雙北 2 大爛尾樓現況：「泊山妍」比「凱旋大苑」更慘！ - 果仁家

新北市樹林的爛尾樓「凱旋大苑」預售屋案，事發至今滿 1 年，根據最新消息，最大債權人「寶嘉租賃」原決定接手續建，但因地主拒絕，目前建案土地恐怕即將淪落法拍。而 3 個月在台北北投爆發的爛尾樓「泊山妍」，現今也因找不到建商續建，亦將遭銀行法拍。

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凱旋大苑建案工地工程持續，但土地即將法拍

去年 (2022 年) 10 月底，新北市樹林的預售屋建案「凱旋大苑」，因建商沅臻建設周轉不靈而宣告停工，後續傳出大債權人「寶嘉租賃」願接手續建，如今事隔 1 年，工地工程雖有持續進行，但續建建案最終因與地主談判破局，土地即將進入法拍。

凱旋大苑的原建商–沅臻建設，當年找地主作保證人，向寶嘉租賃以土地抵押借貸 5 億多元，如今沅臻建設倒閉後，違約金加上利息積欠了 2,000 多萬，而地主又不願承擔建商留下的帳務，堅持不還錢，也不讓出土地產權，認為這些債務應由寶嘉租賃照單全收。寶嘉租賃則透漏，自 2022 年 8 月起就沒有收到利息，而地主完全不願妥協，所以之後會申請拍賣抵押的土地。

延伸閱讀：凱旋大苑爛尾樓進度：停工後誰來接手？寶嘉租賃擬續建

凱旋大苑地主不換約，承購戶無法變更預售屋契約

新北市消保官透漏，凱旋大苑的案子因擔心地下室挖到一半停工會有工安問題，故工地仍持續施工，而寶嘉租賃其實一直很希望拿到這個案子，目前合建契約已換好，但哪在地主遲遲不願進行信託契約換約，也導致承購戶所繳的價金，無法轉到寶嘉租賃手上，如此一來，寶嘉租賃也沒辦法和承購戶們辦理變更預售屋買賣契約，可以說是整個卡住。

知情人士表示，寶嘉租賃原本只是想以法拍手段迫地主換約，但地主或許是希望保證獲利或追求更大利益，堅持拒絕，目前看來，若走法院途徑，寶嘉租賃為最大債權人，仍可優先買回土地，也就是說，在申請法院拍賣之後，可能還是由寶嘉租賃花錢將凱旋大苑基地的土地買下。

凱旋大苑承購戶可能僅能拿回價金，無法購得房屋

通常從申請拍賣抵押物到公告，一般件約需 3~6 個月跑流程，但若地主對落跑的沅臻建設提告，法拍可能會等官司告一段落再進行。等寶嘉拿到土地後重新做建案銷售，屆時原已購戶的信託目的消失，信託價金即可返還，屆時承購戶約可拿回接近 7 成，但若卡上地主與建商的官司，承購戶想拿回價金，恐怕還要等上一段時間。

目前有承購戶表示，寶嘉有很高的機率會買回凱旋大苑的土地繼續蓋，但是到時候已沒有義務再和原承購戶們重新簽訂契約，會另外再銷售，因此希望能爭取到優先承購權。

泊山妍續留資金不足、難施工而無建商接手

而今年 7 月爆出的爛尾案「泊山妍」，遭遇比「凱旋大苑」更慘！在嘉源建設宣布無法續建之後，至今仍找不到建商願意接手。最大的問題，除了嘉源建設先前以土地抵押的融資 9 億多，已被提領了 3 億多，後續接手的建商須另行再準備較多資金外，基地條件極差、難施工也是主因。

一位曾評估過泊山妍建案的建商透露，泊山妍的基地進出口非常狹窄，機具進得去出不來，鋼筋要靠人力或小拖板車搬運，所以會有興建時間長、耗費人力多的問題，相對的成本也會拉高很多。以雙北目前正常工地施工的成本來看，每坪 25 萬元是行情價，但已這個建案基地的條件，施工成本恐需要每坪 35 萬元才能做，如果旁邊的老屋可以整合進去，基地的開發成本才有會降低，也比較適合開發。