中古屋簽約注意事項:買房簽約要注意這 5 點!

中古屋簽約 注意事項

辛辛苦苦存了一筆錢,買到一間中古屋,經過議價之後,終於到了簽約的環節,但你知道中古屋簽約注意事項有哪些嗎?買房簽約有許多小細節需要注意,本篇文章將告訴你中古屋簽約注意事項有哪些,以及買中古屋簽約後反悔怎麼辦?

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中古屋簽約注意事項

中古屋簽約注意事項一、調閱土地及建物謄本確認產權、房屋資訊

有些房屋可能會有「共有」或「禁止買賣」的情況,因此,買房簽約前建議買方要申請最新的土地及建物謄本,確認簽約的人是真正的所有權人、是否有限制登記 (查封、假扣押、假處分或破產登記) 未塗銷、土地使用分區和坪數是否正確等等。這可避免遇到產權有問題,之後無法過戶、交屋的尷尬窘境。

有關調閱土地建物登記謄本的方法,請看:【中古屋議價】了解中古屋開價成交價,讓你買到合理房價!

土地登記謄本範本,圖片來源:臺北市政府地政局
建物登記謄本–限制登記,圖片來源:惠誠地政士聯合事務所

中古屋簽約注意事項二、交易款項存入履約保證專戶

為保障交易安全,在買房簽約時,買賣雙方應約定買方將買房的款項存入指定的「履約保證專戶」。不僅能確保賣方能之後依約交屋,之後中古屋若有瑕疵,買方也可以扣押部分款項,待中古屋瑕疵解決了,再將剩餘的款項撥款給賣方。

有關買房履約保證相關資訊,請看:買房的履約保證費用、履約保證流程和銀行專戶一次看!

中古屋簽約注意事項三、簽約應以親簽為主

為避免日後糾紛,買房簽約當天買賣雙方應本人出席,且契約要由買賣雙方親簽為主。假如買賣其中一方有事不克出席,代理人也必須要出具身分證件和買賣當事人授權的委託書,保險一點出示的委託書須經公證,才可以進行簽約。

圖片來源:shutterstock

中古屋簽約注意事項四、契約對照內政部契約書範本

房屋買賣契約通常有 5 天審閱期,但由於條款眾多,一般民眾多半會抓不到重點,建議可以下載內政部公布的契約書範本,確認自己的買賣契約和內政部契約書範本是否相符,如果有不同的地方一定要提出,避免未來發生爭議。

除了上述之外,關於房屋買賣契約注意事項,還有以下 7 點要特別注意:

1. 注意停車位標示有無分管契約

2. 有無增建

3. 有無出租情形

「在買賣不破租賃」的原則下,租約不會因買賣而失效,所以買方會承接原租約,最好在交屋前完成換約。買方需特別注意,租賃契約的起迄日、押金和月租金多少。

如果房客同意於交屋日前終止租約,且原屋主有取得房客簽署的「搬遷同意書」,那麼買方就可以按照約定日期,請房客於交屋日前搬離。

4. 有無瑕疵

有些屋主為了讓房子賣一個好價錢,常會隱藏一些瑕疵,常見的瑕疵包含:漏水、海砂屋、輻射屋、違建和凶宅。

有關凶宅的定義,請看:凶宅定義為何?跳樓、意外死亡算嗎?內政部凶宅定義一次看!

5. 違約、解除契約賠償責任

6. 附贈品契約

7. 交屋期限

圖片來源:shutterstock

中古屋簽約注意事項五、確認可貸款成數

中古屋買賣交易,買方經常會遇到「貸款成數不足」的問題。因此,買方在買房簽約前,應該先找銀行貸款專員進行「初估」,了解該中古屋價值多少錢?能貸款到多少錢?或者,買方可以在買房簽約時在契約內加註:「若貸款成數不足,雙方可以無條件解約」,或是「若貸款成數不足,由賣方 (買方) 補足款項」,避免日後糾紛。

圖片來源:pixabay

買中古屋簽約後反悔

在中古屋交易市場上,簽約後反悔的狀況層出不窮,不少人都會請教 Google 大神:買中古屋簽約後反悔怎麼辦?這個答案,關鍵點須看是否簽了「要約書」和「成屋買賣契約書」。

簽「要約書」後反悔不買,買方賠償出價的 3%

中古屋買賣在正式簽定「成屋買賣契約書」之前,買方通常會經過「下斡旋」或「簽要約書」的階段。下斡旋時,買方需要拿出一筆「斡旋金」,而選擇用「簽要約書」的方式議價,則無須拿出資金。

無論下斡旋還是簽要約書,只要屋主尚未同意出售,買方都可以無條件直接解除;但如果賣方已經同意出售,買方卻反悔,此時,賣方可沒收全數斡旋金,或是要求買方依要約書請求違約金,而常見違約金的計算方式,為買方出價的 3%

有關斡旋金和要約書,請看:斡旋金、要約書一樣嗎?差異與比較告訴你!買房賣房必備知識

簽「成屋買賣契約書」反悔不買,買方依買賣契約約定賠償

一旦雙方議價完成,也簽定了成屋買賣契約書,買方若反悔,便有違約金的問題產生。此時,買方應依買賣契約約定賠償,實務上,有任一方不履行契約或反悔,另一方可依契約約定完成催告,若仍不履行時,則可解除契約,並依契約請求賠償。

買房簽約注意事項先了解,才不會吃大虧!

有關中古屋簽約注意事項,本文整理了 5 點:

  1. 調閱土地及建物謄本確認產權、房屋資訊
  2. 交易款項存入履約保證專戶
  3. 簽約應以親簽為主
  4. 契約對照內政部契約書範本
  5. 確認可貸款成數

至於買中古屋簽約後反悔,多半會有違約金產生,所以,在不確定要購買前,要小心簽屬任何文件!

買中古屋除了看屋注意屋況之外,買房簽約時要注意的事情也不少,除了仔細審閱買賣契約外,查閱謄本簽約親簽和確認可貸款的金額也是不容忽略的,忽略一個注意事項,就有可能會造成大大的損失。

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