買房陷阱很多，賣房陷阱也很多，相較於買房，在賣房時絕大多數的事物都會由房屋仲介處理，但也正因為如此，讓很多人忽略了賣房陷阱。以下整理了 2 個賣房陷阱經驗及心得分享案例，包含專任約，以及假斡旋、真砍價，提供給第一次賣房的大家參考。
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賣房陷阱經驗及心得 1. 專任約
簽訂專任約後房仲不積極賣房
一名網友因換屋需求而需要賣房，而在房仲接洽後，覺得房仲還不錯，於是決定以簽訂「專任約」的方式賣房，但簽約後卻發現，房仲在賣房態度上相當不積極，不僅不主動聯絡，甚至 2 個月只帶看一組。
之後該名網友主動聯繫房仲後，房仲則表示因為總價開價太高，故詢問度低。然而網友表示其開價是參考實價登錄的行情價，應該沒有開價過高的問題，但眼看著新家交屋的時間愈來愈近，最終網友只好同意降價至房仲建議的價格。
降價後仍無法順利成交
在降價後，雖然有 2 組人一度下斡旋，但最後都沒談成，其中有一組更是已經下斡旋金 10 萬且轉訂金，卻反悔不買，但針對沒收之定金要如何分配，該房仲卻有沒有主動告知。而最讓該名網友心理不平衡的是，同一社區也有一戶鄰居也要賣房，也和同一家房仲簽專任約，但開價卻是高於實價登錄，且在網路上的曝光度高及高，而自己的房子卻是連個影子都找不到。
房仲專任約是賣房陷阱之一
對於該名網友委託房仲賣房的經驗及心得，很多 PTT 網友都建議：不要簽專任約，因為與房仲簽專任約是有運氣的成分在，遇到人品好的就會積極幫你賣房，遇到人品差的可能就長期置之不理，然後再說服賣方降價，以能收到最多佣金為考量。
可以說，專任約下的案子，對房仲而言就是沒有人會競爭，所以可以慢慢賣、「冷處理」1~2 個月，之後再反覆說服賣方降或讓買方加價，以追求收滿 6% 佣金為目標，也是最常見的賣房陷阱之一。委託房仲賣房最好的作法，是以「一般約」的方式委託 2~3 個仲介賣房，不僅曝光度會增加好幾倍，看房的人也會增加，又因為有競爭，各家房仲都會卯足全力以能成交為目標，而非以佣金多寡為首要考量。
適合簽專任約的 3 種人
不過，有 PTT 網友指出，與房仲簽專任約並非一無是處，有些專任約會附帶幫忙整理、清潔房子，甚至是重新油漆，且有些人品好的房仲還是會積極賣房。
PTT 網友認為，以下 3 種人較適合簽專任約：
- 沒有賣房壓力，或屋況很好者
- 只想專人負責，避免房子受損難以追究責任者
- 對不動產銷售基本了解、有售屋經驗者
對於首次賣房的人而言，最好還是要避免與房仲簽訂專任約，而根據前述網友的賣房經驗及心得分享，其屬於「有賣房壓力者」，因此也不適合與房仲簽定專任約賣房。
想了解更多關於專任約和一般約的介紹，請看：專任約、一般約的差別是什麼？房仲專任約陷阱要小心！
賣房陷阱經驗及心得 2. 假斡旋、真砍價
斡旋金是買方的誠意，房仲的殺價工具
在買賣房子時，「斡旋金」是買方用來表達購買意願的「買方的議價保證金」，一般買方在看到喜歡的物件時，房仲就會催促你盡快「下斡旋」，這樣他就可以和賣方談價格，進而促進此筆房屋買賣成交。通常房價千萬元以內的物件，斡旋金大約在 5~10 萬元即可，若物件很搶手，有些買方也會下房價總價的 2%~3% 的斡旋金，來獲得優先議價的機會。
不過，對賣方來說，「斡旋金」就是房仲業者非常好用的殺價工具，而很多賣方在不了解的情況下，經常會誤入這項賣房陷阱中，房仲可能會假藉著有買家下斡旋的名義，趁機向賣方試探最低的底價為何。
房仲假借斡旋之名，行殺價之實
在《房市老手21堂超強實戰課：快速看穿房屋買賣陷阱》這本書中，作者陳淑泰講述了一些自身賣房經驗和心得，其中就曾提到，在第一次換房、賣房時，就曾遇到房仲以「有買家下了 10 萬元斡旋金」的名義，要求親自登門拜訪見面談。
