建坪怎麼算？建坪、地坪、實坪、虛坪差在哪？權狀坪數一次看懂

看房時常會看到「建坪 35 坪」、「主建物 20 坪」、「地坪 5 坪」等數字，但真正走進房子後，卻會發現室內根本沒有 35 坪。

原因很簡單：建坪、地坪、實坪、虛坪代表的不是同一種面積，而且「實坪、虛坪」還不是正式的地政登記名稱。

第一次買房其實不用把所有名詞背起來。先記住一個重點：想知道房子真正室內有多大，優先看「主建物」；想知道整戶登記多少面積，再看主建物、附屬建物與共有部分。

建坪、地坪、實坪、虛坪差在哪？

先用一張表快速看懂：

名詞	簡單理解	買房怎麼用
建坪	房市常用的建物總坪數概念	看整戶登記多少坪，但還要拆開看內容
地坪	房屋所對應的土地面積或土地持分	透天、土地交易特別重要
實坪	市場俗稱，沒有統一法定算法	不要只看「實坪」，應確認到底指主建物還是主建物＋附屬建物
虛坪	市場俗稱，常用來指共有部分等非單戶專用面積	搭配共有部分、公設比一起看

建坪是什麼？建坪怎麼算？

「建坪」是買房廣告與房仲網站很常見的說法。以一般公寓大廈來說，可以先把房屋的建物面積拆成：

主建物＋附屬建物＋共有部分持分

例如一戶房子的資料是：

• 主建物：20 坪
• 附屬建物（例如陽台）：2 坪
• 共有部分：13 坪

合計就是 35 坪。

不過要特別注意，房仲網站或買賣資料寫的「建坪」是否包含車位，可能因資料呈現方式不同而有差異，因此看到「建坪 35 坪」時，不要直接認定 35 坪全部都是住宅室內空間，也要確認車位是否另外計算。

35 坪房子，室內真的有幾坪？

延續上面的例子：

項目	坪數	怎麼理解
主建物	20 坪	客廳、房間、廚房、衛浴等主要室內空間
附屬建物	2 坪	例如陽台
共有部分	13 坪	電梯、樓梯、梯廳及其他共有部分持分
合計	35 坪	房屋建物總坪數概念

所以廣告寫「35 坪」，真正可以拿來配置客廳、房間與家具的主要室內空間，其實是主建物 20 坪。

如果把陽台也算進自己可以使用的範圍，則是 22 坪。這也正是為什麼只看建坪，很容易高估房屋實際空間。

延伸閱讀：主建物、附屬建物、公設是什麼？權狀坪數、室內坪數與公設比一次看懂

實坪是什麼？沒有唯一的計算方式

「實坪」聽起來像是一個很正式的房屋面積名稱，但實際上它並不是地政登記上的統一法定欄位。

市場上常見至少有兩種用法：

1. 只把主建物當成實坪：也就是客廳、房間、廚房、衛浴等主要室內空間。
2. 主建物＋附屬建物：除了室內之外，也把陽台等該戶使用的附屬空間算進去。

以上面的 35 坪房子為例，如果主建物 20 坪、陽台 2 坪，有人會說「實坪 20 坪」，也有人會說「實坪 22 坪」。

虛坪是什麼？不等於全部都是沒用的空間

「虛坪」同樣不是正式的地政登記名稱。一般買房討論中，常用來形容算進房屋面積與價格，但不是某一戶可以單獨占有的共有部分。

例如大樓常見的：

• 樓梯
• 電梯及梯廳
• 公共走道
• 部分機電與設備空間
• 交誼廳、健身房等社區設施

這些空間會由相關住戶依持分共同持有。

不過，把所有共有部分都直接稱為「沒用的虛坪」並不精確。像樓梯、電梯、逃生及機電設施，本來就是集合住宅運作與安全需要的空間；真正值得注意的是，一戶房屋分攤多少共有部分，以及這些公共空間是否符合自己的使用需求。

