預售屋一向是房地產市場中熱門的選擇，它提供了低頭期、分期付款和嶄新房屋等優點，使得首次置業者們對它趨之若鶩。然而，由於預售屋的交屋時間很長（2-3年以上），在這段期間裡可能會發生任何事情。為了保護消費者，避免開發商惡意拖欠款項，政府制定了五種「履約保證機制」，包括價金信託和同業擔保等。這些機制各有優缺點，現在我們一起整理一下！
預售屋交易中的履約保證機制
「價金信託」和「同業擔保」該如何選擇？
履約保證機制在預售屋交易中非常重要，因此必須根據不同的安全等級（由高至低），選擇以下五種機制之一：
首先是「價金返還之保證」；其次是「價金信託」；第三是「不動產開發信託」；第四是「同業連帶擔保」；最後是「公會辦理連帶保證協定」。這些機制都是根據消費者保護法規定的必要條款，因此在預售屋的交易中必須遵守。
接下來，讓我們來了解各種履約保證機制之間的差異。
Credit: NOWnews
預售屋履約保證機制：價金返還之保證
價金返還，是五種預售屋履約保證機制中，最安全的卻最少見的履約保證機制。
價金返還規定建商必須等到預售屋交屋之後，才能動用買方支付的款項。
「價金返還」是最高保障消費者權益的履約保證機制，即使建商倒閉也能全額退還買方支付的價金，然而對於建商的資金流動來說卻不利。因此，很少有建商會採用這種機制。
預售屋履約保證機制：價金信託與不動產開發信託
「價金信託」和「不動產開發信託」是預售屋交易中第二安全且最常見的履約保證機制。這兩種機制都要求建商按照工程進度請款，也就是將買方支付的款項用於專款專用，不能用於其他用途。
然而，如果建商已經開始施工，但在未完工的情況下倒閉，他們仍然可以依照已經開始的工程進度來申請款項，這就意味著買方仍有可能承擔一定的損失。
不動產價金信託
有關不動產買賣價金信託的運作方式，可參閱下圖：
不動產價金信託說明圖，Credit: 兆豐銀行
不動產開發信託
不動產開發信託是一個控管機制，通常是銀行跟土地或建築貸款一起合作設計的。這個機制的目的是為了讓建築計畫可以按時順利完成，同時也要保障委託人和買家的權益，並且有效保障銀行的權益。這個控管機制會涵蓋土地、建築貸款（包括買家所繳的價金、建築貸款、自有資金等）、在建工程和建造執照起造人的名字等。
有關不動產開發信託的運作方式，可參閱下圖：
「價金信託」vs「不動產開發信託」差異
「價金信託」和「不動產開發信託」是兩種可以保障房屋買賣時買方權益的機制。它們的差別在於，「價金信託」只能用在工程款，而「不動產開發信託」則可以用在建案的貸款、開發支出等各種項目。因此，「價金信託」的款項較容易達到專款專用的目的，而「不動產開發信託」的款項較多，建商有可能使用不同名目將資金用於其他用途，對買方權益的保障較不理想。
預售屋履約保證機制：同業連帶擔保與公會辦理連帶保證協定
「同業連帶擔保」和「公會辦理連帶保證協定」是同等並列第三等級保障的履約保證機制。相較於前面提到的三種機制，這兩種機制的保障度最低，也不常被使用，是最不安全的履約保證機制。
下面來介紹「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」：
同業連帶擔保
這是在說兩個同樣的建商之間，如果其中一個建商的預售屋建案沒有完成或者無法交屋，另外一家建商就必須無條件地接手完成後續未完成的工作。這種方式叫做「同業連帶擔保」，目的是為了保護買家的權益，但是這樣的履約保證機制比較少見，也不是很安全。
公會辦理連帶保證協定
全國或各縣市的「不動產開發商業同業公會」會邀請公會內的會員們一起成立「連帶保證協定」。如果協定裡面的會員無法完成預售屋建案，買方可以拿著協定的書面影本，向加入協定的公司請求共同完成剩下的工作。加入協定的公司不能反對這個要求，也不能要求任何費用或補償。
※ 這邊要注意，公會連帶保證不是由該公會本身來擔保，是由加入該協定的公司們擔保。
Credit: 鏡週刊
預售屋履約保證，選擇價金信託較有保障
預售屋的買賣時間很長，所以要有履約保證機制，讓買家不用擔心自己的錢被拿走後無法拿回來。最安全的保障機制是「價金返還」，其次是「價金信託」，但同業或公會間的擔保機制保障度較低，建議盡量不要使用。
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