當包租公或包租婆是個人人稱羨的職業，不過在房價租金比高的台灣，當房東也不算很好賺，投資租屋想要獲利主要還是要靠賣房時的土地增值。現實中有不少案例，當房東想賣房，卻遇到不定期租約房客不搬走，讓房東傷透腦筋、不知該如何解決。依照目前法律的規定，房東面對不定期租約房客不搬走時，有 7 個情況可以讓房東終止租約，以下就一起來看看吧！
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不定期租約的種類
對於不定期租約，有些人可能不是很了解，以下簡單說明常見的 3 種不定期租約：
- 不動產租賃契約期限超過一年，但未以字據訂立契約。(民法第 422 條)
- 租賃期限到期後，承租人繼續使用租賃物，出租人並未反對。(民法第 451 條)
- 契約訂立時就沒有約定期限。
應用在租屋上，如果房東將房屋出租給房客，但是並沒有以白紙黑字簽定房屋租賃契約，即是第 1 種不定期租約；如果房屋租賃契約到期，但是房東和房客沒有簽訂新的租約，且房東也沒有反對房客繼續使用，即屬於第 2 種不定期租約；如果房東和房客所簽訂的房屋租賃契約上並沒有約定期限，那就是屬於第 3 種不定期租約。
有關定期租約和不定期租約的比較差異，請參閱下表：
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定期租約 |
不定期租約 |
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不定期租約房客不搬走房東 7 個解套情況
不定期租約之所以會是房東的惡夢，主要在於不定期租約不像定期租約是有期限的，而其解約的相關規定又受到《民法》和《土地法》的限制，讓房東無法任意解約。
不定期租約房客不搬走房東解套：《土地法》6 種房東可以收回房屋的情形
雖然《民法》第 450 條中有規定，不定期租約雙方可以隨時終止契約，只要房東在一定期限內通知即可，不過為了保障房客的權益，法律效力比《民法》更強的《土地法》第 100 條明確的訂定了 6 種房東可以收回房屋的情況，換而言之，房東面對不定期租約房客不搬走的情況，若是沒有符合《土地法》第 100 條可以收回房屋的原因，是不能任意終止租賃契約、趕走房客。
有關《土地法》第 100 條規定的6 種房東可以收回房屋的情況如下：
- 出租人收回自住或重新建築。
- 承租人違反《民法》第 443 條第 1 項之規定轉租於他人。(房客自行當起二房東)
- 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達 2 個月以上。(押金扣完後尚欠 2 個月以上的房租)
- 承租人以房屋供違反法令之使用時。(例如：吸毒、進行違法商業活動)
- 承租人違反租賃契約。
- 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償。
從《土地法》第 100 條的規定可以發現，除了第 1 種情況是房東可以主動操作用來收回房子，第 2~6 種情況都是房客有犯錯時，房東才有權收回出租房屋。
但是，房東若是想要以「收回自住」為由，解決不定期租約房客不搬走的問題，也並非很容易。在實務判決中，法院除了會確認房東收回房屋自住的真實性，還會調閱財產清冊確認房東在台灣無其他房子可供居住，房東才能如願讓不定期租約房客搬走、收回房屋。
而房東若是要以「重新建築」為由收回房屋，判斷標準是「客觀上有無重建之必要」，通常只有房屋要參與都市更新、危老重建，或是房屋瀕於倒塌才會符合，不然該理由是無法說服法官的。
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不定期租約房客不搬走房東解套：直接賣出房屋讓買方自行解決
除了《土地法》第 100 條規定的 6 種情形，房東面對不定期租約房客不搬走的情形時，還有 1 個解套的方法：賣出房屋。根據《民法》425 條第 2 項，其載明「買賣不破租賃」不適用 5 年以上未公證的不動產租賃契約、未定期限的不動產租賃契約，也就是說，新的屋主是有權利要求房客搬離房屋的。
不過，想要用《民法》425 條趕走房客，房東首先要先找到願意購買房子的買家，再由買家向法院提出訴訟，要求租客搬離，而訴訟的時間至少需要 8 個月到 1 年，進行強制執行要 1 年後，多數的買家都會嫌麻煩，買賣告吹的機率很高，這也是為何多數房仲不願意接受買賣委託。
從前述可得知，房東面對不定期租約房客不搬走的解套方法其實不多，嚴格來說，除非房東是要收回自主且名下沒有其他房屋、有找到願意接受房屋內有房客的買家，或者房客有觸犯《土地法》第 100 條中的規定，否則不定期租約房客不搬走，房東也無可奈何。
避免租賃契約變不定期租約的相關建議
為了避免不定期租約房客不搬走的情況，最好的方法就是「避免不定期租約」，而相關建議如下：
- 在租賃契約書中寫明租約起訖日。
- 租賃契約載明租約期滿不續租，續租需另簽訂新契約等字樣。
- 租約期滿如不續租，房東最好在一個月前以存證信函通知房客即將終止租約。
出租房屋避免不定期租約才能保障房東的權益
房東想要避免出租房屋後趕不走房客，一定要避免不定期租約，而常見的不定期租約的種類有以下 3 種：
- 租約期限超過一年，但未以字據訂立契約。
- 租約到期後，承租人繼續使用租賃物，出租人並未反對。
- 租約訂立時沒有約定期限。
遇到租約變成不定期租約、房客不搬走的情形，房東若是想要收回房屋，法定的房東可收回租賃物的情形有以下 7 種：
- 房東要收回自住或重新建築
- 房客自行當起二房東將租賃房屋轉租他人
- 房客積欠的房租用租押金抵扣後，尚欠 2 個月以上的房租金額
- 房客在房屋內從是違法的事或用租賃的房屋做違法使用
- 房客違反租賃契約內容
- 房客損壞租賃的房屋或屋內的家具設備，且不賠償
- 房東將房屋賣出，原租賃契約不符合「買賣不破租賃」原則，新屋主可要求房客搬走
儘管法律明確訂立房東可收回房屋的情形有 7 種，但多數的情況都是房客要有過失，如果是房東想要主動收回房屋，除了買賣、收回自住或重新建築外，幾乎無法要求不定期租約房客搬走，但買賣需要找到願意承購的買家，收回自住則是要名下沒有其他房屋且確實有意自住的事實，重新建築的門檻就更高了，要符合都市更新或危老重建，法官才會認同。
總而言之，為了保障租賃雙方的權益，租房時一定要訂立有期限的租賃契約，到期後要續約一定要重新簽約，千萬不要因為覺得麻煩，或是因為和房客有交情、可憐房客等等原因而不重簽租賃契約。一旦租約變成了不定期租約，日後房東若是要收回房屋，對房東而言是棘手又難處理的一大麻煩！
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