好不容易存到第一桶金、買到第一間房，在簽訂房屋買賣契約書並給付價金後，經常有人會問：「買賣房子過戶要多久？」。在房屋買賣交易流程中，房屋過戶流程是相當重要的一環，而買賣房子過戶要多久時間，主要和稅務申報的方式、資料是否齊全有關。
以下整理房屋過戶流程圖、買賣房子過戶要多久時間，以及辦理房屋過戶注意事項等等，讓大家一次掌握房屋過戶的相關知識。
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房屋過戶是什麼？
不動產所有權移轉登記：將房屋產權移轉至他人名下
房屋過戶指的是將房屋的所有權轉移給他人，又稱為「所有權移轉登記」，常見發生房屋過戶的原因，多半是買賣、贈與、繼承等，簡單來說，就是將房地的產權 (房地所有權)，從 A 的名下，移轉到 B 的名下的流程。
按照目前相關法規的規定，若是因為房屋買賣房子要過戶，買賣雙方須在房屋買賣契約訂閱日起 1 個月內，向房屋座落地區的地政事務所辦理房屋過戶 (所有權移轉登記)，若逾期辦理房屋過戶，每逾 1 個月得處應納登記費額 1 倍之罰鍰，最高不超過 20 倍。
買賣房子過戶要多久？
房屋過戶登記所需時間約 3~5 天
關於買賣房子過戶要多久時間，可以從下表的「房屋買賣交易流程介紹」來看，若是房屋過戶單指地政事務所辦理的「不動產移轉登記」，其實所需的時間並不多，只要申請資料齊全，大概 3~5 個工作天就可完成買賣房子過戶，有時候自辦理房屋過戶，可能比請代書代辦房屋過戶快一些。
▼ 房屋買賣交易流程介紹
房屋過戶流程所需時間約 21~57 天
不過，通常房屋過戶流程，會包含至稅捐機關申報及繳納各項稅款的過程，如果土地增值稅按照一般申請，房屋過戶流程所需時間為 21～28 天；如果土地增值稅按照自用住宅用地申請，房屋過戶流程所需時間為 35～42 天。
假如有申請銀行貸款，尚須另加 15 天，而這也是許多人覺得，買賣房子過戶完成所需的時間很久的原因。
購買預售屋從簽約到房子過戶時間久
相比於新成屋或中古屋，購買預售屋從簽約到房子過戶會需要較多的時間，從下圖可以看出，預售屋買賣流程比新成屋買賣流程多了 2~3 年「工程期」，以及等待使用執照核發下來的時間，所以購買預售屋從簽約到房子過戶所需的時間，自然是比購買成屋還要久的。
房屋過戶流程圖：6 大步驟
房屋過戶流程大致可分為 6 個流程，各個流程的詳細說明如下：
一、填寫「土地及建物所有權買賣移轉契約書」、「土地登記申請書」
買賣房屋過戶流程的第一步，填寫「土地、建築改良物所有權贈與移轉契約書」和「土地登記申請書」，這 2 份文件可以在各地地政事務所網站下載得到，也可以打電話到房子所在地的地政事務所，透過 email 的方式取得。
土地及建物所有權買賣移轉契約書，須提供一式 2 份，2 份都要有房屋交易雙方的簽章，其中 1 份契約書須貼印花稅票 (視為正本)，有關土地及建物所有權買賣移轉契約書可參考下圖。
而有關土地登記申請書的填寫，可以詢問地政事務所的服務人員，或參考以下範例。
二、至房屋所在地稅捐稽徵處申報土地增值稅和契稅並繳納
買賣房屋過戶流程的第二步，就是要帶著填寫完畢並蓋章的「土地、建築改良物所有權贈與移轉契約書」、買賣雙方的身分證和印章、土地所有權狀正本和建物所有權狀正本，到房屋所在地的稅捐稽徵處申報「土地增值稅」及「契稅」。
在這個流程會需要填寫的表單有：
- 土地增值稅現值申報書
- 契稅申報書
以上這 2 個表單可以到稅捐稽徵處領取再填寫，也可以至「財政部稅務入口網」下載，如果在填寫上有任何問題，隨時可以洽詢承辦人員。申報完土地增值稅和契稅並繳納稅款後，就可以進行下個流程。
三、索取印花稅繳款書並繳納
申報並繳納完土地增值稅和契稅後，第三步流程就是要繳納印花稅，只要到印花稅櫃台，請承辦人員開立「印花稅大額憑證應納稅額繳款書」，再拿著這個繳款書到銀行或超商繳納即可。
四、至房屋所有權人 (賣方) 戶籍所在地的國稅局申報贈與稅
