預售屋自備款要多少？自備款不足如何解？5 招幫你解決！ - 果仁家

買預售屋自備款要多少？是許多第一次購買預售屋的人會詢問的問題，尤其對於首購族和小資族而言，總是要煩惱自備款不足的問題，而買預售屋的自備款較低，所以預售屋在不知不覺中，成了許多自備款不足的人們購屋時的首選。不過，預售屋自備款並不是單只頭期款而已喔！這之中還包含了很多其他的款項。以下就來詳細介紹預售屋自備款要多少錢，以及解決自備款不足的 5 種方式。

👉 加入我們的臉書粉絲團、社團、IG與 Line 社群，獲取各種購屋必備知識！👈

自備款和頭期款一樣嗎

頭期款僅是自備款的一部份

頭期款、自備款要多少？是多數想買房的人最常詢問的問題，在有些人的概念裡「頭期款=自備款」，實際上，頭期款只是自備款中的其中一項，以買預售屋來說，自備款除了頭期款外，尚有工程款、相關稅賦和規費等。這個道理就如同買預售屋一定是新屋，但買新屋卻不一定是預售屋，預售屋不過是新屋種類中的一種，所以，自備款不單是指頭期款喔！

延伸閱讀：【預售屋付款方式】頭期款、貸款何時付？5 大付款階段一次看

預售屋自備款要多少

關於「預售屋自備款要多少？」這個問題，大致可以分為 4 個部分來看：

一、頭期款

頭期款是買預售屋自備款中大家最熟知的一項，通常由「訂金 + 簽約金 + 開工款」組成，金額大概是房屋總價的 10~15%，以房價總價 1,500 萬試算，頭期款金額約為 150~225 萬。

二、工程款

工程款是買預售屋才會有的款項，亦是買預售屋自備款中的一部份，金額約房屋總價 10~15%，以房價總價 1,500 萬試算，須準備的工程款就是 150~225 萬。

看到這裡相信有些人就會發現，預售屋的「頭期款 + 工程款」最多也是要準備 30%，也就是說，買預售屋前期要準備的自備款，其實也和買新成屋和中古屋差不多，唯一有差別的是，買預售屋工程款部分可以按工程期分 3～5 期，或按月付款；買新成屋和中古屋的付款明細沒有工程款這項，而頭期款 30% 須一次付款。

▼預售屋工程款繳款明細範例

三、稅款、規費和其他雜項支出

除了房價外，預售屋自備款還會包含稅款、政府規費、代書費和其他雜項支出等費用，約須要準備 20~30 萬元，會因個案不同而有所差異，相關明細請參閱下表：

▼ 預售屋自備款–各項稅款

項目

契稅

印花稅

房屋稅

地價稅

費用

房屋評定現值 X 6%

房價總價 X 0.1%

房屋評定現值 X 1.2% (自用住宅)

※ 買方僅給付交屋日後的部分。

課稅地價 × 2‰ (自用住宅用地) – 累進差額

※ 買方僅給付交屋日後的部分。

▼ 預售屋自備款–政府規費及其他費用

項目	地政士代辦費 (代書費)	規費	管理費
費用	約 2 萬	約 1~2 萬	依建案規定

四、裝潢費 (可選擇不計)

有些人在預估預售屋自備款要多少時，會將裝潢費計入，有些則不會。但對買預售屋自住者而言，裝潢費是不可或缺的，畢竟台灣預售屋基本的標配只有隔間、牆面、門、地板磁磚、衛浴廚具，可能連天花板工程都沒有，若不裝潢可能會造成居住上的不適。這邊建議，如果是買預售屋的自住者在估算自備款時，最好將裝潢費也一併計入。

而裝潢費所需的金額，會因個人需求及對生活品質的要求程度，而有很大的差異，建議可以用房價總價 10% 來估算，以房價 1,500 萬來試算，裝潢費就是 150 萬元，有關裝潢費的細項資訊參考如下：

裝潢工程費及室內設計費：60~65% (約 90~98 萬)
家具及家飾：20~25% (約 30~38 萬)
各式大型家電：15% (約 23 萬)

