台灣是個允許土地私有的國度，因此許多人對於「地上權」這個詞彙相當陌生，如果了解地上權的人，想必都會有個疑問：設定地上權和租賃有何不同？今天這篇文章要來告訴大家，地上權和土地租賃權差異有哪些，以下就先從地上權和土地租賃權的意思開始看吧！
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地上權意思為何？
民法的地上權規定
想知道地上權的意思，首先來看看法律是怎麼規定的：
《民法》第 832 條：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」
《民法》第 841-1 條：「稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。」
從前述民法對地上權的定義可以看出，地上權的意思，就是指在一個人在他人的土地上下有建築物或其他工作物時，對土地的合法使用權，針對地上權是否有範圍的設定而有「普通地上權」和「區分地上權」的區別。
實務上地上權的例子
看完地上權的意思，相信有很多人都有看沒有懂，實務上，會設定地上權的情形，多半是在在他人的土地上興建建物，而這些建物通常具有高額商業價值，必須長期存在，像地上權住宅就是最好的例子。
例如：A 建商想要在 B 先生的土地上蓋住宅，但 B 先生不願出售土地，但同意以設定地上權的方式讓 A 建商蓋住宅，雙方在辦妥地上權登記後，A 建商就成為 B 先生土地的地上權人，A 建商從此就有 B 先生土地的使用權，可以在 B 先生的土地的上下蓋住宅後出售給他人。
現今台灣的地上權住宅，多半是建商們在政府釋出的公有、國有土地上興建住宅後出售，例如：京站花園廣場；其他也有一些是興建建物作商業使用，例如：晶華酒店、臺北 101 大樓、新光三越 A9 和南山廣場等等。
想了解更多地上權住宅建案，可參閱：地上權住宅台北有哪些建案？大將豐喆、京站花園廣場建案分析！
土地租賃權意思為何
民法的租賃權規定
《民法》第 421 條：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」
從前述民法對租賃的定義可以看出，租賃的意思就是指在一個人使用他人的物品，或透過他人的物品獲得收益，並支付租金，由此可以推斷出，土地租賃權的意思，是指使用他人的土地，或藉由他人的土地獲得收益，並支付租金。
看完地上權和土地租賃權的意思後，或許有人覺得地上權似乎和土地租賃沒什麼差異，但二者其實還是有差異的，以下繼續來看地上權和土地租賃的差異有哪些吧！
地上權 VS 土地租賃權差異
和地上權相比，土地租賃權的效力明顯較弱，而兩者的差異主要如下：
1. 登記的效力
地上權是物權，需要經登記才會有效；土地租賃權則是債權，只要雙方約定好，無論是否有訂定書面契約，就會有效力。
不過針對不動產租賃，民法中有特別規定，如果租賃期限超過一年，應該以字據訂立契約，如果沒有以字據訂立契約的話，該租賃契約就會被視為「不定期限之租賃」，也就是不動產所有權人要收回出租物會變得很困難。
由於土地租賃權屬於債權性質，因此權利和義務成立的過程比較沒有制式的條件，只要租賃契約雙方當事人說好就好，但這也導致有些內容如果沒有約定得很清楚，契約是否存在、有哪些權利和義務可能會不清不楚。而地上權因為屬於物權性質，有必須經登記才會生效的要件，所以地上權當事人有哪些權利義務、地上權期限等等，基本上在辦理地上權登記時就會很清楚哪些有約定，哪些沒約定。
2. 地租的必要性
在民法中的租賃定義，明確的說明租金是租賃關係成立的必要的條件，也就是說，土地租賃權人一定要支付地主地租，租賃關係才會成立。但是在地上權的定義中，並沒有提及設定地上權一定要付地租，所以如果設定地上權時約定不付地租，也是沒問題的。
3. 地租調整
在同樣有支付地租的情況下，地上權的地租要調整並不如土地租賃權容易，即使因為某些不可抗力的因素，例如天災、人禍，導致地上權人無法正常使用土地，地租也無法因此免除或減少。而土地租賃的地租調整，基本上只要租賃契約當事人雙方合意，就可以調整。
4. 欠地租解約
地上權人若積欠地租達 2 年的總額，除另有習慣外，土地所有人可撤銷地上權。而土地租賃則是承租人欠地租後，出租人要先經相當期限催告後，承租人還是不支付地租，才可終止租約。
基本上，租賃契約要解除契約相對於撤銷地上權容易許多，實務上通常是承租人欠地租後，土地所有權人就會向承租人寄存證信函催告，大概積欠地租達 2 個月租金總額後就可以會終止租約。
5. 讓與限制
地上權除非契約或習慣另有規定，否則權利是可以讓與給他人；而土地租賃權，若未經出租人的同意，原則上是不可將租賃物轉租給他人，如果有違反此規定，出租人是可以依法收回土地的。
6. 存續期間
地上權存續期間，並無最長期限的限制，不過由於公有、國有土地的地上權期限最長為 70 年，所以一般有期限的地上權最長會以 70 年作參考標準。
而租賃契約存續期間，依照法規最長為 20 年，即使租賃契約是訂定超過 20 年的期限，合法的期限還是 20 年，當然，有些特殊土地的租賃權可能會有不同的規定，例如：原住民保留地的租賃權，最長是 9 年。
地上權和土地租賃差異懶人包
針對地上權和土地租賃權的差異，以下統整成懶人包供大家快速瀏覽：
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差異性 |
地上權 |
土地租賃權 |
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登記的效力 |
要登記才生效 |
雙方合意就生效，不用登記 |
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地租的必要性 |
不一定要付地租 |
要付地租才可成立 |
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地租調整 |
地租不可調整 |
地租雙方合意就可調整 |
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欠地租解約
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積欠地租達 2 年才能撤銷地上權 |
經催告後，基欠地租達 2 個月就可終止租約 |
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讓與限制
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權利可以轉讓 |
未經土地所有權人同意，不得轉租 |
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存續期間 |
無最長期限 |
最長 20 年 |
地上權和租賃差異很大，了解其中差別才能避免糾紛
對於土地租賃權意思，相信多數人都很清楚，但對於地上權意思，多數人則不清楚。簡單來說，地上權是一種可以在土地上下興建建物或工作物，並做使用、收益的一種權益，且必須登記才會生效；而土地租賃權雖然也是一種可以使用土地並在利用土地收益的權益，但是生效要件僅需要租賃雙方當事人合意，且承租人依約支付租金就可生效。以效力來看，地上權的強制力還是筆土地租賃高許多。
通常如果是要在土地上興建建物長期使用，就會採用設定地上權，而不是土地租賃的方式，因為地上權不像土地租賃權有最高 20 年的限制，且土地所有權人若要撤銷地上權也不如土地租賃容易，換而言之，比起當承租人，當地上權人可以確保自己的使用土地的權益有很長的存續時間，不會因為地主因為各種原因任意解約，對於土地開發商來說，地上權是很不錯的用益物權喔！
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