台灣房價居高不下，想要靠自己努力存到足夠的錢買房真的相當不易，為了能從無殼蝸牛晉升成「有殼族」，不少夫妻、兄弟姊妹、情侶或朋友會選擇「合資買房」。但合資買房的房子買下來後，究竟要登記在誰的名下？常見的合資買房登記方式有 4 種：共同登記、預告登記、信託登記和借名登記，而這 4 種登記方式各有其優缺點，以下就一起來看看各別的優點和缺點有哪些吧！
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合資買房登記 4 種類
合資買房會採用的 4 種登記形式，除了共同登記外，其餘的 3 種登記形式皆屬於「單方登記」，也就是僅登記一人為所有權人，以下就來詳細介紹 4 種合資買房登記形式有何不同、優缺點有哪些。
一、共同登記
共同登記，指的是房屋所有權按照出資者的出資比例進行登記，例如：情侶或 2 個朋友合買房子，2 人各出資 1/2，而採共同登記時，房屋所有權登記就是情侶或 2 個朋友登記各持有 1/2 的持份。
合資買房登記方式採共同登記的優缺點如下：
優點
- 產權劃分清楚
通常會按照出資比例多寡來決定持分，所以較不會有爭議，不過，這邊會建議大家，即使是產權均分的情況，還是要準備一份「合資買房協議書」，詳細註明出資比例、貸款成數、如何繳稅等等，這樣未來拆分時才會有依據，出資人的權利才不會受損。
- 避免他人未經同意處分合資買的房屋
如果出資人中有人想賣房、贈與他人、設定抵押權等等，需要經過其他出資人的同意，不能單獨處理。
想了解更多關於不動產共有的資訊，請看：【公同共有 VS 分別共有】共同共有不動產貸款和買賣的差異比較
缺點
- 出售時所有出資人失去土地增值稅優惠
自用住宅出售時，只要房屋在買賣前一整年都沒有出租營業，且本人、配偶或直系親屬有在該房屋設立戶籍，就能享有土地增值稅優惠稅率 10%，但這項優惠有「一生一次」的限制，也就是一人一生只能使用一次。而在夫妻合資買房、房屋採共同登記的情況下，賣房時等於雙方同時用掉此優惠稅率。
更多關於土地增值稅一生一次的規定，請看：重購退稅、一生一次和一生一屋差在哪？一張表看懂土增稅優惠
- 貸款人只有一人且不易過審
如果是夫妻、情侶買房，因為所有權人只有 2 人，所以銀行多半還願意承辦貸款，通常會選 2 人中信用和財力較佳的一人當「借款人」，另一人則當「保證人」。
但如果所有權人有 2 人以上 (朋友或兄弟姊妹合資買房)，多數銀行會覺得產權太複雜，而拒絕承作房貸，即是願意承作，貸款利率也會比所有權人僅 1 人的房屋來得高，貸款成數也會比較低。
更多關於房屋共有貸款，請參考：房屋共同持有貸款：成數、優缺點及申辦流程懶人包！
- 處分房屋需要所有出資人同意
一旦房屋採共同登記，無論是要出售、出租、抵押貸款等，只要出資人之一想動用不動產，就需要全體出資人的同意，非常麻煩。例如：情侶或朋友合資買房後，其中一人突然有資金需求，想要賣掉當初合資買的房子，但房屋的其他出資人 (情侶或朋友) 不想賣，合資購買的房子就會不能賣。
二、預告登記
預告登記，主要是用來限制不動產所有權人處分資產，用來保障「請求人」的權利。應用在合資買房上，就是房屋所有權僅登記在出資人其中之一人名下，讓其成為「所有權人」，其他出資人則成為「請求人」，以「預告登記」方式登記房屋，未來房子如果有買賣、過戶、贈與、貸款、信託等任何會影響請求權人的權益，所以權人都必須徵求請求權人的同意才能處理。
合資買房登記方式採預告登記的優缺點如下：
優點：房屋未經全體出資人同意無法處分
雖然出資人的其中一人取得房屋完整的所有權，但是房屋有設定預告登記的情況下，所有權人未經其他出資人 (請求權人) 同意，無法對房屋進行轉賣、設定抵押權等等處分。
缺點：無法對抗徵收、法院判決和強制執行
對於因為徵收、法院判決、強制執行等，無法主張預告登記的請求權。
