央行新制對你有什麼影響？第二戶自備款少多少、舊房貸能增貸嗎？一次看懂

最後更新： 2026 年 9 月 18 日

中央銀行 9 月 17 日召開第三季理監事會，除了決議政策利率維持不變，也同步宣布調整房市選擇性信用管制。其中對一般民眾最直接的改變，就是自然人第 2 戶購屋貸款最高成數，從原本 6 成提高到 7 成，新制自 2026 年 9 月 18 日起正式生效。

如果名下已經有一戶房貸，又因為家庭、自住或其他需求準備再買一間房，現在第二戶最多可以從「貸 6 成」提高到「貸 7 成」。

以總價 2,000 萬元住宅來看，假設銀行鑑價也是 2,000 萬元，而且銀行願意核貸到央行規定上限，原本最多只能貸 1,200 萬元，新制後最高可以貸到 1,400 萬元，等於房款所需自備資金最高可少準備 200 萬元。

不過要注意，7 成是央行規定的「最高上限」，不是銀行保證一定貸滿 7 成，實際核貸成數、利率與額度，仍會依照收入、負債比、信用條件、房屋鑑價及各銀行授信政策決定。

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2026 央行房市新制重點：第二戶房貸 6 成提高到 7 成

這次央行並不是全面解除房市管制，而是針對部分措施進行調整。

項目	原規定	9/18 起新規定
自然人第 2 戶購屋貸款	最高 6 成、無寬限期	最高 7 成、無寬限期
第 3 戶以上購屋貸款	最高 3 成、無寬限期	維持不變
高價住宅貸款	最高 3 成、無寬限期	維持不變
公司法人購置住宅	最高 3 成、無寬限期	維持不變
餘屋貸款	最高 3 成	維持不變
購地貸款	5 成、保留 1 成動工款，須切結一定期間內動工	5 成、保留 1 成動工款，但取消一定期間內動工切結

這次ㄓ真正直接碰到一般購屋族的，主要就是第二戶房貸，而且這已經是央行今年第二次放寬第二戶房貸。

2026 年 3 月時，第二戶貸款成數才從 5 成提高到 6 成；到了 9 月又進一步提高到 7 成，半年內最高貸款成數已經從 5 成增加到 7 成。

第二戶房貸提高到 7 成，自備款可以少多少？

這次調整最直接的效果，就是第二戶買方需要準備的自備款下降。

假設銀行鑑價與房屋成交價相同，而且銀行同意核貸到最高 7 成：

房屋價格	原本貸 6 成	新制貸 7 成	房款自備資金可減少
1,000 萬元	600 萬元	700 萬元	100 萬元
1,500 萬元	900 萬元	1,050 萬元	150 萬元
2,000 萬元	1,200 萬元	1,400 萬元	200 萬元
3,000 萬元	1,800 萬元	2,100 萬元	300 萬元

因此，對原本已經有一戶房貸，又想替父母、子女準備住宅，或因工作、家庭需求另外購屋的人來說，資金門檻確實會比之前降低。

但仍要特別注意，貸款成數只是最高上限，央行相關規定的貸款成數計算，原則上會以房屋買賣金額與銀行鑑價中的較低者作為基礎，而且承貸銀行仍可依自身授信政策採取更嚴格標準。

例如：房子買 2,000 萬元，但銀行只鑑價 1,800 萬元，即使符合最高 7 成規定，也不能直接用 2,000 萬元乘以 70% 認定一定能貸到 1,400 萬元。

已經辦好的第二戶房貸，也有機會跟著增貸

央行明確說明，2026 年 9 月 17 日以前已經撥款的自然人第二戶購屋貸款，如果當時適用的貸款條件比現在嚴格，也可以向原承貸銀行詢問是否依照新制辦理增貸。

也就是說，不只是 9 月 18 日之後才買第二戶的人受惠。

例如：原本第二戶房貸受到 5 成或 6 成上限限制，現在央行上限提高到 7 成，符合條件者可以向原貸款銀行詢問增貸。

不過這並不代表銀行一定要直接把房貸補滿到 7 成，借款人仍須經過銀行授信審核，而且增貸資金必須切結不得流向購買受央行信用管制限制的不動產，同樣不得使用寬限期；銀行如果本身訂有更嚴格規範，也可以從嚴辦理。

9/17 前已申請、但銀行還沒撥款，也可以適用新制嗎？

可以。

央行說明，如果借款人在 2026 年 9 月 17 日以前已正式提出房貸申請、銀行也已經錄案，但還沒有撥款，原則上可以按照原本錄案時的規定辦理；不過如果屬於這次放寬的第二戶購屋貸款，也可以改依 9 月 18 日生效的新規定辦理。

因此，近期剛好正在辦第二戶房貸、還沒有完成撥款的人，可以直接向承貸銀行確認是否能改按最高 7 成重新評估。

換屋族本來就有另外一套機制，不一定只能貸 7 成

如果是因為換屋需求，名下暫時同時出現兩戶房屋，也不要直接認為自己的新房只能貸 7 成。

央行目前針對「先買後賣的實質換屋自住族」另有協處措施。

自然人名下已有 1 戶房貸，因換屋自住需求申請第 2 戶房貸，只要與銀行完成相關切結，並在第二戶房貸撥款後 18 個月內完成出售原住宅、產權移轉、清償原房貸及塗銷抵押權，就有機會不受第二戶貸款成數上限及不得有寬限期的限制。