公設比 35%，代表室內有 65% 嗎？

不一定。

就算一戶房屋的共有部分占約 35%，剩下的面積還可能包括陽台等附屬建物，因此不能直接把「100%－公設比」全部當成客廳、房間等室內坪數。

真正想知道住宅室內有多大，仍然建議直接看主建物坪數與主建物占比。

地坪是什麼？大樓通常看的是土地持分

地坪可以理解成房屋所對應的土地面積。

如果是一棟土地、建物都由同一個人完整持有的透天厝，地坪相對容易理解；例如土地面積 30 坪、權利範圍全部，通常就可以理解為持有 30 坪土地。

但公寓、大樓不一樣。一整塊基地上有很多戶住宅，每一戶通常只是持有基地的一部分，因此要看的是土地持分。

地坪怎麼算？

可以用：

土地總面積 × 土地權利範圍＝持有土地面積

例如一筆基地面積為 1,000 平方公尺，你的土地權利範圍是 10,000 分之 120：

1,000 × 120 ÷ 10,000＝12 平方公尺

12 平方公尺再換算成坪，大約是 3.63 坪。

所以同樣是一戶 30 坪的大樓住宅，建坪與地坪可能差很多，這是集合住宅很正常的情況。

如果想知道不同房型買房到底該優先看哪一個，可以延伸參考：買房是看建坪還是地坪？教你一次看懂意思。

權狀坪數怎麼看？不要再只看一個總坪數

房屋正式登記資料不會單純只用「實坪、虛坪」把房子分成兩塊。一般集合住宅買房時，更實用的方法是確認：

• 主建物：主要住宅室內空間。
• 附屬建物：例如依法登記的陽台等附屬空間。
• 共有部分：該戶持有的共有建物持分。
• 土地權利範圍：這戶房屋對應多少土地持分。
• 車位：確認車位面積及產權如何登記、是否另外計算。

如果是第一次看房屋權狀，可以參考：2026 房屋權狀怎麼看？6 大欄位＋建物、土地、車位權狀一次看懂。

平方公尺怎麼換算成坪？

權狀、謄本等地政資料的面積通常會看到「平方公尺」，買房市場則習慣使用「坪」。換算方式可以直接記：

平方公尺 × 0.3025 ≒ 坪

坪 × 3.3058 ≒ 平方公尺

例如：

• 100 平方公尺 ≒ 30.25 坪
• 80 平方公尺 ≒ 24.2 坪
• 60 平方公尺 ≒ 18.15 坪

買房到底要看哪個坪數？

如果只是想快速判斷一間房子值不值得繼續看，可以照這個順序：

想知道什麼	先看哪個數字
家裡真正主要室內有多大	主建物
陽台等自己使用的附屬空間有多少	附屬建物
分攤多少公共空間	共有部分、公設比
整戶建物一共有多少坪	建物總坪數，並確認是否含車位
透天或房屋持有多少土地	土地面積與權利範圍

也就是說，第一次買房最容易犯的錯，就是只看到「35 坪」便直接比較兩間房子。同樣都是 35 坪，主建物可能差好幾坪，居住空間自然也會差很多。

2026 虛坪改革最新進度

近年大家討論「虛坪改革」，主要就是希望改善住宅公設配置、停車空間分配及交易資訊透明度。

內政部先前提出的方向包括檢討容積計算、停車空間分配，以及一般電梯免計容積等議題。

不過依內政部國土管理署 2026 年 3 月 9 日公開說明，相關免計容積制度仍在檢討中，由於各界仍有不同意見，政府將持續溝通，取得共識後才會啟動法規修正。

因此目前買房時，仍應以實際建物登記資料、買賣契約及當下有效法規判斷，不要因為看到「虛坪改革」新聞，就直接假設所有新建案的公設計算方式已經全面改變。

建坪、地坪、實坪、虛坪常見問題

Q1：建坪包含公設嗎？

一般公寓大廈買房市場所稱的建物總坪數，通常會包含該戶的共有部分持分，因此不能把建坪全部理解成室內面積。實際仍應查看主建物、附屬建物、共有部分及車位如何登記。

Q2：35 坪房子實際可以住幾坪？

不能只用 35 坪直接推算。應先看主建物多少坪。假設 35 坪中主建物只有 20 坪，主要室內住宅空間就是約 20 坪，而不是 35 坪。

Q3：實坪就是主建物加陽台嗎？

不一定。「實坪」沒有統一的法定定義，有人只計算主建物，也有人把主建物加附屬建物一起計算。買房比較時直接看主建物會比較清楚。

Q4：虛坪就是公設嗎？

一般口語常把共有部分稱為虛坪，但兩者不能完全畫上等號。「虛坪」不是正式法律用語，而且共有部分也包含電梯、樓梯、逃生及設備空間等住宅必要設施。

Q5：地坪越大，房子就一定越值錢嗎？

不一定。透天地坪通常很重要，但大樓住宅的土地多為基地持分，房價還會受到地段、屋齡、樓層、格局、主建物面積、社區條件等因素影響。

Q6：1 平方公尺等於幾坪？

1 平方公尺約等於 0.3025 坪；1 坪約等於 3.3058 平方公尺。

建坪、地坪、實坪、虛坪：最後記住一件事

建坪、地坪、實坪、虛坪看起來很多，但真正買房時不需要被名詞搞混。

想知道房子裡面到底有多大，就先看主建物；想知道整戶買了多少建物面積，再看附屬建物與共有部分；買透天或想了解土地價值，再確認地坪與土地持分。

至於「實坪」、「虛坪」都是方便溝通的市場用語，真正簽約前還是應回到權狀、建物謄本、土地謄本及買賣契約上的正式資料確認。

官方資料與延伸閱讀

• 內政部：不動產說明書應記載及不得記載事項
• 內政部：預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
• 內政部國土管理署：虛坪改革最新說明
• 主建物、附屬建物、公設是什麼？權狀坪數、室內坪數與公設比一次看懂
• 買房是看建坪還是地坪？教你一次看懂意思
• 2026 房屋權狀怎麼看？6 大欄位＋建物、土地、車位權狀一次看懂