大部分的房屋買賣不需要申報、繳納贈與稅，但是如果房屋買賣的契約雙方為二等親內親屬或夫妻，按規定須至國稅局申報贈與稅後才能辦理房屋過戶。而申報贈與稅的流程相當簡單，房屋所有權人戶籍所在地的國稅局填寫「贈與稅申報書」，完成後交給國稅局承辦人員，當場就可以拿到完成贈與稅申報，國稅局會核發「贈與稅不計入贈與總額證明書」或「同意移轉證明書 (免稅證明)」給申報人。
五、至地政事務所辦理房屋過戶 (所有權移轉登記)
到了這個流程，就是要正式辦理房屋過戶登記囉！而此流程所需準備的文件資料如下：
- 土地登記申請書 (可以網路下載或地政事務所索取)
- 土地及建物所有權買賣移轉契約書正、副本各一份
- 買賣雙方身分證
- 出賣人印鑑證明
- 土地所有權狀正本
- 建物所有權狀正本
- 土地增值稅繳款書收據
- 契稅繳款書收據
- 贈與稅免稅證明書及影印本 (有申報贈與稅者檢附)
將上述的文件資料交給地政事務所的承辦員，並繳交相關的地政登記規費，之後只要等地政事務所通知就可以帶著當初留存的印章去取件囉！
六、等地政事務所通知領取權狀
待完成以上流程後，大約等待 3~5 個工作天，地政事務所就會通知房屋的新屋主 (買方) 去領取建物、土地所有權狀，這樣房屋過戶流程就完成了喔！
房屋過戶流程所需費用
買賣房子過戶所需的費用，買方和賣方有些許的差異，詳情整理如下：
房屋過戶流程所需費用：買方
- 契稅：新屋約 3~10 萬；老屋約 1~2 萬 (房子越新稅額越高)
- 所有權移轉登記規費：按申報地價或權利價值 0.1% 計徵
- 抵押權設定規費：預計貸款金額 * 1.2 / 1000
- 印花稅：申報移轉金額現值的 0.1％
- 履約保證費：房屋實際成交價的 0.0003
- 代書費：約 1~2萬 (視個案而定)
想了解地政登記規費的介紹，可參閱：地政登記規費有哪些？地政登記規費及罰鍰試算工具介紹
房屋過戶流程所需費用：賣方
- 土地增值稅：按照土地漲價總數額計稅，持有越久稅額愈高
- 履約保證費：房屋實際成交價的 0.0003
- 房地合一稅： (賣出價格-取得成本-費用) * 稅率 (於 2016 年之後取得的不動產才需繳納)
- 財產交易所得稅：依照建物(不含土地)實際獲利併入個人所得稅申報 / 依政府頒定比例*建物公告現值併入個人所得稅申報 (於 2016 年之前取得的不動產才需繳納)
※ 以上費用試算僅供參考，以實際產生或各案件條件差異而不同。
買賣房屋過戶 4 大注意事項
一、確認賣方是產權所有人
買賣房屋過戶前，一定要確定賣方的身分是房屋所有權人，除了要求賣方提供身分證正本和土地、建物所有權狀外，也別忘記要申請土地、建物謄本，充分了解交易的不動產標的的各項基本資料喔！
想知道土地及建物登記謄本的申請方式，請參考：建物謄本哪裡申請？建物謄本申請 5 方法及線上申請教學
二、交易時採用履約保證專戶
為了確保房屋買賣交易安全並順利過戶，建議要使用「履約保證專戶」，透過第三方機構成立的專戶，來保管買方所支付的房屋價款，可以避免在房屋過戶前，賣方一拿到了錢就落跑、房屋未依約過戶的情況。大多數的合法的房屋仲介，都會有可提供履約保證的建經公司或銀行與其配合，如果想要省時省力，建議可以一開始就委託品質不錯的房仲協助整個房屋交易。
想了解更多關於房仲的介紹，請看：買房一定要找房仲嗎？找房仲注意事項、好處看這篇！
三、確認交易標的是否有尚有抵押權設定
不動產價格昂貴，因此多數人在購屋時都會向銀行貸款，因此，市場上交易的房屋多半都有銀行的抵押權設定。如果從土地或建物謄本上的「他項權利部」，有發現交易的房屋有設定抵押權，那麼買方在撥款、房屋過戶前，一定要確認交易的房屋已辦妥抵押權塗銷，以保障自身權益。
有關抵押權塗銷的相關介紹，請看：抵押權塗銷意思：塗銷要帶什麼？如何辦理？
四、身分證、印鑑證明不可任意交出
買賣雙方自行買賣的案件，有時候會只由買方或賣方其中一方有委託地政士，負責房屋過戶流程的相關事宜，但這樣在辦理房屋過戶時，多少有一些隱藏的風險在。最好的作法，是買賣雙方最好各自委託一名合法的地政士，辦理房屋過戶登記 (不動產產權移轉登記)，或是由買賣雙方親自前往地政事務所辦理過戶，千萬不要隨意將自己的身分證、印鑑章或印鑑證明交給他人辦過戶，以免房屋被詐騙過戶。
