不少屋主以為只要把戶籍遷進去，就能順利適用房地合一稅自住優惠，實務上卻屢屢遭國稅局打回票。隨著房市交易金額攀升，稅務查核標準也同步升級，從設籍年限、居住事實到生活足跡，都是審查重點。本篇整理信義房屋 Podcast 最新解析重點，帶你一次看懂常見迷思與關鍵風險。
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設籍不等於自住，房地合一稅查核升級一次聽懂
近年房市交易金額攀升，賣屋稅負成為民眾最關心的議題之一，許多屋主以為「有設戶籍就算自住」，卻在申請房地合一稅優惠時遭國稅局否決；信義房屋 Podcast《房屋聽信義》最新一集 EP 54，便以「設籍不等於自住」為核心，深入解析房地合一稅最新查核重點，協助民眾一次釐清關鍵眉角。
房地合一稅本質是所得稅，先搞懂新制與舊制差異
本集邀請信義房屋契約部代書王裕鴻，從實務案例出發，釐清常見迷思：房地合一稅，其實是「所得稅」的一種。關鍵不在於有沒有賣房，而是賣屋是否產生所得，以及持有年限長短所對應的稅率差異。
王裕鴻指出，判斷適用新制或舊制的第一步，就是查看不動產謄本上的「取得原因與登記日」。
只要是 2016 年後因買賣取得的不動產，就適用房地合一稅新制，而且土地與建物都要課稅*，這點與舊制僅就建物課稅，有相當大的不同。
裝修費、仲介費能不能扣？節稅關鍵在證明
在節稅規劃上，節目也提醒屋主妥善保存購屋合約、仲介費、代書費及裝修單據，這些都可能成為未來申報時可扣除的成本。不過，裝修是否被認列，仍以「是否屬固定物」為原則，像是冷氣等設備，若確實隨屋出售並能提出照片與發票佐證，才有較高機會被國稅局認可。
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重購退稅有時間陷阱，預售屋族風險最高！
換屋族最常關心的「重購退稅」，則被點出關鍵在於「登記日」。
王裕鴻說明，無論新制或舊制，重購退稅皆以不動產移轉登記日作為 2 年內計算基準，並須符合出售前 1 年無出租、無營業行為的自住要件。
特別是預售屋族，若過早出售原有住宅，卻遇到交屋延期，極可能因超過期限而喪失退稅資格。
400 萬元免稅額不是有設籍就過關
此外，節目也深入解析「四百萬元免稅額」，王裕鴻說明，該優惠須同時符合俗稱「 666 」的三大條件：
- 本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住滿 6 年；
- 出售前 6 年無出租或營業；
- 且 6 年內僅能適用一次。
實務上，不少案件即便設籍年限符合，仍因水電使用量、學籍、信用卡帳單等「生活足跡」不足，而被認定缺乏居住事實，無法適用免稅。
贈與與換屋族更要提早規劃，避免未來稅負爆增
節目最後也提醒，贈與跟換屋族群在房地合一稅下更需提前規劃，特別是不動產直接贈與，可能因取得成本偏低，導致日後出售稅負反而更高。
王裕鴻建議，買房後第一件事就是儘早遷入戶籍，避免因一時延誤，影響未來稅務權益。
- 想了解更多房地合一稅與賣屋成本試算資訊，請收聽連結
▼ 信義房屋 Podcast《房屋聽信義》最新一集 ，以「設籍不等於自住」為核心，邀請信義房屋代書王裕鴻，深入解析房地合一稅最新查核重點：
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