新成屋一定比預售屋便宜嗎？新成屋是預售屋的銷售期過後，還有沒賣完的建案餘屋，由建商自己負責銷售的物件，或者是屋主轉賣剛交屋的新房子。跟建商買新成屋，可以議價嗎？ 買新成屋前要怎麼樣出價？什麼樣的價格才是合理的成交價呢？當看到自己喜歡的新成屋， 該如何下斡旋可以買到好的物件？這些眉眉角角， 讓我們一次打包整理給你喔！
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新成屋議價 vs 出價
跟買預售屋不同，買新成屋是可以出價的。至於買新成屋出價有什麼特別的地方呢？這就跟我們一般在做任何大型消費前會做類似的事，那就是上網查價，或是問問熟悉的仲介、朋友，蒐集市場行情價格，然後再出價。
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出價的時候，還是要觀察新成屋所在位置，還有建商當時的心態。說穿了，就是心理戰啦！因為出價，除了表示你對這個新成屋願意支付的價格，還要保留一點空間作為議價，所以通常都會在略低 10 % ~ 15 %。比如說，透過買房前的附近房價資料搜集，你發現有把握買下且可以負擔這個新成屋的價格是1200萬，那麼，出價就可以落在約1050 萬 ~ 1100 萬左右。
對新成屋出價後，接下來就是議價啦！高樓層比低樓層貴，四樓可以議價的空間相對較大，這對新成屋也適用。實價登錄的資料雖然可以參考，不過，還是要看新成屋這個建案所在的周邊環境，還有看看是否可以直接跟建商議價。
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新成屋下斡旋
關於新成屋下斡旋金，是指我們看到喜歡的房子，然後也知道價格，不過希望房仲幫忙去跟屋主談看看（議價）。也就是說，針對買房的人，如果有意願出價的話，通常會給房仲一筆斡旋金（須簽買賣議價委託書）或者是不需要付斡旋金（簽購屋要約書），請房仲協助向賣方議價。斡旋金沒有規定要給多少，一般來說，大概是 10 萬元左右。
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斡旋金不是訂金。我們在支付斡旋金時，與房仲簽下的買賣議價委託書上，有我們買房願意支付的價格。當房仲幫我們與屋主談成了這個買房的價格後，也就是議價成功了，這筆斡旋金可以當作是訂金。如果沒談成，就是說斡旋不成，那麼是可以取回斡旋金的喔！
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另外，可以不付斡旋金，仍然有機會議價，買到新成屋嗎？看到想買的新成屋，如果不想支付斡旋金，也可以採取簽訂購屋要約書，這份購屋要約書可以在內政部的網站上找到。與支付斡旋金有同樣功能，簽訂購屋要約書不需要先繳費用，不過簽訂要約書後，如果反悔，則要賠償違約金，違約金是屋主房價的3%。
新成屋合理成交價
什麼是買房的合理成交價？對買新成屋來說，殺價是一定要的。交易時，買方都希望成交價越接近自己心中的底價越好，另一方面，賣方則希望賣高價，就是越接近開價越好，不過對於任何一個買房子的人來說，都希望買到便宜又大碗的，成交價當然是愈低愈好。
除了參考實價登錄上的資料外，新成屋的成交價和開價多少有些落差。交易時，買方想爭取到合理的新成屋成交價，業界專家指出還要注意到以下幾個重點：
重點一：新成屋樓層修正原則
前面提到，不同的樓層在房價上會有所差異。一般來說，建商對建案的定價，是以四樓的價格為底，然後再以 3 個樓層為單位，依照 2% ~ 3%不等加成。所以，在買新成屋時，除了參考實價登錄的資料以外，還可以依照自己挑選的物件的特性，找出合理價位。
重點二：新成屋屋齡修正原則
對於新成屋來說，屋齡都是很新的。這邊提到的屋齡，是對比於預售屋的。所以，新成屋通常都比預售屋多個 1 ~ 2年，價格通常都會調降一些，不過，這都僅是參考。畢竟建案完工後，還要考慮到周邊的生活設施或其他因素等。如果地段好、景氣佳，說不定新成屋還比預售屋多個 2% ~ 3%也不一定。
重點三：新成屋公共設施加分原則
新建案如果是在重劃區，通常周邊的生活機能還不是很齊全，所以在新成屋時，比較有議價空間。相對的，如果是在精華地段，一旦建案完成，新成屋的價格有可能就比預售屋高了許多。所以如果光憑著實價登錄上的資料，可能會誤判情勢。
重點四：新成屋嫌惡設施減分原則
預售屋階段，房子還沒蓋好，所以都是看圖/模型說故事，新成屋則不同。如果周邊有嫌惡設施，例如加油站、焚化爐等，新成屋的價格比預售屋更有議價空間。不過，買新成屋時，還是要考慮到未來轉賣時的價格，可別因為一時的貪便宜，最後得不償失。
重點五：新成屋周邊租金回溯原則
抓不準新成屋的價格？沒關係，問問周邊的房屋租金，大概可以回推計算出新成屋約略的價格落點。通常，北部的租金投報率有 2~2.5%, 中部有2.5 ~ 4%, 南部則是約在 3 ~ 5%。以台北市來說，一個月租金 2 萬元的房子，房價大約落在 800 ~ 1300萬。
重點六：新成屋標準成本回溯原則
新成屋的成本，不外乎是土地成本加上建商的建造成本、管銷費用、廣告預算和利潤。這邊的管銷費用大約是 20%，建商的利潤也是大約 20%。舉例來說，假設這個建案當初建商是用 1.8 億標下 100坪住三用地，容積率為 225%，目前市場每坪建造成本若為 20萬元，那麼這個建案推案價格 ＝ (1.8億元 100坪 225% 160% + 25萬元）140% = 91萬元。透過先試算出建案推案價格，再加上新成屋的一些外在條件，大約就可以得出新成屋的合理價位了。
只要好好掌握以上幾個重點，相信可以買到合理成交價的新成屋。
新成屋議價小叮嚀
新成屋的議價，從出價開始。需要做許多事前的功課。透過出價前後的資料蒐集，找出合理的房價，不論過程是否透過房仲下斡旋，或是要約書，買房還是要停看聽，切莫衝動，隨著周圍的的喊價而動搖心中的底價。事先做好功課與財務規劃，挑選好的新成屋物件，歡喜入厝賀成交。
