去年央行啟動第七波信用管制措施後，房市氣氛明顯轉變。根據住商機構彙整內政部不動產資訊平台的統計數據，2024 年第四季全台房貸違約率為 0.07％，雖然仍是歷史第二低，但南二都（台南與高雄）出現輕微升溫，引發市場關注。
房仲業者提醒，當前銀行實施「鑑價嚴、成數低、利率高」的「三緊」政策，加上近期大量建案即將交屋，高槓桿族群壓力逐漸浮現，預期未來房貸違約率「不會太好看」。
七都房貸違約率概況：台南、高雄微升，台北居高不下
根據近兩年統計，全台與七都的房貸違約率自 2023 年 Q1 的 0.06％ 低點後，穩定維持在 0.07％。不過，各縣市表現不一：
| 地區 | 最新違約率（2024 Q4） | 趨勢與觀察 |
|---|---|---|
| 台北市 | 0.10％ | 七都最高，財務壓力族群風險浮現 |
| 新北市 | 0.07％ | 長期穩定，尚未出現異常 |
| 桃園市 | 0.05％ | 變化不大，違約率維持低檔 |
| 台中市 | 0.05％ | 自 Q1 起略升，已從 0.03％ 上揚 |
| 台南市 | 0.08％ | 自 0.06％ 持續攀升，投資客比例高 |
| 高雄市 | 0.08％ | 過去介於 0.07％～0.08％，Q4 再次回升 |
| 新竹市 | 0.03％ | 七都最低，竹科買盤撐盤，財務體質穩健 |
大家房屋企研室主任賴志昶指出，違約率仍屬歷史低點，主要因早期購屋者持有成本低，即使脫手也有接手買方。但像台北市這類高總價區域，若槓桿操作過高，市場一旦轉冷，違約風險將先浮現。
南二都違約率升溫：高科技紅利背後的風險
台南、高雄違約率上升，主要是因高科技設廠議題吸引投資客搶進。這類買方常採用高槓桿操作，追求短期報酬。一旦市場變天、房價修正，就容易出現資金斷鏈、無法繳款的情況。
專家預警：2025 交屋潮＋寬限期到期，市場將再震盪
住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，當前雖違約率偏低，但不能掉以輕心。接下來市場將迎來三大壓力測試：
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交屋潮高峰：2020～2022 年預售案陸續完工，買方開始背負實質貸款壓力。
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寬限期結束：2022 年起進場買方的寬限期將陸續到期，開始面對本金攤還。
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利率上升環境：銀行紛紛調升房貸利率，等同增加每月還款負擔。
她提醒，高槓桿買方若財務規劃不足，將面臨資金吃緊的「違約風暴」，市場也可能再次陷入震盪。
小結：數字仍低，但風險不遠，購屋族要自保
雖然目前全台房貸違約率仍處歷史低位，市場短期無須恐慌，但包含利率變化、交屋壓力、政策不確定性等因素，已構成未來房市潛藏風險。對於正在觀望或即將交屋的購屋族群，建議務必審慎評估自身財務狀況，避免成為下一波違約潮的一員。
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