房市買氣降溫後，新成屋庫存正在高檔盤旋。內政部最新公布的 2025 年第 4 季統計顯示，全台待售新成屋達 11 萬 2,501 宅，創下統計以來新高；相較 2021 年第 4 季的 6 萬 9,721 宅，4 年增加 4 萬 2,780 宅，增幅達61.4%。
其中又以桃園、高雄增加最明顯，4 年來待售新成屋數量都超過原本的 2 倍。進一步看到行政區，桃園龜山、台中北屯、桃園中壢成為目前六都待售新成屋最多的區域，背後也正好對應 A7、十四期、青埔等近年大量推案的熱門重劃區。
不過，待售新成屋創高，是不是代表建商接下來一定會降價？如果準備在這些區域買房，又有哪些地方比較有機會談價格？以下一次整理。
先看重點
全台待售新成屋雖然來到 11.25 萬宅新高，但 2025 年第 4 季只比前一季增加 50 宅，增幅約 0.04%，代表庫存仍處高檔，但增加速度已明顯趨緩。對買方來說，真正值得注意的不是「全台 11 萬宅」這個數字，而是自己想買的區域是否同時存在大量新案、新成屋庫存，以及建商之間是否出現明顯競爭。
待售新成屋是什麼？11 萬宅不等於全部都是空屋
依官方定義，主要是利用地籍、房屋稅籍與用電資料，篩選出屋齡 5 年內、仍維持第一次登記，而且具有銷售可能性的住宅。
因此，全台 11.25 萬宅待售新成屋，可以理解成目前市場上仍可能等待去化的新成屋供給，但不能直接解讀為「11 萬間房子全部賣不掉」或「11 萬間都是空屋」。
真正值得觀察的是，待售數量長期增加時，代表新屋完工速度與市場消化速度之間的差距正在擴大。
全台待售新成屋 4 年增加 61.4%，桃園、高雄翻倍
從 2021 年第 4 季到 2025 年第 4 季，全台待售新成屋由 6 萬 9,721 宅增加至 11 萬 2,501 宅。
| 地區 | 2021 Q4 | 2025 Q4 | 4 年增幅 |
|---|---|---|---|
| 全台 | 69,721 宅 | 112,501 宅 | 61.4% |
| 台北 | 3,649 宅 | 4,710 宅 | 29.1% |
| 新北 | 15,038 宅 | 19,233 宅 | 27.9% |
| 桃園 | 9,820 宅 | 19,856 宅 | 102.2% |
| 台中 | 9,997 宅 | 17,514 宅 | 75.2% |
| 台南 | 5,937 宅 | 11,194 宅 | 88.5% |
| 高雄 | 7,917 宅 | 15,965 宅 | 101.7% |
六都當中，桃園目前待售量最高，達 1 萬 9,856 宅；新北則有 1 萬 9,233 宅，台中也達到 1 萬 7,514 宅。
值得注意的是，最新一季全台待售新成屋只比上一季增加 50 宅，但與 2024 年同期相比仍增加 1,416 宅。也就是說，庫存已經累積到相對高的位置，但目前並不是持續快速暴增的狀態。
待售新成屋最多在哪？龜山、北屯、中壢排前三名
如果進一步拆到行政區，賣壓就更加集中。
| 排名 | 行政區 | 待售新成屋 | 主要新興區域 |
|---|---|---|---|
| 1 | 桃園龜山 | 4,275 宅 | A7 重劃區 |
| 2 | 台中北屯 | 4,049 宅 | 十四期等重劃區 |
| 3 | 桃園中壢 | 3,577 宅 | 青埔特區 |
| 4 | 桃園區 | 3,385 宅 | 中路、小檜溪等重劃區 |
| 5 | 新北板橋 | 3,051 宅 | 江翠北側等區域 |
問題在於，房屋供給增加的同時，市場買氣已不像前幾年熱絡。當建案完工速度高於實際成交、交屋與去化速度，待售新成屋自然容易累積。
