看房時最容易遇到的坪數問題，就是「明明權狀寫 30 坪，為什麼實際走進去感覺只有 20 坪左右？」原因就在於，權狀坪數不只有客廳、房間這些室內空間，通常還會包含附屬建物與共有部分。
買預售屋、中古屋時，常看到主建物、附屬建物、共有部分、公設比等名詞，到底差在哪裡？權狀 30 坪，室內到底剩多少？本文用第一次買房也能看懂的方式整理。
先看重點：一般集合住宅的建物權狀，可以先拆成主建物＋附屬建物＋共有部分來看。主建物才是客廳、房間等主要室內空間；陽台等可能登記在附屬建物；電梯、樓梯、梯廳等共同空間則會依持分計入共有部分。
主建物、附屬建物、公設是什麼？
第一次看建物權狀，可以先用下面這張表理解：
| 項目 | 簡單理解 | 常見內容 |
|---|---|---|
| 主建物 | 住宅主要使用空間 | 客廳、房間、餐廳、廚房、衛浴等 |
| 附屬建物 | 附屬於主要建物使用的空間 | 常見如陽台；舊建物也可能看到其他依法登記的項目 |
| 共有部分 | 全體或部分住戶共同持有的建築空間 | 樓梯、電梯、梯廳、機電空間等 |
房仲或一般買房討論中，常把「共有部分」直接稱為公設。但法律上的用語較常是「共用部分」、「共有部分」，和大家口語講的「公設」並不完全是同一個法定名詞。
主建物是什麼？真正最值得看的坪數
對一般住宅買方來說，主建物通常是最值得先看的數字，因為它最接近你日常生活真正會使用到的主要室內空間。
例如：
- 客廳
- 餐廳
- 臥室
- 室內廚房
- 衛浴
- 室內走道
這些主要位在住宅專有範圍內的空間，都會反映在主建物面積裡。
因此兩間房子即使權狀都是 30 坪，如果一間主建物 21 坪、另一間只有 18 坪，實際走進去的空間感就可能差很多。
主建物占比怎麼看？
內政部實價登錄系統目前也會揭露「主建物占建物移轉總面積之比例」，用來幫助民眾判斷一戶房屋裡，有多少比例是主建物。
簡單來說：
主建物占比＝主建物面積 ÷ 建物移轉總面積
例如一戶建物移轉總面積 30 坪，主建物是 20 坪：
20 ÷ 30 ≒ 66.7%
代表這戶住宅權狀面積裡，大約三分之二屬於主建物，其餘則可能是附屬建物與共有部分。
果仁家提醒：看房時不要只比較「總坪數」，至少要再看一次主建物有幾坪、主建物占比多少。同樣寫 30 坪，真正能配置客廳、臥室與家具的空間可能完全不同。
附屬建物是什麼？陽台通常看這裡
附屬建物可以理解成附著在主要建物、供該戶使用的空間。
住宅最常見的就是陽台。
所以看權狀時，常會看到類似：
- 主建物：18 坪
- 附屬建物－陽台：2 坪
- 共有部分：10 坪
加起來就是建物登記總面積 30 坪。
不過需要特別注意：附屬建物不等於一般人想像中的「室內空間」。例如陽台雖然屬於自己使用的範圍，但本質上仍是陽台，不能單純因為有登記坪數，就把它視為客廳或房間坪數。
延伸閱讀：露台戶值得買嗎？和頂樓戶、陽台戶的優缺點與購屋風險比較
雨遮算附屬建物嗎？要看建物年代
買中古屋時，有時會在早期權狀或建物資料中看到雨遮相關面積，但現在的新建物不能直接沿用舊屋的理解方式。
建築法規對雨遮的設置、面積計算方式有明確規範，而不同年代的地籍測繪及登記規定也曾調整。
因此如果買中古屋看到權狀裡有雨遮，應該直接以該建物實際登記內容與完成登記時間判斷，不要拿舊屋的雨遮坪數，直接套到現在的新建案。
雨遮、陽台、露台的差別比較多，建議另外分開確認，尤其預售屋契約上哪些面積計價，更要直接看契約標示。