房屋過戶夫妻或子女重點介紹
房屋過戶除了將房屋出售予陌生人時會發生外，其實也有不少案例是將房子過戶給夫妻或子女，有關夫妻間的房屋過戶流程，以及將房子過戶給子女的要注意的重點資訊如下：
房屋過戶夫妻流程及重點
夫妻間的房屋過戶可以採買賣或贈與的方式進行，而多數的情況下，大家都會選擇採用贈與的方式來辦理房屋過戶，因為這樣不僅不用繳納土地增值稅，也不用繳納贈與稅（但仍要申報），而契稅和印花稅的部分，則是仍要繳納。
有關夫妻房子過戶流程，大概可分為以下 6 個：
- 填寫土地、建築改良物所有權贈與移轉契約書
- 至房屋所在地的稅捐稽徵處申報土增稅和契稅
- 索取印花稅繳款書並繳納
- 至稅捐稽徵處領取土增稅不課徵證明書及契稅繳款單
- 至贈與人的戶籍所在地申報贈與稅
- 至房子所在地的地政事務所辦理夫妻贈與過戶登記
想了解更多關於夫妻房屋過戶的資訊，請參考：【夫妻房子過戶流程】夫妻間房子過戶自己辦理及注意事項
房子過戶給子女注意事項
房子過戶給子女的方式主要有 2 種：買賣或贈與，而這 2 者要注意的重點如下：
- 房子過戶給子女採買賣方式
如果是以買賣方式將房子過戶子女，房屋過戶流程和前述介紹的無異，要注意的地方是，父母與子女的關係屬於二等親，所以須多一道申報贈與稅的手續，但和夫妻間房屋過戶一樣，都不用繳納贈與稅。
另外還要注意，根據《遺產及贈與稅法》第 5 條第六款規定：「二親等以內親屬間財產之買賣，須課徵贈與稅，但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。」簡單來說，想要免繳納贈與稅，子女尚須舉證買房子的錢是自己出的，並非父母貸款或作為擔保人借款而來。
- 房子過戶給子女採贈與方式
若是採贈與方式將房子過戶給子女，就必須申報贈與稅，而贈與稅繳納的金額，以「土地公告現值」還有「房屋評定現值」為準。不過，依《遺產及贈與稅法》第 22 條規定，贈與人每年會有 244 萬的免稅額，所以，如果剛好贈與的房地公告現值未超過 244 萬的話，那麼贈與人就可以免繳納贈與稅。
而實務上，若是房地公告現值超過 244 萬，許多人為了節稅，會採用「多次移轉過戶」的方式，也就是每年僅以 244 萬為上限，僅過戶一部份的房地，直到全部過戶完成。
只要稅務、貸款處理好，買賣房子過戶不用很久
有關買賣房屋過戶流程，大致可分為以下 6 個步驟：
- 填寫「土地及建物所有權買賣移轉契約書」、「土地登記申請書」
- 至房屋所在地稅捐稽徵處申報土地增值稅和契稅並繳納
- 索取印花稅繳款書並繳納
- 至房屋所有權人戶籍所在地的國稅局申報贈與稅
- 至地政事務所辦理房屋過戶
- 等地政事務所通知領取權狀
從買賣房屋過戶流程圖中可以看出，多數房子過戶的流程都是在處理和稅務相關的事宜，包含土地增值稅、契稅、贈與稅的申報，還有各項稅款的繳納，包含土地增值稅、契稅和印花稅。實際地政事務所辦理房屋所有權移轉登記的時間並沒有很久。
如果單純計算地政事務所辦理房屋所有權移轉登記的時間，房屋過戶所需時間約 3~5 天；如果用整個房屋過戶流程的時間來看，房屋過戶所需的時間約 21~57 天。而房屋過戶流程所需的時間長久與否，則須視土地增值稅是按照自用住宅用地或一般用地申請，以及是否有申辦銀行貸款而定。
本篇文章整理的買賣房屋過戶 4 大注意事項有：
- 確認賣方是產權所有人
- 交易時採用履約保證專戶
- 確認交易標的是否有尚有抵押權設定
- 身分證、印鑑證明不可任意交出
房屋過戶流程，算是不動產買賣交易過程中相當重要的一環，有時候可能會因為一時沒留意到，而踏入賣方的陷阱中，甚至被詐騙大量的金錢。過去曾有發生過，買方透過自己找的代書申請稅單、繳稅，僅先付 20％ 的房屋總價就過戶，並且設定高額貸款後，就消聲匿跡，害得賣方損失慘重。所以無論是買方或賣方，在過戶階段一定要格外小心，才不會當冤大頭喔！
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