而在見面之後，房仲立馬拿出 10 萬元現金，並解釋這就是賣方拿出的斡旋金，但買方的出價是低於市場行情約 2 成的價格，希望屋主能看在買方是年輕人，且相當有誠意、這麼快就拿出斡旋金的分上，能降價一些，就當作是幫助年輕人。
聽到這裡，沒有賣房經驗、人生歷練不多、不擅長看人的賣方，或許真的會相信房仲所說的「話術」，但由於屋主是已當過 10 年記者、看過形形色色的人，很快就發現這是房仲挖給賣方的賣房陷阱。在了解之後，面對仲介所開出的低於市場行情很多的價格，她不為所動，只請房仲回去讓買方加價後再談。
買方下斡旋房仲不會收到現金
事實上，般房仲業務員根本不會收到買方繳納的現金，即使是由房仲業務員代收，該筆錢也沒有機會在與屋主斡旋時放置屋主眼前，通常會由房仲所屬的公司保管，然而，若是第一次賣房又沒有作好功課，就很容易被房仲欺騙而降價銷售，落入賣房陷阱而不自知。
而買方如果想要請房仲業者協助議價，也未必要真的拿出一大筆錢，可以參考內政部「不動產委託銷售契約書範本」附件內的「要約書範本」，在要約書上寫下願意承購的總價格、委託斡旋期限、付款方式及其他附帶條件、違約罰則約定、正式簽立房地產買賣契約書之期限等，確認內仍沒問題後在上面簽名確認，再交由房仲去向屋主進行議價就可以了。
不過在實務上，多數房仲和屋主都還是會希望買方先交付一筆斡旋金，來代表買房的誠意，有些買方也喜歡用高斡旋金的方式，來表達想買的決心。但即使買方是採用下斡旋金的方式，房仲業務員也只會拿著「買賣斡旋契約書」給賣方看並進行議價，裡面會有支票影本，或收款紀錄及保管條號碼，絕對不會是捧著一堆現金到屋主面前。
想了解買賣斡旋契約書和要約書的差異，請參考下表：
|
項目 |
買賣斡旋契約書 |
要約書 |
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說明 |
買方用現金向賣方表達購買的誠意，並委託房仲去向賣方議價 |
買方在邀約書上寫下欲承購價格，來表達其購買的誠意 |
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預付金 |
斡旋金大約在 5~10 萬元即可，若物件很搶手，有可能為房價總價的 2%~3% |
不需要預付金 |
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時效 |
通常 3~7 天 |
可自訂 |
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議價成功 |
斡旋金將直接轉為「定金」 |
買賣雙方依據邀約書的約定簽約，並在簽約時之副買方定金 |
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議價失敗 |
斡旋金將退還給買方 |
邀約書契約立即失效 |
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議價成功但違約時 |
買方違約，賣方沒收定金；賣方違約，須加倍返還定金給買方 |
違約的一方，須賠償買賣總價款 3% 作為違約金給對方。 |
資料來源：《房市老手21堂超強實戰課：快速看穿房屋買賣陷阱》
留意賣房陷阱，小心房仲話術
從本篇文章的 2 個賣房陷阱經驗及心得分享案例可以發現，委託房仲賣房時，從簽定房屋仲介委託契約時就開始有陷阱，之後在委託房仲賣房的過程中，也有陷阱，換而言之，賣房陷阱無所不在。
而這些陷阱，有不少都是源自於房仲，最常見的就是本文提的 2 個情況：「專任約」和「假斡旋、真砍價」，所以無論是要賣房還是買房，大家在和房屋仲介打交道時一定要特別注意，不要被房仲的話術誆騙了喔！
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