公設是什麼？為什麼沒有走進家裡也要算坪數？
集合住宅除了每一戶自己的空間，還有很多必須大家共同使用的部分，例如：
- 樓梯
- 電梯
- 梯廳
- 走廊
- 部分機電空間
- 其他依法登記的共有部分
這些空間不屬於某一戶單獨所有，而是由相關區分所有權人按照持分共同持有。
《公寓大廈管理條例》把「共用部分」定義為公寓大廈專有部分以外，供共同使用的其他部分及不屬專有的附屬建築物。
因此買大樓住宅時，你買到的不只有家門裡面的房子，也會取得相對應的共有部分持分。
共有部分就是健身房、游泳池嗎？不是只有休閒公設
很多人看到「公設」會先想到健身房、游泳池、交誼廳，但這只是其中一部分。
實際上，即使一個社區沒有豪華休閒設施，仍然會有電梯、樓梯、梯廳、設備空間等必要公共設施。
所以：
沒有游泳池，不代表公設比就一定很低。
建築高度、梯戶比、逃生設計、設備空間及整體建築配置，都可能影響共有部分占比。
權狀坪數怎麼看？不是只看最上面的總坪數
買房時常說的「權狀 30 坪」，通常代表這戶建物登記相關面積加總後約 30 坪，但真正比較房子時，最好把它拆開看。
假設一間住宅資料如下：
| 項目 | 坪數 |
|---|---|
| 主建物 | 19 坪 |
| 附屬建物 | 2 坪 |
| 共有部分 | 9 坪 |
| 合計 | 30 坪 |
這間房雖然廣告或房仲資料可能寫「30 坪」，但真正的主建物只有 19 坪。
如果把陽台 2 坪也算進自己專用的登記空間，則主建物＋附屬建物為 21 坪；剩下 9 坪則屬共有部分持分。
室內坪數怎麼算？先搞懂「室內坪數」不是法定登記名稱
「室內坪數」是買房時很常使用的說法，但它不是一個可以直接和權狀欄位一對一對應的正式登記名稱。
有些房仲說的室內坪數，是指：
主建物＋附屬建物
但如果附屬建物裡包含陽台，嚴格來說，這個數字就不等於「真正封閉在室內的樓地板空間」。
所以看房時如果對方說「室內 21 坪」，最好多問一句：
「這 21 坪是只有主建物，還是主建物加陽台？」
只要把這句問清楚，就可以避免很多坪數認知落差。
權狀 30 坪，室內大概剩多少？
不能只用一個固定百分比算，因為每個建案的主建物、附屬建物與共有部分比例都不同。
例如都是權狀 30 坪：
| 房屋 | 主建物 | 附屬建物 | 共有部分 |
|---|---|---|---|
| A 屋 | 20 坪 | 2 坪 | 8 坪 |
| B 屋 | 18 坪 | 2 坪 | 10 坪 |
兩間都是 30 坪，但 A 屋主建物比 B 屋多了 2 坪，真正進入房子後，格局與家具配置彈性就可能明顯不同。
因此買房不要用「30 坪大概就是室內 XX 坪」這種方式直接推估，最準的方法還是直接看主建物面積。
延伸閱讀：預售屋平面圖怎麼看？格局圖符號、尺寸與看房重點一次看
公設比怎麼算？
一般買房討論所說的公設比，主要是在看共有部分占整體建物面積的程度。
概念上可以理解成：
公設比＝共有部分面積 ÷ 建物總面積 × 100%
例如：
- 建物總面積：30 坪
- 共有部分：9 坪
9 ÷ 30＝30%，就可以粗略理解成公設約占三成。
不過實務上如果案件還包含獨立車位及不同共有部分，計算口徑可能需要再拆分，因此比較不同建案時，最好確認雙方是不是用相同方式計算，不要只比較廣告上的一個百分比。
公設比越低越好嗎？不一定
