25 坪上下的房屋格局怎麼挑？採光、棟距等 10 個條件要留意

（1）採光面積量比雙面採光重要

採光要考慮的點並不是單面或是雙面、則是總進光面積是多少。而且 25 坪左右的房型很不容易買到雙面採光的房型，如果要買到的話，只有小基地的建案才有機會買到。

採光面積除了面寬以外，建案設計的窗戶是一般窗戶還是低台度窗戶也有關，低台度更好，不過低台度產品住太低樓層的話會有隱私問題，買預售屋的話這個不會顯示在平面圖上要問清楚。

▲ 大直建案晶綻大直 23 坪房型做到雙面採光、大採光面積和方正格局，以小坪數戶型來看已經非常厲害。但對應的是小基地建築，有戶數小管理費偏高以及沒有坡道平面車位和休閒公設等缺點。

（2）棟距比樓層重要

在台灣樓層愈高價格愈高，但如果看中的戶型在開窗面對外有足夠棟距的話（20 公尺以上），並不需要為了採光而買高樓層，建議買中樓層 5-10 樓就可以。

但可以提一點的是，雖然樓層愈高愈貴，但是在台灣預售屋市場，每個樓層的價格每坪差 3000-10,000 元不等，其實不會差太多，如果預算夠的話可以買高樓層。但高樓層會配有消防灑水頭，所以要考慮單樓層高度問題。

這裡也講一下坐向，就是開窗方向，以台灣來說最好是面東南，這樣白天能享受陽光又避免西曬，北部區域還能避免東北季風。

（3）單樓層高度重要：想要好的隔音就得用高度裝設備

每個樓層多高也是無法後天改變的，如果你買的房子樓層只有 3 公尺、扣掉樓地板面積 20 公分只剩 2.8 公尺，如果樑還橫在房屋的中間還要做天花板修飾，那整個空間高度又下降到 2.5 公尺，那人在這個空間中生活就會有壓迫感。

不僅如此，如果怕吵的人，想要在天地都做隔音的話，每做一層整個空間高度又變矮，會陷入到底要隔音強還是生活空間高度夠的兩難。除了天地隔音如果房子旁是大路的話，更需要好的氣密窗隔音，但隔音的代價就是不開窗，這時又需要在天花板裝全熱交換器，說來說去如果樓高不夠的話都很難裝這些設備。

但給 3.6 米樓高的房屋並不多，建議最小高度買 3.2 米的房型好。

（4）電梯、每層幾戶、樓高的梯戶比重要

如果購買的房子每層有 10 戶、卻只有兩座電梯、那梯戶比為 1:5 就太小。但也不能只看單一樓層，還要看樓層高度，所以應該要看梯：全戶比才行。如果一層 6 戶配 2 座電梯共 14 樓為標準值，則梯全戶比為 2:78(6×13) 為合理值。

除了梯戶比以外，有買車位的人也要注意，所有電梯是否能下到地下室，有的建案的電梯設計成必須先做到一樓，再轉其他電梯到地下室，那就滿麻煩的。

如果你的停車場是可以安裝充電樁的話，則要問清楚充電樁用電和家中用電的可用電最高容量是否在一起，是的話請務必先行計算家中可能需要電器所需容量，否則會遇到搶電甚至是跳電問題。潤泰建設的三重峰左岸建案，就區分充電樁的可用電容量，以及家中可用電容量 45A，可讓使用者放心用電。

（5）電梯不緊鄰房間重要

除了梯戶比以外，在看平面圖的時候要著注意樓層電梯是否貼著戶型的房間，那睡覺時可能會有鋼索拉升的聲音進而影響睡眠品質，靠客廳的話倒是問題不大。

（6）基地大重要

為了買到小坪數雙面採光產品，只能選 200 坪以下小基地的建案。但小基地建案每棟樓的戶數不多，戶數不多的話會有 2 個缺點，一個是管理費過高但仍然請不起全天候的管理員、第二個是無法買到坡道平面車位。第 3 個是沒有休閒公設，但這個是最後才考慮的因素。

