剛開始看房時，可能會遇到各種專業術語，像是「建坪」、「地坪」，以及大家常提到的「實坪」和「虛坪」等等。但是當你打開權狀時，卻發現上面只有總面積、附屬建物面積、車位等資訊，沒有直接顯示坪數，讓不少買房新手感到困惑。這篇文章將帶你一次搞懂這些名詞的定義，以及如何計算和解讀各種坪數！
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大家買房子時，常聽到的「幾坪」其實指的就是建坪，但建坪不代表屋內所有的面積喔！
在定義上，「建坪」指的就是你房子的所有樓板面積，加上你所持有的公設坪數。
▲ 「建坪」指的是房屋的所有面積加上公設面積。（圖片來源：信義房屋）
假使你買的房子，室內有 20 坪、陽台有 5 坪，而所有的公設讓住戶依比例分攤，你持有 10 坪，那麼你這棟房子的建坪就是 20+5+10 = 35 坪。
而大家說的「一坪多少錢」，指的就是建坪喔！所以公設也是包含在內的。
延伸閱讀》買房是看建坪還是地坪？教你一次看懂
實坪指的就是「實際坪數」，但法律上其實並沒有定義「實坪」是什麼，但一般人主要認知是：
在前一段的例子中，假使你買了一戶 35 坪的房子，其中有 25 坪是你家（包含陽台），而有 10 坪是公設面積，是大家一起共有的；那麼你這棟房子的實坪就是 25（或者有的人認為陽台不能算，那麼實坪就是 20）。
▲ 「實坪」指得是房屋內的面積，但也有人認為不包含陽台；法律上沒有針對「實坪」作出定義。（圖片來源：信義房屋）
而最近討論很兇的「實坪制」，講得就是房子用實坪來計價，而不是計入公設後的坪數。
相對於實坪的就是虛坪了，那些你需要花錢買、算在建坪裡，但卻沒辦法專用的坪數，就稱之為虛坪。
舉例來說，一棟建案有 200 戶，但所有的公共面積有 2,000 坪（包含公設、梯廳、車道等等），那麼每一戶需要平均分擔 10 坪，這裡的坪數是大家共用的，就稱之為虛坪。
內政部在 2023 年便表示正研擬「虛坪改革」，目的是為了解決房地產市場中公設比過高的問題，讓購屋者能夠更清楚了解房屋的實際可使用面積。
但開發商擔心「虛坪改革」可能會增加建築成本，進而推高房價。因此，這項政策在推行過程中需要謹慎調整，以平衡購屋者與開發商的利益。
▲ 需要大家一起分擔，但卻無法專用的部分稱之為「虛坪」。
簡單來說，虛坪就是你無法獨自使用的坪數。
地坪就比較好理解了，指的就是實際的土地坪數。
假使一塊 2000 坪的土地，蓋出了 20 層高樓共 200 戶，每一戶住家分到的土地持份大小就稱之為地坪。
由於高樓分到的地坪較小，因此一般是在買賣透天或公寓時比較常討論到地坪，實際買賣上還是以第一段講到的建坪為主。
除了上面提到的幾種常見名詞以外，你在信義房屋等房仲網站上，還會看到「主建物」、「附屬建物」、「車位坪數」等等各種名詞，到底買房時要看哪些坪數比較好呢？
這邊幫大家整理一個懶人包，帶你快速了解經常會碰到的坪數規格怎麼看！
所謂的「主建物」指的就是所有的室內面積，包括客餐廳、廚房、書房、衛浴等等，所以你家到底多大，看主建物就對了。
▲ 主建物就是「實際可以使用的室內面積」。
而附屬建物，指的就是陽台、雨遮等等，同樣是你所專用，但不在室內的面積，附屬建物不外乎有以下幾個地方：
▲ 從主建物長出來的附屬部分，稱為「附屬建物」。
有的房子附屬建物很大，因此光從規格上來判斷，就知道應該有一個大陽台，喜歡陽台的網友可以關注附屬建物面積的坪數大小。
車位所佔的坪數較為複雜，因為很多建案的車位是一個個獨立販售的，且車位坪數也關係到公設比等等；通常買房時，只要留意「幾個車位」即可，主要還是著重在主建物跟附屬建物的面積上即可。
關於車位坪數的計算方法較為複雜，可見這篇文章。預售屋停車位，從坪數、持份、產權 PTT 都告訴你！
以信義房屋為例，在賣房的頁面上，可以看到「建坪」、「主 + 陽」等規格，大家有辦法從這些數字看出來這棟房子到底多大嗎？
所以買房時，要特別留意「建坪」（因為關係到總價）、「主 + 陽」（因為是你可以自己獨享的面積）、「陽台」（如果你喜歡室內大一點的話，要注意陽台是否佔了過多的面積）。
買賣房子時會看到的官方文件「權狀」，看法又有點不一樣，在權狀上，你可以看到以下幾個規格（以下以建物權狀為範例）：
另外要說明的是，權狀上的面積都是以平方公尺標示，因此需要用乘上 0.3025 才是大家熟悉的坪數。
（1 平方公尺= 0.3025 坪，1 坪 = 3.3058平方公尺）
買房過程中一定會遇到要了解各種不同坪數概念，包括建坪、實坪、虛坪、地坪。
| 建坪、地坪、實坪、虛坪 | 定義 |
|---|---|
| 建坪 | 房屋的所有樓板面積加上公共設施面積的總和。 |
| 實坪 | 房屋內實際可使用的面積，包括室內和陽台等。 |
| 虛坪 | 需要分擔但無法專用的公共面積。 |
| 地坪 | 房產所在的實際土地面積。 |
以上解說希望幫助你更好理解建坪、實坪、虛坪、地坪概念和選擇到適合自己的房屋。
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