申請房貸時，即使銀行已經核貸、完成對保，通常還不能立刻撥款，必須先將土地與建物設定抵押權給銀行。
不少首購族看到設定文件時，會發現明明只貸款 1,000 萬元，抵押權設定金額卻可能寫成 1,200 萬元，因而擔心自己是否多欠銀行 200 萬元。
其實，抵押權設定不是把房屋交給銀行，而是以房屋作為貸款擔保。房屋所有權仍屬於買方，但若借款人未依約還款，銀行可以依法就抵押房屋的價金優先受償。
房貸抵押權設定重點
- 抵押權是房貸擔保，房屋所有權仍屬於買方。
- 設定金額可能高於實際貸款金額。
- 登記費按設定金額的千分之一計算。
- 銀行通常確認抵押權設定完成後才會撥款。
- 房貸繳清後，抵押權不會自動塗銷。
房貸抵押權設定是什麼？
抵押權設定，是房屋所有權人將土地或建物作為債務擔保，並向地政事務所辦理登記。
設定後，房屋仍登記在買方名下，買方可以繼續居住及使用。差別在於，土地及建物謄本的「他項權利部」會記載抵押權人、設定金額及順位等資料。
若借款人未依貸款契約還款，銀行可以依法聲請拍賣抵押物，並從拍賣價金中優先取得清償。
為什麼申請房貸要設定抵押權？
房貸金額高、還款時間長，銀行除了審查借款人的收入、信用及負債，也會要求以房屋作為擔保，降低借款人無法還款時的風險。
因此，銀行通知核貸後，通常還要完成對保、抵押權設定及住宅火險、地震基本保險等程序，才會進入撥款階段。
簡單來說：房子仍是借款人的，但若房貸沒有依約償還，銀行可以依法就房屋價值優先受償。
抵押權設定金額為什麼比貸款金額高？
銀行房貸常見的是「最高限額抵押權」，也就是在約定最高金額內，擔保貸款本金、利息、遲延利息、違約金及其他契約約定的債權。
因此，抵押權設定金額不一定等於實際撥貸本金。部分銀行可能按核准貸款金額的 1.2 倍設定，但這不是法律統一規定，不同銀行及貸款產品可能採用不同設定方式。
貸款 1,000 萬元，設定 1,200 萬元代表什麼？
- 銀行核准貸款：1,000 萬元
- 實際撥款本金：最高 1,000 萬元
- 抵押權設定金額：1,200 萬元
- 多出的 200 萬元：屬於抵押權擔保範圍
這不代表借款人多借了 200 萬元，也不代表房貸本金會變成 1,200 萬元。實際應償還金額，仍依銀行真正撥出的本金、利率及貸款契約計算。
設定金額不等於實際欠款
看到設定金額高於房貸額度時，應確認核准金額、實際撥款金額及抵押權設定契約，不必直接認為銀行多算了一筆借款。
房貸抵押權設定費用要多少？
抵押權設定的主要費用包括登記費、書狀費及地政士代辦費。
| 費用項目 | 計算方式 | 說明 |
|---|---|---|
| 登記費 | 設定金額 × 0.1% | 按設定權利價值千分之一計收 |
| 書狀費 | 每張 80 元 | 依實際核發張數計算 |
| 地政士代辦費 | 依個別報價 | 不是政府統一規費 |
貸款 1,000 萬元設定費試算
假設銀行核准房貸 1,000 萬元，抵押權設定金額為 1,200 萬元：
- 設定金額：1,200 萬元
- 登記費：1,200 萬元 × 0.1%＝12,000 元
- 書狀費：每張 80 元
- 地政士代辦費：依實際報價另計
抵押權登記費是以「設定金額」計算，不是直接以實際貸款本金計算。
不同房貸金額設定費試算
以下假設銀行均按核准金額的 1.2 倍設定：
| 房貸金額 | 設定金額 | 登記費 |
|---|---|---|
| 800 萬元 | 960 萬元 | 9,600 元 |
| 1,000 萬元 | 1,200 萬元 | 12,000 元 |
| 1,200 萬元 | 1,440 萬元 | 14,400 元 |
| 1,500 萬元 | 1,800 萬元 | 18,000 元 |
以上尚未計入書狀費及地政士代辦費，實際設定倍數與費用仍以銀行及地政士明細為準。
抵押權設定費由誰負擔？
一般購屋房貸中，抵押權是為了擔保買方申請的貸款，因此登記費、書狀費及地政士代辦費，多半由借款人負擔。
若為建商貸款優惠、銀行專案、房貸轉貸或買賣雙方另有約定，支付方式可能不同。對保或交屋前，應要求銀行或地政士列出費用明細，分清楚政府規費、銀行費用及地政士服務費。
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房貸抵押權設定流程
一般房貸從核准到撥款，大致會經過以下流程：
- 銀行鑑價：依房屋位置、屋況及市場行情評估房屋價值。
