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建坪、地坪、實際坪數差別是什麼？教你快速了解坪數怎麼算

剛開始看房時，可能會遇到各種專業術語，像是「建坪」、「地坪」，以及大家常提到的「實坪」和「虛坪」等等。但是當你打開權狀時，卻發現上面只有總面積、附屬建物面積、車位等資訊，沒有直接顯示坪數，讓不少買房新手感到困惑。這篇文章將帶你一次搞懂這些名詞的定義，以及如何計算和解讀各種坪數！

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建坪是什麼？買房最重要的規格

大家買房子時，常聽到的「幾坪」其實指的就是建坪，但建坪不代表屋內所有的面積喔！

在定義上，「建坪」指的就是你房子的所有樓板面積，加上你所持有的公設坪數。

建坪是什麼？是房子的所有樓板面積，加上你所持有的公設坪數

▲ 「建坪」指的是房屋的所有面積加上公設面積。（圖片來源：信義房屋）

假使你買的房子，室內有 20 坪、陽台有 5 坪，而所有的公設讓住戶依比例分攤，你持有 10 坪，那麼你這棟房子的建坪就是 20+5+10 = 35 坪。

而大家說的「一坪多少錢」，指的就是建坪喔！所以公設也是包含在內的。

延伸閱讀》買房是看建坪還是地坪？教你一次看懂

實坪是什麼？你實際可以使用的坪數

實坪指的就是「實際坪數」，但法律上其實並沒有定義「實坪」是什麼，但一般人主要認知是：

室內實際可以使用的坪數
自己專有的坪數，也就是室內坪數加上陽台等等

在前一段的例子中，假使你買了一戶 35 坪的房子，其中有 25 坪是你家（包含陽台），而有 10 坪是公設面積，是大家一起共有的；那麼你這棟房子的實坪就是 25（或者有的人認為陽台不能算，那麼實坪就是 20）。

▲ 「實坪」指得是房屋內的面積，但也有人認為不包含陽台；法律上沒有針對「實坪」作出定義。（圖片來源：信義房屋）

而最近討論很兇的「實坪制」，講得就是房子用實坪來計價，而不是計入公設後的坪數。

虛坪是什麼？大家一起共用的坪數

相對於實坪的就是虛坪了，那些你需要花錢買、算在建坪裡，但卻沒辦法專用的坪數，就稱之為虛坪。

舉例來說，一棟建案有 200 戶，但所有的公共面積有 2,000 坪（包含公設、梯廳、車道等等），那麼每一戶需要平均分擔 10 坪，這裡的坪數是大家共用的，就稱之為虛坪。

