近幾年房價居高不下，越來越多首購族會因預算受限而選擇中古屋，但是中古屋的屋況較複雜，其中「屋齡」是許多人在買房時會考慮的重點。中古屋屋齡幾年不要買？網路上許多網友認為，屋齡 20 年以上的房子就算屋齡高，不可以買。本篇文章將針對屋齡 25年、30年和 40年的房子可以買嗎？這個問題進行分析。
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屋齡 25年、30年、40年的房子能不能買？從建材、貸款、修繕全面分析
透過建材耐用年數判斷屋齡房子是否值得購買
想要知道 25年、30年和 40年的房子可以買嗎？首先，要先知道房子的建材，不同的建材會有不同的耐用年數，從台北市地政局公布的「建築物耐用年數及每年折舊率表」可以看出，常見的房屋建材鋼骨 (SC)、鋼骨鋼筋混泥土 (SRC) 和鋼筋混泥土 (RC) 的耐用年數是 60年，加強磚造跟鋼鐵造是 52年，磚造跟石造是 46年。
有關不同建材可使用的耐用年數和每年折舊率，請參閱下表：
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主體構造種類 |
耐用年數 |
每年折舊率 (％) |
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鋼骨造 |
60年 |
1.4 |
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鋼骨鋼筋混凝土造 |
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鋼筋混凝土造 |
60年 |
1.5 |
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加強磚造 |
52年 |
1.8 |
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鋼鐵造 |
52年 |
1.8 |
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磚造 |
46年 |
2.1 |
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石造 |
46年 |
2.1 |
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木造 |
雜木除外 |
35年 |
2.8 |
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雜木 |
30年 |
3.3 |
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土磚混合造 |
30年 |
3.3 |
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土造 |
18年 |
5.5 |
|
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竹造 |
11年 |
9 |
|
資料來源：臺北市政府地政局
市面上大多數的房屋，是以鋼骨鋼筋混泥土 (SRC) 和鋼筋混泥土 (RC)為主建材，因此，由上表的資料可以推知，多數房屋的耐用年限為 60 年。
除了耐用年數外，尚需要留意房屋的耐震係數 (地震時地表加速度和重力加速度的比值)，以及如果是連棟住宅，要注意房子是否有因鄰居房子的損壞而造成結構問題，如果有就不可以買。
有關耐震係數的介紹，請看：耐震建築結構、設計原則與耐震係數介紹
因此，從建築物建材上來看，除非是雜木造、土磚混合造、土造或竹造的房子，無論是 25年、30年，還是 40年的房子，基本上都在耐用年限內，只要沒有耐震係數過低和鄰損的問題，都還算是堪用的。
需要注意的是，如果屋齡高，像是 30年和 40年的房子，使用年限可能僅剩 20~30 年，甚至更少，購買之後很快就會面臨換屋和房屋不易出售的問題。
屋齡會影響貸款條件嗎？買老屋可能面臨的房貸限制
房子屋齡超過 30年時，要特別注意銀行 2 個放貸的重點：
- 房貸貸款年限 + 貸款人年紀小於 75
如果貸款人年齡較大，可能會被要求較高的財力證明，有時會直接被拒貸。
- 貸款年限 + 屋齡小於 50
如果屋齡高，貸款年限就有可能被要求縮短。
依上述的這個原則來看：
