最近有 PTT 網友問到，家裡賣房找房仲，委託專賣，在談合約時， 討論到實拿金額？什麼是賣房實拿？那這樣的話，賣房仲介費要給多少？在不動產交易契約上，屋主賣房實拿契約要注意哪些？
👉 加入我們的臉書粉絲團、社團、IG與 Line 社群，獲取各種購屋必備知識！👈
賣房實拿是什麼意思？
賣房實拿，簡單來說，就是房屋交易完成後，原屋主實際拿到的金額。
你可能想知道《【賣房】賣房要繳什麼稅？賣房繳稅項目整理、範例試算一次看》
賣房需要繳的稅有房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅或財產交易所得稅等。另外，可能還有其他費用，例如要扣除水電費、大樓管理費或停車費等等；接著，如果賣房委託仲介，那就還有賣房仲介費。
舉例來說，如果屋主委託房仲賣房，先說好屋主賣房實拿 1000 萬，也就是說，成交總價要以賣房實拿、賣房仲介費、稅費及其他相關費用去回推計算，才可以得出賣房開價與成交價。
賣房仲介費怎麼算？ PTT 網友建議
前面提到，PTT 網友家裡賣房找房仲，委託專賣，想知道賣房實拿。既然有委託房仲，要知道賣房實拿，可能要先了解賣房仲介費怎麼算？
依照《不動產仲介業報酬計收標準規定》，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額，就是仲介費，合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六。
換句話說，如果房屋實際成交價為2000萬，那麼買賣雙方的房仲業者可以收取的仲介費，合計不可以超過總金額 120萬。一般來說，賣方付給房仲 4 %服務費, 買方則是付給房仲 2%服務費。
從這個房屋實際成交價 2000萬來看，依照規定，整筆買賣房屋交易的仲介費用，不可以超過120萬。既然是不可以超過，那就是有談判的空間，依照行情，賣房仲介費最多給 80 萬，最後實際給出多少，再扣除相關的稅費和其他費用，就是賣房實拿的金額了。
賣房實拿契約 PTT 建議
預設情境：
1.開價1150萬
2.實拿960萬
3.增值稅+代書費…等，共20萬
PTT 網友委託專賣，想賣房實拿，那麼在不動產交易定型化契約中，可以參考以下兩種寫法：
賣房實拿契約變更《寫法一》： |
| 一、所有權人同意買方出價達底價 1000 萬元時，仲介方可將斡旋金轉定金。 二、底價含 4% 服務費+土地增值稅+代書費等 |
| 優點：對仲介方有利，保障4%服務費 |
| 缺點：對屋主方不利，價格硬缺乏彈性，只要超過實拿，就可成交 |
賣房實拿契約變更《寫法二》： |
| 一、所有權人同意實拿 960 萬元，仲介方可將斡旋金轉定金。 二、實拿金額為成交價扣除服務費、土地增值稅+代書費等 |
| 優點：對屋主方有利，仲介努力不夠就折傭 |
| 缺點：對仲介方不利，當買方出高過實拿為了拚成交，2%、1%賣方服務費 也只能照做 |
賣房實拿的方式計算
意思是說，屋主跟房仲事先約定好要實際拿回的總價，如果房仲能賣高，那麼多出來的金額都是他的，舉例來說，假設屋主想要實拿1,200萬，如果房仲能將房子賣到1,250萬，那麼多出來的50萬就是房仲賺的服務費，這個方式可以保障屋主拿到的金額，也讓有能力的房仲可以多賺一些。
透過上面賣房契約改寫的例子，最終以接近開價的價格賣出，成交價1100萬，做以下說明。
賣房實拿計算《寫法一》
仲介方能拿賣方保障的4%，1100萬 x 0.04 = 44萬
買方若收到1%，1100萬 x 0.01 = 11萬
———————————————
買賣房仲介總收：55萬
屋主賣房實拿 = 1100萬 – 44萬 – 20萬 = 1036萬
賣房實拿計算《寫法二》
如果是《寫法二》 仲介方最多只能收取買賣雙方，合計不超過6%的服務費： 但總不可能告訴買方：恭喜您溢價了，您服務費的部分通通讓賣方出就好 所以假定還是收買方1%、收賣方5%的服務費，合計不超過6%的服務費
仲介方能拿賣方至高的5%，1100萬 x 0.05 = 55萬
買方若收到1%，1100萬 x 0.01 = 11萬
———————————————
買賣房仲介費總收：66萬
屋主賣房實拿 = 1100萬 – 55萬 – 20萬 = 1025萬
賣房實拿契約 PTT 小叮嚀
景氣好壞，會直接影響到買賣房屋成交價。PTT 網友特別提醒，對於賣房實拿金額，還有賣房仲介費來說，當景氣差時，買方出價可能會低於底價， 賣房屋主若選擇《寫法二》的契約變更，比較容易成交，但或許成交價格不是很漂亮。當景氣好的時候，則可能又是不同情形。
總之，屋主賣房實拿一定要看清楚不動產交易合約內容，確保扣除賣房仲介費、稅費等其他費用後，可實際收取的金額，以確保自身的權益。
如果想知道更多關於房市、話題新聞或居家小知識，歡迎大家點擊以下任一 LOGO。追蹤我們的 Facebook 粉絲團、IG加入官方 Line 帳號或 Line 社群一起討論。