公設比低，代表同樣權狀坪數下，通常有機會留下更多主建物或專用空間；但公設比並不是越低就一定越好。
例如高樓住宅需要：
- 更多電梯設備
- 安全梯
- 梯廳
- 消防與機電空間
- 必要公共動線
這些空間本來就是建築正常使用的一部分。
所以買房更實際的看法是：
公設是不是自己需要的，以及付出去的坪數有沒有換到合理的居住品質。
如果社區公設比偏高，卻只是因為大量走道、梯廳或自己幾乎不會使用的設施，就比較值得仔細評估。
主建物越高越好嗎？還要一起看格局
主建物坪數高當然是優勢，但它也不是唯一判斷標準。
例如兩間房都是主建物 20 坪：
- 一間格局方正，走道短，房間尺寸合理。
- 另一間有很長的室內走道、柱子突出、房間狹長。
雖然主建物數字一樣，真正可以有效配置家具的空間仍可能不同。
所以看完權狀坪數後，下一步一定要回到平面圖，看面寬、深度、柱位、採光與動線。
延伸閱讀：房屋面寬、深度怎麼看？黃金比例、採光與格局好不好一次判斷
預售屋怎麼看主建物、公設與坪數？
預售屋還沒有正式交屋時，更不能只靠樣品屋感受大小。
看預售屋契約與坪數資料時，建議至少確認：
- 主建物幾坪：真正主要室內使用空間有多少。
- 附屬建物幾坪：主要是哪些項目，例如陽台。
- 共有部分幾坪：自己分攤到多少公共空間。
- 車位是否另外計算：避免把車位面積一起混進住宅坪數比較。
- 平面圖實際比例：主建物夠大，不代表格局就一定好用。
買預售屋最簡單的看法：先不要被「總坪數」吸走注意力，第一個先找主建物幾坪，第二個看附屬建物是什麼，第三個才看共有部分分攤多少。
中古屋怎麼查主建物與共有部分？
買中古屋時，可以從建物登記資料、謄本及實價登錄交易明細進一步確認。
內政部實價登錄的部分交易明細，也會直接拆出：
- 主建物面積
- 陽台等附屬建物
- 共有部分或共同使用部分
因此比較成交行情時，不要只看「每坪成交單價」，也可以一起看看主建物占比。
同樣是每坪 50 萬元、權狀 30 坪，如果其中一間主建物明顯較大，兩間房真正買到的住宅空間其實並不相同。
看權狀坪數最容易搞錯的 5 件事
1. 權狀 30 坪，不代表家裡有 30 坪
因為裡面可能包含附屬建物與共有部分。
2. 主建物＋附屬建物，不一定全部都是封閉室內
附屬建物可能包含陽台，因此不能把數字全部當成客廳、房間的實際室內面積。
3. 公設不是只有健身房、游泳池
電梯、樓梯、梯廳與必要設備空間，同樣屬於集合住宅的重要共同空間。
4. 公設比低，不代表格局一定比較好
真正好不好住，仍要看主建物配置、走道、樑柱、採光與家具動線。
5. 不同年代的建物不能只用現在標準反推
陽台、雨遮等建築與登記規定歷年曾調整，中古屋如果權狀內容與新屋不同，應以該建物當時及實際登記資料確認。
買房看坪數，先看主建物，再看公設比
買房看到「30 坪、35 坪、40 坪」，第一個要看的其實不是總坪數，而是主建物到底有幾坪。
主建物決定了客廳、房間與日常生活主要空間；附屬建物則常見陽台等附屬使用範圍；共有部分則是電梯、樓梯、梯廳及其他共同空間所分攤的持分。
因此最簡單的看房順序可以記成：
總坪數 → 主建物 → 附屬建物 → 共有部分 → 公設比 → 回頭看平面圖。
把這幾個數字拆開後，就比較不會再出現「明明買 30 坪，為什麼家裡這麼小」的落差。
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