因此，如果你的情況是單純「舊房還沒賣掉、新房已經先買」，申請房貸時最好直接向銀行表明屬於實質換屋自住需求，而不是直接按照一般第二戶房貸辦理。

第二戶怎麼認定？不是單純看你名下有幾間房

另外一個常見問題是：「我名下有房，就一定算第二戶嗎？」

央行管制所稱的「第 2 戶購屋貸款」，主要會由銀行查詢聯徵資料確認借款人名下的房貸戶數。

央行規定，銀行會依擔保品數量認定房貸戶數，一筆擔保品原則上認定為一戶房貸；因繼承而承受的房貸，則不計入房貸戶數。銀行在正式撥款以前也必須再次確認借款人名下房貸狀況。

因此，「名下有房屋」與「名下有幾戶房貸」是兩個需要分開看的概念，實際適用哪一類信用管制，仍要由銀行依個案資料認定。

首購族有跟著放寬嗎？這次沒有

如果你是第一次買房，這次央行政策其實沒有直接改變首購族的房貸成數規定。

這次房市信用管制真正調整的重點只有第二戶購屋貸款，以及購地貸款的動工切結規定；包括第 3 戶以上、高價住宅、公司法人購屋及餘屋貸款成數，都維持原規定。

對首購族來說，實際可以貸多少，仍取決於使用的房貸方案、收入條件、房屋鑑價以及銀行授信。

央行有降息嗎？沒有，房貸利率不會因這次決策直接下降

央行雖然放寬第二戶房貸，但這次沒有降息。

9 月 17 日理監事會決議，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率仍分別維持在 2%、2.375%及 4.25%。

因此這次政策對房貸族最大的影響是「可以貸的成數增加」，而不是「房貸利率下降」，已經使用機動利率房貸的民眾，也不會因為央行這次決策而直接降低每月房貸利息。

至於各銀行未來是否調整房貸利率，仍要看自身資金成本、指標利率及授信政策。

購地貸款也鬆綁，但對一般自住買房族影響較小

另一項修改是「購地貸款」。

原本購地貸款最高仍為 5 成，而且其中 1 成必須等到動工後才能撥款，同時借款人還必須提出具體興建計畫，並切結在一定期間內動工。

9 月 18 日起，央行取消「切結於一定期間內動工興建」的規定，未來實際動工時間回歸銀行依個案授信實務認定。

不過，最高 5 成貸款以及保留 1 成動工款的規定都沒有取消，借款人也仍須提出具體興建計畫。

這項措施對建商、土地開發商及購地興建者的影響會比較直接，對一般購買成屋的自住族影響相對有限。

為什麼央行現在願意再放寬房市管制？

央行表示，今年以來房市信用管制的效果持續顯現。

截至 2026 年 7 月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率已由今年 3 月底的 35.56%降至 34.44%，相較 2024 年 6 月的近期高點 37.61%，已下降 3.17 個百分點。

央行也觀察到房市交易持續降溫、投機炒作減少，民眾對房價上漲的預期心理趨緩，因此決定適度調整信用管制措施。

不過從這次調整幅度來看，央行仍採取相當明確的「局部鬆綁」方式：第二戶貸款提高至 7 成，但第 3 戶以上仍只有 3 成，高價住宅也維持 3 成，顯示政策目前主要是降低部分自住、家庭購屋與換屋需求的資金壓力，而不是全面退出房市信用管制。

2026 央行房市新制常見問題

第二戶房貸現在最高可以貸幾成？

自 2026 年 9 月 18 日起，自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 6 成提高到 7 成，但仍不得有寬限期。

已經貸款的人可以改成 7 成嗎？

符合條件者可以向原承貸銀行詢問增貸，但仍須經過銀行授信審核，且增貸資金不得用於購買受央行信用管制限制的不動產。銀行也可以採取比央行更嚴格的貸款標準。

第二戶房貸有寬限期嗎？

一般第二戶房貸仍然不得使用寬限期，這次只調高貸款成數，沒有放寬寬限期限制。

買 2,000 萬元第二戶最多可以貸多少？

如果房屋成交價與銀行鑑價都是 2,000 萬元，而且銀行願意核貸到最高成數，新制最高可貸 1,400 萬元，原本 6 成上限則是 1,200 萬元，相差 200 萬元。

第三戶也提高到 7 成嗎？

沒有。自然人第 3 戶以上購屋貸款仍維持最高 3 成，而且不得有寬限期。

果仁家觀察：自備款壓力下降，房貸沒有變便宜

整體來看，央行這次最大的改變整理如下：

第二戶貸款上限從今年初的 5 成，3 月提高到 6 成，如今又提高到 7 成，對原本卡在自備款門檻的家庭購屋、工作需求購屋或部分換屋族來說，資金壓力確實比過去小不少。

但政策利率沒有下降、第二戶仍不能使用寬限期，第 3 戶以上與高價住宅也沒有一起鬆綁，所以這次比較適合解讀為央行在房市降溫之後，針對特定購屋需求進一步「微調水龍頭」，而不是房市信用管制全面解除。

（官方資料：中央銀行〈中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿〉。查看央行 2026 年 9 月 17 日完整公告）