近年來，政府為了因應台灣約 300 萬人的租屋需求，讓租屋市場的資訊更加透明，並減少房客遇上各種租屋糾紛，開始新增了「社會住宅包租代管」的政策。本篇文章將介紹包租代管是什麼？包租代管費用、租金補貼又有多少呢？
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包租代管是什麼
包租代管是什麼？在租賃市場中，除了有協助房東房客媒合的房屋仲介業外，近幾年有一種新興的「包租代管業」。這個行業除了幫房東代發出租廣告、帶看房屋外，有些業者在房東和房客簽訂租賃契約後，也會協助房客處理居住上的大小事務，例如：房屋修繕、水電費計算和代收租金。
「包租代管」可分為「包租」和「代管」兩個部分解釋：
包租
是由包租業者和房東簽訂租賃契約後，包租業者會負責招租、與房客簽約並管理該房屋，包租業者類似「二房東」的角色，每個月給付屋主租金，就算招租不順，屋主也不需承擔空置期的風險。
代管
代管則是房東委託代管業者代為管理房屋，代管業者可視為「房東代理人」，代管業者幫房東出租房屋後，租賃契約由房客和房東自行簽訂，代管業者不介入，代管業者僅負責管理房屋，若是房屋未出租出現空置期，損失由房東自行吸收。
包租代管費用
包租費用
因為包租業者會須承擔較多風險，所以屋主要負擔的費用，會比找代管業者來得多。包租費用多為租金行情的 10%~30%，愈難出租的物件，費用會愈高。
舉例來說，租賃市場的租金行情為 20,000 元，屋主與包租業者談定的包租價格為每月 16,000 元，即 8 折，隨後，無論是否有房客承租，屋主每個月都可以拿到 16,000 元的房租，差額的 4,000 元就可算是每個月的包租費用。
代管費用
代管業者通常僅協助房東招租、管理房屋的部分，像是收取租金、修繕房屋、處理房客各項疑難雜症等等，因此代管業者收取的費用，比包租業者來得低。
各家代管業者費用收費略有不同，但常見為租金行情的 10% 左右，每月收到租金後，代管業者會按月轉交給房東，若每月租金 20,000 元，屋主可以拿到 18,000元，差額 2,000 元即為代管費用。
社會住宅包租代管
2021 年內政部營建署推出「包租代管 333」的政策—3 稅減免、3 費補助與 3 年服務，房東加入社會住宅包租代管的行列不僅能合法收租，還能拿政府補助的業者仲介費與包租代管費，除此之外，還可有稅賦上的優惠。
政府所推動的「社會住宅包租代管」，一般房客可以以市場行情 8~9 折的金額承租到房屋；而弱勢族群的租金可為市場行情的 7~5 折，差額的部分可向政府申請租金補貼。
要注意的是，弱勢族群仍要先支付全額的租金，申請租金補貼後，政府會才會將錢匯入申請人帳戶。
有關社會住宅「包租」和「代管」的差異，請參閱下表：
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方案名稱 |
包租 |
代管 |
|
房客資格 |
一般民眾和弱勢族群 |
一般民眾和弱勢族群 |
|
房屋空置期 |
無 |
有 |
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租屋糾紛 |
由包租業者面對房東和房客 |
由代管業者面對房東和房客 |
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責任歸屬 |
包租業者承擔大部分責任和風險 |
代管業者較無責任，由房東負擔責任和風險 |
社會住宅包租代管租金補貼
前面提到過，社會住宅包租代管可以申請租金補貼，那麼房客租金補貼到底有多少呢？
根據內政部營建署的規定，一般房客在包租代管的政策下，可以市場租金 8~9 折承租社會住宅，因此不另給予租金補助。
弱勢族群方面，租金補貼金額則因弱勢族群的種類和選擇包租或代管方案而有所不同。選擇包租方案，簽約金以市場租金 8 折計算；選擇代管方案，簽約金以市場租金 9 折計算。而關於弱勢族群詳社會住宅包租代管租金補貼的詳情，請參閱下表：
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|
包租方案 (市場租金 8 折) |
代管方案 (市場租金 9 折) |
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第 1 類弱勢戶 |
政府補助簽約租金 12.5% |
政府補助簽約租金 22.5% |
|
第 2 類弱勢戶 |
政府補助簽約租金 37.5% 租金 |
政府補助簽約租金 44.5% |
資料來源：內政部不動產資訊平台