屋齡 25年的房子：貸款年限最長為 25年
屋齡 30年的房子：貸款年限最長為 20年
屋齡 40年的房子：貸款年限最長為 10年
若貸款年限縮短，每個月要繳納的房貸金額就會變多，對首購族或資金不寬裕的人來說，將是一大負擔，建議不要買。
另外，屋齡 40年以上房子，因使用年限將屆滿，可貸款成數也較少，可能只有 5 成，雖然省了房價感覺可以買，但買起來一點都不輕鬆。
從房屋貸款條件來看，假如你希望貸款年限能有 30 年，那麼中古屋 20 年以上的房子就不要買，所以，不管是屋齡 25年、30年或 40年的房子，都不可以買。
有關房貸試算，請看：央行確定升息半碼！房貸利率調升試算介紹
屋齡越高修繕成本越高？購屋前要注意的費用陷阱
屋齡高的房子，幾乎都有管線需要更換、維修問題，例如：一般家用電線的耐用年限是 20年，屋齡超過 20年房子，就會需要重新更換電線路、屋齡 30年以上的房子電線線徑多為 1.6 mm，但現今法規的電線線徑標準為 2 mm 以上。
所以，買屋齡 25年、30年或 40年的房子，購屋總成本還要另外加上不少的修繕費用，對於預算吃緊的人來說，屋齡 20年以上的房子不要買較好。
看建造年份判斷耐震安全：921 前後差異超關鍵
「921 大地震」後 (民國 88 年)，內政部營建署調高「建築技術規則」的耐震係數，只要建商沒有偷工減料的情況，民國 88 年之後蓋的房子，通常更堅固、耐震能力佳。
以今年 (民國 111 年) 為基準來看，屋齡 25年、30年或 40年的房子，都是屬於「921 大地震」前所建造的房子，所以耐震係數通常不會太高，建議注重居住安全的人不要買這些屋齡高的房子。
老屋一定不好嗎？買屋齡 25、30、40 年房子的 5 大優點
一、房價較低，能省錢
二、管理費低，節省日常支出
三、公設比低，室內空間大
四、土地持分大，較保值 (房子會折舊，地價會上漲)
五、有機會都更換新房
屋齡高房子風險有哪些？老屋購買的 3 大缺點
一、屋齡高，可居住的年限短
二、無法了解不存在的建商信譽及前屋主的真實使用狀況
三、屋齡高的房子缺乏專人管理，環境較髒亂、居住安全性低
結論：屋齡超過 20 年的房子值得買嗎？從貸款、安全、修繕分析是否該入手
關於「屋齡幾年不要買？」這個問題，其實可以從下面 4 點來判斷：
- 建築物建材耐用年數
- 房屋貸款條件
- 修繕費用
- 房子建造年份
想買中古屋卻擔心屋齡太高？從本篇整理的「建材耐用年限」、「房屋貸款條件」、「修繕費用」與「建築年份」4 大角度出發，讓你判斷屋齡 25 年、30 年、40 年的老屋值不值得入手。
通常 20年以上的房子，貸款期限就會比較難貸到 30年，而且一般家用電線的使用期限是 20年，再來，屋齡 23 年以上的房子通常耐震係數也較差，因此，在臺灣普遍會認為，20年以上的房子不要買。
但屋齡高的房子真的不可以買嗎？其實，房子可不可以買，主要是要看這個房子建材、管理、維護和修繕的狀況如何。許多屋齡高的房子有區位上的優勢，且土地持分比例較高，在未來進行都市更新後，房價有機會會提升！
常見問題：屋齡房子購買 FAQ
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Q1：屋齡 25 年的房子可以買嗎？
A：屋齡 25 年通常仍在建築物的耐用年限內，如果房屋結構良好、管理得宜，其實可以考慮。不過貸款年限可能會縮短，修繕費用也可能增加，需評估自身財務狀況。
Q2：屋齡 30 年的房子還能貸款嗎？
A：可以，但多數銀行會限制貸款年限，例如貸款年限加屋齡不可超過 50 年。也可能會要求提高自備款或提供更多財力證明。
Q3：屋齡 40 年的房子不可以買嗎？
A：雖然屋齡 40 年的房子仍有可能使用，但面臨貸款條件不佳、修繕成本高、安全性存疑等問題，建議一般自住族群應謹慎評估或避開。
Q4：為什麼大家說屋齡超過 20 年就不要買？
A：因為屋齡超過 20 年後，房貸年限會開始受限、修繕需求增加，而且許多老屋是 921 地震前建造，耐震係數較低，居住安全性較差。
Q5：買屋齡高的房子有什麼好處？
A：好處包括房價較低、公設比低、室內空間大、土地持分高、有機會參與都更等。但也伴隨較高的維修與風險成本。
Q6：買中古屋應該注意哪些事情？
A：應注意建築物結構、屋況是否良好、是否有漏水壁癌、貸款條件、以及建物登記資料是否清楚完整，必要時可找驗屋公司協助評估。
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