為什麼重劃區特別容易出現大量待售新成屋？
A7、青埔、十四期、中路、小檜溪或江翠北側，本身並不代表區域條件不好，而是大型重劃區本來就容易在短時間內集中大量住宅供給。
尤其前幾年土地交易與預售市場熱絡時，多家建商可能同時進場，經過數年的工程期後，就會在相近時間迎來大量完工與交屋。
一旦碰上市場交易降溫、銀行房貸審核轉趨保守，買方決策時間拉長，新案之間的競爭就會更加明顯。
央行目前仍持續實施不動產選擇性信用管制，官方資料也顯示，房市交易已持續降溫、房價漲勢減緩。因此部分供給量較大的區域，確實可能比成熟市中心更早感受到銷售壓力。
待售新成屋破 11 萬宅，房價會降嗎？
待售新成屋增加，不等於房價一定會全面下跌，但通常會讓買方的選擇增加，建商議價壓力也會變大。
尤其同一個重劃區如果同時有多個預售案、新成屋與屋齡很新的中古屋競爭，買方很容易比較價格。建商如果希望加快去化、回收資金，就可能透過價格、付款方式或其他優惠提高成交意願。
例如生活機能尚未完全成熟、短期供給量又大的重劃區，價格彈性通常比較值得觀察；反過來看，成熟市中心、捷運周邊或土地供給有限的區域，即使存在待售新成屋，價格也不一定會明顯鬆動。
因此，比起直接問「11 萬宅是不是代表房價要跌」，更實際的問題應該是：自己想買的這個區域，到底還有多少同類型房子正在賣？
想買龜山、北屯、中壢，現在怎麼談價？
如果近期準備看 A7、十四期、青埔等供給量較大的區域，待售庫存增加反而提供買方更多比較空間。
第一步可以先整理附近半年到一年的實價登錄，特別比較同一建案、相同坪數與相近樓層的實際成交價，而不是只看接待中心開價。
第二步則是把附近的新成屋、預售屋與中古屋一起比較。如果同樣總價已經能買到屋齡很新的中古屋，建商的新成屋就必須在格局、付款條件、設備或價格上提供更明顯的優勢。
實際議價時，也不一定只能問「一坪能降多少」。總價折讓、車位價格、裝潢家電、管理費、付款條件等，都可能成為建商調整成交條件的方法。
果仁家提醒
庫存高不代表所有建案都值得殺價進場。真正需要一起看的還包括實價成交量、周邊未來供給、建商財務與品牌、交通建設、生活機能，以及自己的持有時間。若同一區未來幾年還有大量住宅準備完工，買方的選擇通常會更多。
待售新成屋 FAQ
待售新成屋和空屋一樣嗎？
不完全相同。內政部待售新成屋主要指屋齡 5 年內、仍維持第一次登記且具有銷售可能性的住宅，不能直接把全部數量視為無人居住的空屋。
2026 哪些地方待售新成屋最多？
依 2025 年第 4 季統計，六都行政區以桃園龜山 4,275 宅最多，其次為台中北屯 4,049 宅、桃園中壢 3,577 宅、桃園區 3,385 宅與新北板橋 3,051 宅。
待售新成屋增加，房價一定會跌嗎？
不一定。庫存增加通常代表市場供給較充足，可能提高買方議價空間，但房價是否下修仍與地段、生活機能、區域供給、建商成本與實際需求有關。供給量大的新興重劃區，價格彈性通常會比成熟市中心更值得觀察。
總結：11.2 萬宅創新高，接下來要看「哪裡庫存最多」
全台待售新成屋來到 11 萬 2,501 宅，確實反映近幾年新屋供給快速增加、房市買氣轉弱後，市場去化速度開始跟不上完工速度。
但從最新一季只增加 50 宅來看，目前更像是庫存維持在歷史高檔，而不是持續快速惡化。
對準備買房的人來說，真正有用的訊號不是看到「全台 11 萬宅」就等待房價全面崩跌，而是進一步鎖定龜山、北屯、中壢、桃園、板橋等高庫存區域，觀察同區建案數量、實際成交價與建商銷售條件。當同類產品愈多，買方通常也就愈有比較與談價的空間。
資料來源：內政部不動產資訊平台、中央銀行公開資料。
