有些屋況極差的房屋，賣方可能會用木板或裝潢隔擋房屋瑕疵，沒有專業的驗屋人員協助，買方很難察覺漏水、壁癌，甚至是鋼筋水泥外露等情況。
但請專業的驗屋公司或驗屋師進行驗屋，中古屋驗屋的費用要多少呢？驗屋的費用計價，通常以房間數量或坪數來計算，中古屋驗屋費用行情大約落在12,000~15,000 元間，若之後要複驗，費用大約是 4,000~5,000 元左右。(部分驗屋公司對於中古屋驗屋，不提供複驗)
更多關於中古屋驗屋費用，請看：中古屋驗屋費用怎麼算？PTT告訴你驗屋費用多少、要不要花錢驗屋
中古屋自行驗屋工具
若沒有預算能花在中古屋驗屋費用上，買方也可以用一些簡單的工具自行驗屋。
以下介紹自行驗屋的工具有哪些：
一、彈珠或乒乓球
把彈珠或乒乓球放在地面上，觀察彈珠或乒乓球是否會往同一方向滾動，藉此來確認房屋是否有歪斜。
二、小夜燈
小夜燈可用來確認每一個插座是否能正常通電。
三、硬幣
用硬幣來敲擊牆面、磁磚和地板等等，確認是否有空心、隆起的情形。
四、衛生紙
將衛生紙數張丟入馬桶中，沖水觀察馬桶是否有阻塞的情形。(衛生紙適量即可，請勿投入半包以上作測試)
五、水桶
用水桶潑水確認窗戶密合度及各區域的排水功能。
六、螺絲起子
螺絲起子可用來拆卸插座蓋板、排水孔等等，檢查內部是否有損毀或阻塞。
中古屋驗屋檢查表下載
中古屋自行驗屋，你會需要中古屋驗屋檢查表！中古屋驗屋有很多項目需要注意，有一份好的中古屋驗屋檢查表，才能確保每一項都有檢查到、零缺失！
以下整理 3 個中古屋驗屋檢查表下載：
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中古屋驗屋檢查表下載點 |
特色 |
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主要設計用於新成屋，亦可適用於屋齡 5 年內的「新中古屋」。 檢查表的項目有：玄關門、前陽台門、鋁窗、是內木門、室內油漆、地磚、壁磚、衛浴設備、廚具設備、電器設備、插座和電話/電視線路等等。 |
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主要設計適用於中古屋。 檢查表項目相當詳細，除了列出要檢查的項目外，針對不同的項目也有不同的詳細文字說明， |
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主要設計給新手驗屋使用。 適合新手自驗屋、中古屋驗屋的基本需求。 |
更多關於中古屋驗屋清單（表格）、驗屋檢查表，請看：中古屋驗屋清單（表格）看這裡！驗屋檢查表下載點
中古屋驗屋時間點，可在交屋後或交屋前
本篇文章介紹了中古屋驗屋流程，包含：簽約、用印、報稅、完稅、送件過戶並安排驗屋、驗屋和履約交屋。同時也介紹了中古屋自行驗屋工具有：彈珠或乒乓球、小夜燈、硬幣、衛生紙、水桶和螺絲起子。最後，還提供了 3 個「中古屋驗屋檢查表下載」供需要的大家下載並參考。
中古屋驗屋時間點，可依照買賣雙方的協定安排交屋後或交屋前，對買方而言，交屋前驗屋較有利；對賣方而言，交屋後驗屋較有利，這之中並無對錯，買賣雙方談妥即可。
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