各直轄市、縣（市）每件包租代管每月最高租金補助金額上限：
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級別 |
市場租金補助計算基準上限 |
包租方案 (市場租金 8 折) |
代管方案 (市場租金 9 折) |
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|
第 1 類弱勢戶 (簽約租金*12.50%) |
第 2 類弱勢戶 (簽約租金*37.50%) |
第 1 類弱勢戶 (簽約租金*22.50%) |
第 2 類弱勢戶 (簽約租金*44.50%) |
||
|
A級 |
25,000 |
2,500 |
7,200 |
5,063 |
7,200 |
|
B級 |
22,500 |
2,250 |
6,750 |
4,545 |
|
|
C級 |
18,000 |
1,800 |
5,400 |
3,645 |
|
|
D級 |
15,000 |
1,500 |
4,500 |
3,038 |
6,008 |
資料來源：內政部不動產資訊平台
社會住宅包租代管稅賦優惠
政府為了推廣「包租代管」，房東只要加入「社會住宅包租代管」，就可以享有稅賦上的優惠！
一般房東自行出租，在計算綜合所得稅時，可以 43% 作為必要費用率扣除，換句話說，是以 57% 申報全年租金所得；但是，只要屋主委託符合條件的包租代管業者，成為政府列管的社會住宅，就可有每屋每月 15,000 元的免稅額，房屋必要損耗所支出費用亦可再減除 60%。
以每月租金 20,000 元來試算，申請社會住宅包租代管，明顯可以省下很多所得稅，除此之外，參加社會住宅包租代管的房東，還可以申請住宅修繕補助每年最高 1 萬元。
有關自行出租、一般包租代管和社會住宅包租代管的費用、稅賦差異，請參閱下表：
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自行出租 |
一般包租代管 |
社會住宅包租代管 |
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包租費用 |
無 |
租金 10%~30% |
無 |
|
代管費用 |
無 |
租金 10% |
無 |
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租賃所得稅
|
必要扣除額 43 % |
必要扣除額 43 % |
每月租金 1.5 萬免稅，超過部分減免 60% |
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所得稅試算 (以月租金 2 萬元試算) |
20,000 X 12 X (1-43%) X 20% = 27,360 |
20,000 X 12 X (1-43%) X 20% = 27,360 |
(20,000-15,000) X 12 X (1-60%) X 20% = 4,800 |
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房屋稅 |
1.5%~3.6% |
1.5%~3.6% |
台北市 0.6% |
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地價稅 |
1% |
1% |
0.2% |
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政府補助 |
無 |
無 |
房屋修繕費每年最高 1 萬元 |
包租代管優缺點
有關包租代管優缺點，下面繼續簡單說明：
包租代管優點
一、租賃契約具公證效力
二、包租代管業者一般都會慎選房客
三、選包租業者每月能固定收租不間斷
四、不需親自管理房客和房屋，節省時間和麻煩
包租代管缺點
一、出租的價格低於市場行情
二、不能自己挑房客
社會住宅包租代管費用低、租金補貼多，房東和房客都可多加利用
台灣的租屋市場經常是由房東自行張貼租賃廣告或找房仲業者媒合，而在找到房客與其簽約後，還需要自行處理各類房屋修繕問題、催收租金和計算水電費的多寡等等，對於很多非專職的房東來說相當不便，有時也因為事情處理效率較為怠慢而引起房客不滿。
加入包租代管的行列，不僅可以讓房東節省很多麻煩的事情，也可以向政府申請稅賦上的減免；對房客來說，也可獲得比市價低的租金、租金補貼，不管對房東還是房客，都是一項很好的新選擇。
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