- 房貸審核：審查借款人收入、信用、負債及還款能力。
- 通知核貸：確認貸款額度、利率、年限及相關費用。
- 銀行對保：簽署貸款契約、借據及抵押權設定文件。
- 抵押權設定：由本人、銀行或地政士向地政事務所送件。
- 銀行確認：確認設定金額、順位、保險及文件內容。
- 房貸撥款：符合所有條件後，依約定方式撥款。
房貸撥款順序
房屋鑑價 → 房貸審核 → 通知核貸 → 銀行對保 → 抵押權設定 → 銀行確認 → 房貸撥款
抵押權設定要準備哪些文件？
常見文件包括：
- 土地登記申請書
- 抵押權設定契約書
- 土地及建物權利書狀
- 申請人身分證明文件
- 印鑑證明，符合免附規定者除外
- 其他依個案要求提供的文件
銀行房貸多由配合地政士協助整理及送件，但借款人仍應核對抵押權人、設定金額、擔保範圍及不動產標示是否正確。
抵押權設定後多久可以撥款？
抵押權設定時間會受到地政事務所、文件完整度及案件內容影響。金融機構抵押權設定案件，部分地政事務所可能約 1 個工作日完成；若需要補正，或同時辦理過戶、代償及塗銷，時間可能更長。
設定完成後，銀行還要確認抵押權順位、貸款文件、住宅火險、地震基本保險及其他撥款條件。因此，不代表地政登記完成後一定立即撥款。
若資料齊全，銀行可能在設定完成當日或後續工作日撥款，實際時間仍應向承辦銀行及地政士確認。
第一順位、第二順位抵押權差在哪？
同一間房屋可以設定多筆抵押權，順位原則上依登記先後決定。
第一順位抵押權
最先完成登記的抵押權。一般購屋房貸銀行通常會要求取得第一順位，以降低未來房屋遭拍賣時無法足額受償的風險。
第二順位抵押權
房屋已有第一筆抵押權後，再設定給其他銀行、融資機構或債權人，就屬於第二順位抵押權。
若房屋遭拍賣，拍賣價金會先清償第一順位抵押權，仍有剩餘時，才輪到第二順位。
例如房屋拍賣所得為 1,000 萬元，第一順位銀行債權為 800 萬元，第二順位債權為 300 萬元，第一順位先取得 800 萬元，第二順位最多只能取得剩餘的 200 萬元。
如何確認抵押權設定完成？
借款人可向銀行或地政士查詢案件進度，也可申請最新土地及建物謄本，查看他項權利部記載的抵押權人、設定金額及順位。
權狀主要證明所有權，但取得權狀後，房屋仍可能新增抵押權或查封。因此，確認目前產權狀態時，應以最新謄本為準。
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中古屋原本有抵押權，可以購買嗎？
多數仍在繳房貸的中古屋都有銀行抵押權，因此房屋有抵押權，不代表一定不能購買。
買方應確認：
- 抵押權人及抵押權順位
- 賣方剩餘房貸金額
- 買賣價金是否足以清償原貸款
- 原抵押權何時塗銷
- 買方銀行何時設定第一順位抵押權
- 是否另有私人抵押、查封或限制登記
正常交易通常由銀行、地政士及履約保證專戶安排代償、塗銷、過戶與重新設定。買方不應只依賣方口頭說明，自行代為清償私人債務或直接支付大筆款項。
購買有抵押權的中古屋
重點不是房屋有沒有抵押權，而是原貸款能否清償、原抵押權能否順利塗銷，以及買方銀行能否取得約定順位。
房貸繳清後，抵押權會自動塗銷嗎？
不會。房貸繳清後，銀行債權雖已清償，但謄本上的抵押權登記不會自動消失。
借款人通常要向銀行取得清償證明及抵押權塗銷文件，再自行或委託地政士向地政事務所申請塗銷。完成後，可申請最新謄本確認抵押權已移除。
房貸抵押權設定常見問題
設定金額比貸款高，代表要多還錢嗎？
不是。實際還款金額仍依銀行撥貸本金、利率及契約計算，設定金額只是抵押權擔保的最高範圍。
抵押權設定費怎麼算？
登記費按設定金額的千分之一計算，另加每張 80 元的書狀費及可能產生的地政士代辦費。
可以自己辦理抵押權設定嗎？
可以由本人或代理人申請，但銀行房貸涉及對保、順位及撥款控制，實務上多由銀行配合地政士辦理。
房屋有抵押權還能出售嗎？
可以，但抵押權不會因房屋出售而自動消失，交易時必須安排清償原貸款及塗銷抵押權。
房貸抵押權設定重點整理
房貸抵押權設定，是銀行撥款前的重要程序，但不代表房屋所有權轉移給銀行。設定金額可能高於實際貸款額，但不代表借款人多借或多欠一筆錢。
登記費以抵押權設定金額的千分之一計算，另有書狀費及地政士代辦費。完成抵押權設定後，銀行仍須確認順位、保險及相關文件，才會進行撥款。
若購買已有抵押權的中古屋，則應透過最新謄本、銀行代償及履約流程，確認原抵押權可以順利塗銷，避免後續產權風險。