而從都市價值角度來看，大基地的產品就是少，更能夠符合越稀缺越昂貴的本質。那有沒有又是大基地又是雙面採光的小坪數產品。有的，當但一建築物蓋得是凸、凹、ㄇ、卍字型的時候，小坪數產品就能做到雙面採光，但這類型的建築物的結構體強度不如標準方形建築，非常在意結構體強度的人建議買方形建築。

▲南港的久云嘉潤日出蓋成凸型建築，才能讓 A1 兩房戶型有雙面開窗的優勢。

延伸閱讀：辯論：ㄇ型、T 型的房子與單單方形或圓形的房子哪個比較耐震？（by 國家實驗研究院）。

（7）廁所開窗非必要、1+1 廁更重要

一般消費者在看浴室時就是看有沒有開窗，我認為完全不重要，因為科技產品三合一暖風機就可以讓浴室快速乾燥，雙面採光的小坪數房型很少，為了追求廁所開窗，會大幅限縮可選擇的房子。

家裡有兩個馬桶會比開窗更重要，因為著急上廁所就是一個破壞生活品質的因素，但因為是小坪數的房型，最好做成一個是完整的衛浴功能、另一間是最小面積只使用馬桶的空間就可。如果其他條件極優但房子就是只能有一個衛浴，那至少確保公設層仍有廁所可以使用。

除了特殊造型建案可讓廁所開窗外，也有些房子格局特別把浴室和陽台凸出來，創造出可開窗的機會。

▲ 這個小兩房的格局，就是利用了挖天井以及突出陽台的做法，做出了雙面採光、讓廁所可開窗、陽台可面光的強大格局。

（8）預售屋的話可客變重要

如果是購買預售屋的話，例如我去看的南港建案豐琚、把買的一間衛浴的房型，將浴缸拆掉做成一個獨立馬桶和小洗手台。

格局完全決定未來這個房子好不好住、能不能符合自己的生活習慣，所以這點重要。

（9）壓樑不重要、吃柱重要

壓樑意思是你睡覺時上面橫著樑，在風水上說這是一把刀壓在身上會有健康問題和危險。個人認為完全不重要，因為這個可以透過裝潢修飾解決。

反倒是吃柱比較重要，吃柱的意思是柱子在房子的是內空間內，這個仍然會算進房屋可使用面積中，等於你花錢買了不能用到的空間。

（10）冷氣外掛重要

除了柱子以外，冷氣的安排是放在陽台或這是有一個外掛的地方，這也滿重要的，不然現在陽台都那麼小，還放一台室外機使用上會非常狹小。

▲ 豐琚的 2 房戶型可將浴缸客變成 +1 馬桶和洗手台。另外這個除了一點衛浴和陽台以外，幾乎沒有吃到柱子。

其他一些看點

鞋櫃放哪：在看平面圖的時候就要思考是否有放鞋櫃的位置、最好能隔出一個落塵區。

客廳深度：重視客廳的話要確定客廳深度是否有 3 米以上，否則太狹小不好用。不過現代人用手機為主，或許客廳的意義沒有過去那麼大了，當看使用者自己的習慣。

廚房和吃飯桌動線：有的家配圖廚房和餐桌的距離很遠，在客廳吃飯的話廚房離客廳很遠這都不符合使用。

開放廚房或封閉廚房：小坪數房型為了省空間幾乎都是開放式廚房，這裡的重點在於客變，因為真的有在下廚的話能換好的排油煙機很重要，另外小坪數還是做封閉式廚房的話有的人不喜歡，要注意廚房是否緊鄰廁所，這會決定是否能客變成開放式廚房。

公私領域劃分：如果家裡常有親友往來的話，就會希望格局上區分公私領域，這樣他人來家裡的時候就不會走到私領域（房間）而只在公領域（客廳餐廳）活動，但因為小坪數房型很難做到這點，所以不要太在意。

▲ 上圖兩房格局就是少有的公私領域劃分的格局。

結論：選擇格局最重要與不重要的條件

最重要條件

• 採光面積
• 單樓層高度
• 考慮基地大小
• 梯戶比、電梯可下到地下室
• 電梯不緊鄰房間
• 搶空間
• 不吃柱
• 冷氣室外機有獨立外掛空間

加分項

• 方形建築
• 預售屋可客變
• 2顆馬桶
• 東南坐向
• 可用電容量上限

不重要：

• 廁所開窗
• 壓樑
• 開門見廚房

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