對於第一次購屋的買房小白來說，究竟是買預售屋好，還是買中古屋好，經常困擾著許多人。以下將介紹預售屋和中古屋的定義、優缺點，以及貸款、公設比和購屋流程的比較，提供給第一次購屋、煩惱該如何選擇的人作參考。
預售屋是什麼？
根據《不動產經紀業管理條例》第 4 條，預售屋是指「領有建造執照尚未建造完成，而以將來完成之建築物為交易標的之物」。
簡單來說，預售屋就是建商先將規劃好、尚未開始興建的房屋建案拿到市場上來賣，買方在看屋時僅能看到建商的建築設計模型、平面圖規劃，以及使用的建材等。
預售屋接待中心內也會有「樣品屋」供有興趣的民眾參觀，讓購屋者可以對預售屋有更具體的概念。
中古屋是什麼？
在不動產市場上，一般對於中古屋的狹義定義是指興建完工且己領取使用執照超過 3 年以上的房子。
不過，對於已經轉手過一次以上的「新古屋」，也就是屋齡不到 3 年的房屋，有些人也會認為是中古屋的一種。
所以，中古屋並非是一般大眾認知的那些屋齡較大、10 年以上的房屋，只要不是透過建商或代銷業者出售的成屋，多數都算是中古屋的範圍。
預售屋 VS 中古屋的優缺點比較
| 房屋類型 | 預售屋 | 中古屋 |
|---|---|---|
| 優點 | 自備款較低 | 公設比低 |
| 較多休閒公設（如健身房、遊戲室、圖書室等） | 可事先了解社區風氣和鄰居 | |
| 格局和設備可客變 | 簽約付款後很快可交屋入住 | |
| 符合最新建築法規，消防設備、耐震度較佳 | 可接收原屋的裝潢和部分設備 | |
| 缺點 | 價格較高 | 自備款較高 |
| 公設比高 | 較少休閒公設 | |
| 簽約付款後須等待至少 2~3 年 | 維修和翻修裝潢費用高 | |
| 有交屋時間延遲、完工後與設計不符等風險 | 結構安全性、施工工法較差 | |
| 有建商捲款潛逃、爛尾樓的風險 | 社區內停車位常有不足的現象 |
預售屋和中古屋的貸款額度比較
- 預售屋的貸款額度通常可以貸款到房屋總價的 8 成。
- 中古屋的貸款額度則會視屋況、地段而定，通常為房屋總價的 6~7 成。
相比預售屋，中古屋比較容易遇到「貸款成數不足」的問題，因為中古屋的貸款額度是根據銀行鑑價的價格來計算，而非購屋的總價。
預售屋和中古屋的公設比較
- 預售屋的公設比通常較高，一般落在 30%~35%，往往規劃了很多休閒公設，例如：健身房、圖書室、游泳池、遊戲室等。
- 中古屋的公設比通常較低，一般落在 25%~30%，只有基本的公設，例如：電梯、樓梯間、中庭花園等。
預售屋和中古屋的購屋流程比較
預售屋購屋流程
買預售屋流程基本上可以分為 11 個步驟：
- 看房
- 下訂
- 簽約
- 開工
- 工程期
- 取得使用執照
- 銀行對保
- 驗屋
- 用印並完稅
- 銀行撥款
- 交屋
有關買預售屋流程，可參考下圖：
關於買預售屋各流程的詳細介紹，請參考：預售屋簽約流程：簽約要帶什麼？簽約金什麼時候付？這篇告訴你！
中古屋購屋流程
買中古屋流程基本上可以分為 10 個步驟：
- 看房
- 簽約
- 用印
- 完稅
- 銀行對保
- 抵押權設定
- 銀行撥款（代償賣方房貸）
- 過戶
- 驗屋
- 交屋
有關買中古屋流程，可參考下圖：
想了解詳細的中古屋交屋流程，請參閱：中古屋交屋流程全攻略：步驟、時間、注意事項一次告訴你！
買預售屋好？還是買中古屋好？
應根據預售屋和中古屋各自的優缺點，並結合個人的經濟能力、家庭成員數量、地段、屋況和社區環境等因素來決定。預售屋和中古屋各有其適合的對象：
預售屋適合的對象
- 購屋預算有限的人
- 小資族或年輕族群
- 偏好新屋且不需要立即入住的人
- 想要變更格局和設計、喜歡自己裝潢居住空間的人
中古屋適合的對象
- 購屋預算充足的人
- 想在地段較佳的地點購屋的人
- 想找社區營造優良的人
- 需要立即入住的人
結論
不管是預售屋還是中古屋，各自有優點和缺點，建議在抉擇前考量個人需求、經濟能力和購屋目標，做出最佳選擇。
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