預售屋自備款不足如何解

想買預售屋，但卻遇到自備款不足該如何解決呢？以下提供 5 個解決方法供大家參考：

一、待存到足夠自備款再買房

也許會有人覺得，這根本不是解決預售屋自備款不足的辦法，實際上，這是購屋者應特別留意的一大重點。有些人會為了提早實現買房的夢想，在自備款不足的情況下硬著頭皮買下預售屋，隨著工程款一期期的帳單寄來，日子逐漸捉襟見肘，最後才意識到自己的收入根本無法負擔預售屋工程款，在付不出錢的情況下，最終成了「斷頭戶」，除了房子沒買到外，還要依約賠付建商違約金，得不償失！

延伸閱讀：買房看到斷頭戶趕緊撿便宜？斷頭戶是什麼、風險告訴你

因此，建議大家在預售屋自備款不足的情況下，還是不要衝動購屋，不要被建商「低首付」、「低自備款」的廣告蒙蔽雙眼，因為這並非表示這個預售屋是真有優惠，只是自備款可以晚些付款，所謂「羊毛出在羊身上」，這筆錢最終是購屋者要付。雖然有些人認為：「越晚入場越貴」，但將每個月收入的一半都拿去當自備款，不僅生活品質大受影響，若發生緊急意外事件，恐怕會面臨沒錢處理的困境。

二、房屋抵押貸款：二胎房貸或房屋增貸

對於名下已有房產的人而言，可以向銀行辦理二胎房貸或房屋增貸，來獲得預售屋自備款所需資金。所謂「二胎房貸」，指的是把已有貸款的房子在向其他銀行第二次房貸；而「房屋增貸」，指的是用已有貸款且已還款了一部份本金的房屋，再向銀行申請增加貸款額度。

不過，無論是二胎房貸或是房屋增貸，能貸款到的額度都會因已償還的本金多寡而受影響，如果預售屋自備款不足的金額沒有很大，或是原房貸償還的本金已超過預售屋自備款不足的金額，那麼此種方式基本上足以解決問題；但若預售屋自備款不足的金額很大，且原房貸償還的本金比預售屋自備款不足的金額還少，那此種方式可能不足以解決問題。

延伸閱讀：買房、房貸增貸更難了！除了房貸限 7 成，銀行還多了這些規定

三、以屋換屋：賣房

對於名下已有房產的人而言，可以採用「以屋換屋」的方式，來解決買預售屋自備款不足的問題，簡單來說，就是賣房。只不過，如果該房屋原先是自住用，而屋主也沒有其他自有住宅，賣房後就會需要先租屋一段時間，若能和買方談成「售後回租」，就能省下一筆搬家費，但若不能，在賣房後、預售屋交屋前，增加的支出就有搬家費和每月房租。

四、保單借款

保單貸款指的是利用具有「保單價值準備金」的保單，向壽險公司提出貸款申請，通常保單借款可以借到的貸款額度約保單價值準備金的 6~8 成，也就是說，假設保單價值準備金有 100 萬，約可以借到 60~80 萬元，利率部分則約落在 4%~7%，可以說和許多信貸方案的利率相差不遠。須特別留意的是，若要用保單借款的方式來籌措預售屋自備款，一定要按時還款，否則保單的保障將會失效。

五、信用貸款

申請信用貸款，是常見用於解決預售屋自備款不足的方法之一，其最大的優點是申請快速且便利，實際可以申請到額度和利率，則根據申請人的個人財力和信用狀況而定。不過要留意的是，信貸的貸款期限較短，所以如果貸款金額大，每月還款金額也會相對大，如果每月收入不高，建議要避免申請信用貸款，如果要申請，也要留意借貸的額度，避免每月負擔過重。

延伸閱讀：如何提高信用評分？5 招拉高信用評分的方法

※ 以貸款利率來看，通常為：信用貸款 > 保單借款 > 二胎房貸 > 房屋增貸 > 一般房貸

預售屋自備款要多少懶人包

有關買預售屋自備款要準備多少，統整如下：

預售屋自備款項目	估算原則	以 1,500 萬試算最低金額	以 1,500 萬試算最高金額
頭期款 (訂金 + 簽約金 + 開工款)	房價 10%~15%	150 萬	225 萬
工程款	房價 10%~15%	150 萬	225 萬
稅款、規費和其他雜項支出	參考多個個案	20 萬	30 萬
裝潢費	房價 10%	150 萬	150 萬
總計		470 萬	630 萬