虛坪改革引熱議

內政部在 2023 年便表示正研擬「虛坪改革」，目的是為了解決房地產市場中公設比過高的問題，讓購屋者能夠更清楚了解房屋的實際可使用面積。

但開發商擔心「虛坪改革」可能會增加建築成本，進而推高房價。因此，這項政策在推行過程中需要謹慎調整，以平衡購屋者與開發商的利益。

▲ 需要大家一起分擔，但卻無法專用的部分稱之為「虛坪」。

簡單來說，虛坪就是你無法獨自使用的坪數。

地坪是什麼？你擁有的土地面積

地坪就比較好理解了，指的就是實際的土地坪數。

假使一塊 2000 坪的土地，蓋出了 20 層高樓共 200 戶，每一戶住家分到的土地持份大小就稱之為地坪。

由於高樓分到的地坪較小，因此一般是在買賣透天或公寓時比較常討論到地坪，實際買賣上還是以第一段講到的建坪為主。

延伸閱讀：「約定專用」與「約定共用」是什麼意思？法規規約、管理費差在哪？

買房時到底要看哪些坪數？

除了上面提到的幾種常見名詞以外，你在信義房屋等房仲網站上，還會看到「主建物」、「附屬建物」、「車位坪數」等等各種名詞，到底買房時要看哪些坪數比較好呢？

這邊幫大家整理一個懶人包，帶你快速了解經常會碰到的坪數規格怎麼看！

主建物：就是室內面積

所謂的「主建物」指的就是所有的室內面積，包括客餐廳、廚房、書房、衛浴等等，所以你家到底多大，看主建物就對了。

▲ 主建物就是「實際可以使用的室內面積」。

附屬建物：你專用，但不在室內的面積

而附屬建物，指的就是陽台、雨遮等等，同樣是你所專用，但不在室內的面積，附屬建物不外乎有以下幾個地方：

陽台：在戶外且有天花板的地方。
露台：在戶外且沒有天花板的地方。
花台：凸出於大樓，可以放植物等小東西，但人走不出去的地方。
平台：從主建物長出來的小凸出物，可能可以用來放冷氣等等的地方。
雨遮：遮雨的突出物。以前的建案會把雨遮也算在附屬建物坪數內，但現在已經不如此計算。

▲ 從主建物長出來的附屬部分，稱為「附屬建物」。

有的房子附屬建物很大，因此光從規格上來判斷，就知道應該有一個大陽台，喜歡陽台的網友可以關注附屬建物面積的坪數大小。

車位坪：車位所佔的坪數

車位所佔的坪數較為複雜，因為很多建案的車位是一個個獨立販售的，且車位坪數也關係到公設比等等；通常買房時，只要留意「幾個車位」即可，主要還是著重在主建物跟附屬建物的面積上即可。

關於車位坪數的計算方法較為複雜，可見這篇文章。預售屋停車位，從坪數、持份、產權 PTT 都告訴你！

買房時要留意的坪數

以信義房屋為例，在賣房的頁面上，可以看到「建坪」、「主 + 陽」等規格，大家有辦法從這些數字看出來這棟房子到底多大嗎？

建坪，140.52 坪：所有要計費的坪數，假設「一坪 100 萬」，那麼這戶就是 140.52*100 = 1 億 4000 萬左右，這包含了公設。
主 + 陽，66.88 坪：「主建物 + 陽台」，也就是前面提到的「實坪」，是你可以獨自使用的部分。

主建物，60.29 坪：室內的面積，搭配上一個「主 + 陽」的面積，也可以推算出這戶的面積是 6.59 坪。
陽台，6.59 坪：與前面計算的一樣。
公共設施、防空避難室兼停車場：就是在總共的 140 坪之中，你沒辦法獨自使用的坪數。
地坪，20.54 坪：由於是大樓，一塊土地上蓋了很多戶，所以 140.52 坪的住家只有分到 20.54 坪的土地，這是大樓的常態；透天建案才會佔較大的地坪面積。

所以買房時，要特別留意「建坪」（因為關係到總價）、「主 + 陽」（因為是你可以自己獨享的面積）、「陽台」（如果你喜歡室內大一點的話，要注意陽台是否佔了過多的面積）。

權狀上的面積怎麼看？

買賣房子時會看到的官方文件「權狀」，看法又有點不一樣，在權狀上，你可以看到以下幾個規格（以下以建物權狀為範例）：

總面積：就是「主建物」的面積，也就是房子的市內面積。
附屬建物面積：與主建物相連，但不在室內的面積，可見上一段說明。
共有部分面積：就是公設面積、也是前面講到的「虛坪」，是所有用戶一起分攤，但你無法專用的面積。
車位：可見「車位」段落的說明，有的會包含在公社內，有的會有獨立權狀。

另外要說明的是，權狀上的面積都是以平方公尺標示，因此需要用乘上 0.3025 才是大家熟悉的坪數。

（1 平方公尺= 0.3025 坪，1 坪 = 3.3058平方公尺）

建坪、地坪、實坪、虛坪懶人包

買房過程中一定會遇到要了解各種不同坪數概念，包括建坪、實坪、虛坪、地坪。

建坪、地坪、實坪、虛坪	定義
建坪	房屋的所有樓板面積加上公共設施面積的總和。
實坪	房屋內實際可使用的面積，包括室內和陽台等。
虛坪	需要分擔但無法專用的公共面積。
地坪	房產所在的實際土地面積。