近年來房市管控持續收緊，房貸政策也不斷微調。雖然央行基準利率未變動，但市場房貸利率與核貸條件已悄悄出現變化。根據最新 2025 年第 1 季資料，無論是大樓、公寓還是套房，各類產品利率皆略升，顯示資金成本與風控標準逐步轉變。
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各類住宅房貸利率同步調升，套房升幅最大
根據聯徵中心最新公布的 2025 年第 1 季房貸資料顯示，在央行未調整基準利率的情況下，房貸市場仍出現結構性變化。
市場交易最多的大樓產品，房貸利率從去年第 2 季的 2.17% 增加至 2.3%；公寓產品則從 2.24% 增加至 2.48%；特別是小坪數產品如「套房」，其平均貸款利率來到 2.80%，相較去年 2024 Q2 上升 0.32 個百分點。
這些變化反映央行房貸政策已逐步見效，銀行風控機制也更趨謹慎。
銀行資金吃緊，房貸利率持續調整
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行去年第 2 季後雖然沒有升息，但調高存款準備率，一樣具有升息效果。
根據央行先前公布資料，一般首購房貸利率已達 2.5%，顯示當前房貸市場供需狀況吃緊。銀行反映資金成本與市場需求狀況，自然也調整房貸利率，短期內整體資金表現仍偏緊。
電梯大樓貸款利率上升，仍維持穩健水準
整體而言，各類型住宅貸款利率普遍略有上升。以主流住宅「電梯大廈」為例，2025 年第 1 季平均貸款利率為 2.30%，較去年第 2 季微升 0.13 個百分點，但整體仍屬穩健範圍。
套房風控最嚴，核貸成數與利率雙收緊
值得注意的是，套房等小坪數產品的貸款條件趨於保守：
- 核貸成數由 2024 Q2 的 70.43% 下滑至 2025 Q1 的 67.24%
- 房貸利率從 2.48% 增加至 2.8%
這顯示銀行對非自用產品的風險控管更加嚴格，目的在於避免投資炒作，有助於整體房市健康發展。
政策效應浮現，市場結構邁向自用導向
此波貸款利率與成數調整，可視為房市政策持續管控的結果，也是央行調高存準率後的延續性反應。主流住宅類型例如：電梯大樓、透天厝、公寓等，雖然房貸件數多，但目前僅呈現小幅調升。
當前房貸政策已明顯偏向支持自住需求，藉由提高風控標準與調整利率結構，有效遏止過度投機行為。此舉不僅為未來房地產市場奠定穩健基礎，也讓自用族群的購屋需求得到更大保障，推動住宅市場回歸「居住使用」的本質目的。
各類產品房貸利率條件變化
|
產品 |
樣本數 |
核貸成數(%)-算術平均 |
平均貸款利率(%) |
|||
|
2025Q1 |
2024Q2 |
2025Q1 |
2024Q2 |
2025Q1 |
2024Q2 |
|
|
公寓 |
3,714 |
7,317 |
70.05 |
73.27 |
2.48 |
2.24 |
|
別墅 |
26 |
48 |
75.40 |
75.13 |
2.64 |
2.29 |
|
其他 |
1,505 |
3,829 |
70.25 |
72.27 |
2.45 |
2.19 |
|
套房 |
379 |
997 |
67.24 |
70.43 |
2.80 |
2.48 |
|
透天厝 |
5,630 |
11,354 |
69.08 |
71.10 |
2.47 |
2.25 |
|
電梯大廈 |
24,358 |
41,498 |
72.88 |
74.31 |
2.30 |
2.17 |
|
樓中樓 |
21 |
100 |
70.58 |
72.37 |
2.84 |
2.36 |
資料來源：聯徵中心、信義房屋不動產企研室彙整
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