日本總務省公布 2025 年 11 月全國消費者物價指數（CPI，2020=100）。整體來看，通膨仍在 3% 上下震盪，總合指數年增 2.9%，排除生鮮食品後年增 3.0%，再排除生鮮食品與能源後同樣年增 3.0%。
這份數據反映，日本物價壓力並非只靠能源撐場，而是更接近「生活面全面漲」的型態，特別是食物、通訊與部分服務價格，仍在推升整體通膨。本文整理 2025 年日本 11 月 CPI 重點。
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日本 11 月 CPI 三大重點：總合指數 2.9%、核心 3.0%
- 總合 CPI 指數 113.2，年增 2.9%，月增 0.4%
- 排除生鮮食品後（一般稱 core CPI）指數 112.5，年增 3.0%，月增 0.3%
- 排除生鮮食品與能源後（core-core）指數 111.6，年增 3.0%，月增 0.2%
從趨勢看，10 月總合年增 3.0%，11 月小幅回落到 2.9%，屬於「降一點，但還在高檔」的節奏。
日本 11 月 CPI 通膨推手：食物、通訊、電費仍是關鍵
食物仍是最大推力：排除生鮮後食料年增約 7%
排除生鮮食品後的食料，11 月年增約 7.0%，對總合年增的貢獻度約 1.69。也就是說就算不看能源，日本通膨最大的體感來源依舊是「吃的變貴」。
文件也列出多個代表性品項漲幅，例如：米類、巧克力、飯糰、外食壽司、咖啡豆、雞蛋等。
能源年增約 2.5%，但汽油轉為年減
能源類 11 月年增約 2.5%，貢獻度約 0.19，其中電費年增約 4.9%，但汽油年增轉為負值（約 -0.9%）。這也解釋了為什麼「總合」從 3.0% 略降至 2.9%：能源不是消失，而是內部分化，汽油降、電費漲。
教育價格下滑，拉低整體通膨
報告指出教育類（授業料等）年減幅度明顯，並點名公立高中授業料大幅下滑，對總合帶來負向貢獻。
這類「政策性價格」是日本 CPI 很常見的干擾項，也使得表面通膨有時會比實際生活成本更複雜。
日本 11 月 CPI 解析：日本通膨「黏性」仍在
如果只看 11 月單月，會覺得通膨放緩一點點；但如果看 core 與 core-core 都維持 3.0%，會發現日本的物價壓力比較像是「結構性偏高」而不是短期油價帶動。
這種狀態通常會延伸到 2 件事：
- 日本央行政策正常化的壓力不會消失。
- 企業端很可能持續把成本轉嫁到售價，讓服務、外食、日用品等項目維持偏高漲幅。
（本文資訊、圖源：日本總務省統計局官網）
果仁家觀點：2026 日本房市趨勢分析，關鍵看 2 點
以這份 11 月 CPI 來看，日本通膨仍落在 3% 附近，且核心通膨同樣維持 3% 水準，對 2026 年日本房市，可以用三條主線來看：
（1）房貸利率大方向偏上，但「上得慢」才是重點
只要核心通膨續航，市場就會持續押注日本央行有空間把政策拉回更「正常」的利率環境。利率一旦往上，房貸利率通常也會跟著上調，對購屋族的月付壓力會更敏感。
但日本利率基準長期極低，就算往上調，前提也多半是「循序漸進」。因此 2026 房市不一定會因為利率上升而全面翻轉，更可能呈現：買氣分化、地段分化、產品分化。
（2）成本推升的新屋價格壓力，可能比利率更「黏」
這份 CPI 顯示食物、部分服務與電費仍在撐住物價，代表成本端的壓力仍存在。回到房市，新建案最怕的其實不是利率，而是材料、人力、工程與各種營運成本一路往上走，讓建商更難「降價換量」。
所以 2026 新屋端可能更像是：價格不易鬆動，但成交速度看利率與景氣臉色。中古屋市場則可能因為「可負擔性」變成主戰場，願意讓利的物件會更快成交。
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（3）匯率與海外資金，仍可能讓核心城市相對抗跌
若日圓處於相對弱勢區間，海外資金對日本不動產的興趣通常會比較高，尤其是東京、大阪等流動性高、租賃市場成熟的區域。這會讓核心城市的房價韌性更強，形成「大城市撐住，非核心地區更看就業與人口」的結構。
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2026 日本房市總結
2026 日本房市更可能走「高成本、利率緩升、區域分化」路線：整體不見得大跌，但買方會更挑，市場會更重視租金報酬、通勤與生活機能，以及房貸利率變動對月付的影響。
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