在購買房子尤其是中古屋的過程中，議價是一門高深的學問。如何正確出價、喊價，相信每個購屋族都會想了解。本文將教你在買房議價前如何蒐集市場上中古屋開價成交價的資訊，以及在議價時應該注意什麼、如何調整心態，才能成功議價，買到理想的房屋。
蒐集市場中古屋開價與成交價的資訊
想知道中古屋的議價空間，首先就要了解市場上中古屋的成交價行情。房屋具有異質性 (每個房屋都是獨一無二)，房屋坐落在不同區域，就會有不同的行情價格。了解成交價行情的方法有以下幾種：
1. 內政部不動產交易實價查詢
內政部不動產交易實價查詢系統是了解房屋成交價的主要工具。按照現行法規，每筆不動產交易都要依法進行實價登錄。通過該系統，可以查詢到每個區域的房屋成交價。建議在使用實價登錄的成交價作為買房議價基準時，下修10%至15%開始出價。
使用教學：
- 輸入「縣市」、「鄉鎮市區」，並勾選「房地」和「建物」。
- 若有大樓社區名稱，可在「社區名稱」欄位輸入關鍵字。
- 建議選擇最近6個月到1年的交易期間。
- 按下「搜尋」即可查詢到指定區域內的房屋成交價格清單。
2. 調閱土地建物登記謄本
每間房屋都有土地和建物登記謄本，從中可以查看屋主購買此房屋時的成本價。
可以在謄本的「他項權利部」看到銀行所設定的抵押權金額，通常抵押權金額除以1.2就是屋主向銀行貸款的金額。
調閱方法有地政事務所臨櫃申請、網路申請、通信申請及便利超商申請等多種方式。
3. 找銀行估價
大多數不動產交易需要經過銀行貸款，銀行放款專員對於房屋估價有一定的概念。他們會參考內政部實價登錄的資料和自家銀行的資料庫進行估價。建議找三家銀行估價，以取得較準確的市場行情。
了解中古屋開價行情
除了了解成交價行情，也要了解市場上的開價行情。可以透過以下方式取得最新的開價資訊：
1. 查看各大房仲官網和房屋買賣平台
台灣幾個知名的房仲網站如信義房屋、永慶房屋和東森房屋等，以及一些房屋交易平台如 591 房屋交易網，提供大量不動產交易資訊。
從中找到相似房屋物件，彙整出總價區間、每坪價格及相似房屋銷售量，綜合判斷合理的出價範圍。
有關房屋仲介的選擇，請看：【信義、永慶、東森比較】PTT 及 Mobile01 網友分享 5 家房屋仲介評價特色
2. 和社區管理員聊天
社區管理員通常對社區的房屋交易行情瞭若指掌，與其聊天可以獲得「內線情報」，如開價和成交價等。此外，也能瞭解鄰居素質、住戶背景等資訊，有助於選擇適合的房屋。
買房議價技巧與心態調整
在買房議價過程中，設定最底價且不盲目追價是關鍵。以下是一些實用的議價技巧與心態調整原則：
設定最底價
蒐集完開價與成交價資訊後，設定自己的底價。一般來說，底價應依買方經濟負擔能力而定，常見的計算方式是房貸不超過薪資1/3。需要考慮裝潢費用在內，以避免未來的經濟壓力。
保持平常心
購屋是人生大事，保持平常心能讓買方理性判斷賣方和仲介的要求，不受外界影響。
和氣生財
在議價過程中，釋出善意與賣方溝通，表達對房屋的喜愛，有時能打動屋主，達成交易。
進退得宜
若賣方開價不合理且態度強硬，買方應果斷放棄，另尋新物件。有時放棄先看中的物件，之後可能會找到更適合的房屋。
議價迷思破解
- 投資客房子不能買？ 投資客的房子有缺點也有優點，應根據自身需求進行判斷。更多關於投資客的房子的介紹，請看：投資客的房子可以買嗎？3個方法教你如何避免買到投資客的房子！
- 議價從7折開始？ 根據市場調查結果和房屋狀況，議價時應靈活調整，不必拘泥於固定折扣。
通過以上方法和策略，購屋者可以更有效地進行議價，達到合理的購房價格，成功購得心儀的中古屋。如果想了解更多房市資訊或購屋知識，歡迎追蹤我們的社交媒體平台，獲取最新消息與討論。
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