更多關於預告登記的介紹，可參閱：共同登記與預告登記差在哪？房貸申請優缺點列給你
三、信託登記
信託登記，是指將名下房屋轉移給受託人，受託人必須是專業人士或機構，然後受託人必須依照信託目的，替委託人處理信託事務、分配好利益給受益人，包含出租、出售、保險理賠、徵收補償等等。
合資買房登記方式採信託登記的優缺點如下：
優點
- 規範和制度完善、財產充分保障
信託登記受到《信託法》的規範限制，且受託人的身分限制必須是專業人士或機構，所以可以讓財產具有高保障。
- 不受徵收、法院判決，強制執行影響
房屋一旦辦理信託登記，就屬於信託財產，按照《信託法》的規定，信託財產不會受到徵收、法院判決，強制執行的影響。
缺點
- 信託登記管理費用高
信託登記管理費不便宜，只要合約改任何地方就會要收費一次。
四、借名登記
借名登記，顧名思義就是將房子登記在第三人的名下，簡單來說，房子登記的所有權人只是「掛名」，並非房子真正的所有權人，就是大家俗稱的「人頭戶」的概念很相像。借名登記算是投資客合資買房最愛用的登記方式，通常會使用借名登記，可能因為信用不佳、想節稅、隱匿財產等登因素。
合資買房登記方式採借名登記的優缺點如下：
優點
- 解決信用不佳問題
房屋所有權人若信用不佳，要和銀行申辦貸款往往會被拒絕，因此，如果找信用較好的人借名登記為所有權人，就可以解決因為信用不佳無法向銀行申辦貸款的問題。
- 可節稅
對於名下房產較多的人而言，如果全部登記在自己名下，房屋無法適用自用住宅優惠稅率，所以每年要繳納的房屋稅、地價稅金額就會比較高，而採借名登記就可以節省很多稅賦。
更多關於借名登記的介紹，請看：什麼是借名登記？不僅風險高，要求返還也可能拿不回來
缺點
- 法律保障有限、風險高
不動產的所有權歸屬，基本上是依據登記為主，換而言之，房屋雖然是借名登記在他人名下，但名義上的所有權人如果不想歸還或者擅自變賣，真正的出資人是很難討回房子的，頂多向法院提起不當得利訴訟，很難要求借名登記人將房屋過戶給實質出資人。
例如：情侶或 2 個朋友合資買房後，僅登記在其中一人的名下，1 年後 2 人因為某原因絕交，然後擁有房屋所有權的那一方擅自將房屋出售後，帶著賣房賺的錢去環遊世界，權利被侵害的一方，僅能向擅自變賣房屋的那一方請求返還部分房屋出售的價金，不能要求已出售的房屋要過戶到自己名下。
合資買房登記 4 種類優缺點統整
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合資買房登記種類 |
共同登記 |
預告登記 |
信託登記 |
借名登記 |
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優點 |
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房屋未經全體出資人同意無法處分 |
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缺點 |
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無法對抗徵收、法院判決和強制執行 |
信託登記管理費用高 |
法律保障有限、風險高 |
合資買房前先了解 4 種登記的優缺點才能作出最佳選擇
本篇文章詳細介紹了 4 種合資買房登記的優缺點，包含：共同登記、預告登記、信託登記和借名登記，提供給夫妻、情侶、兄弟姐妹、朋友等等有意想合資買房的人作參考。對於合資買房後究竟要採用哪種登記方式，這邊建議合資人之間要事先討論好，決定好之後最好還要並白紙黑字寫清楚，避免糾紛。
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