在房價居高不下的時代，許多人開始轉向價格較低的「法拍屋」市場。根據經驗，法拍屋價格平均會比市價便宜兩成，對預算有限的購屋族來說相當有吸引力。
不過，法拍屋可不是想像中這麼好入手，它存在許多潛在風險，特別是最容易忽略的「不點交」問題，甚至可能買到不能住、不能貸款的物件！
本篇文章就來一次幫你整理：什麼是法拍屋「不點交」？買法拍屋有哪些風險？又該注意哪些重點？讓你下標前先評估清楚，別讓省錢變成賠錢！
法拍屋與一般買賣不同，多數無法開放看屋，是否能取得房子的使用權，法院會根據占用情形判定為「點交」、「不點交」或「部分點交」三種：
點交：債務人已遷出、或非法佔用人經查封後不具合法權利，此時法院會協助清空物件，交給得標者。
不點交：房屋內有合法租客、或其他佔用人有主張權利時，法院不會強制清空。得標者只能拿到產權，卻無法使用。
部分點交：常見於社區型大樓，像是「專有部分點交、公共空間不點交」。
若買到「不點交」的法拍屋，房子裡若有合法租客，得標者須等到租約到期才能使用；若遇到惡意佔用者，甚至要透過法律訴訟驅離，曠日費時、費用又高，風險極大。
由於法拍屋多數不能進入查看實際狀況，因此房屋內部是否漏水、管線老舊、牆壁發霉等問題，全憑「運氣」。更重要的是：
法院不提供瑕疵擔保責任，只會註記明顯重大瑕疵（如凶宅、海砂屋）。
得標後若發現問題，也無法要求退費或補償。
可事先查閱法院公告的「估價書」與「勘查報告」，再搭配實價登錄比價與地政謄本，盡可能掌握屋況與產權資訊。
投標法拍屋前，需先繳交底價 20% 的保證金，得標後7 日內須繳清餘款與相關稅費。這段時間銀行房貸尚未核貸，需先自備大筆資金。
銀行代墊利率高（4%~12%）
無法申貸時恐面臨保證金沒收、法拍失敗
得標後可持「不動產權利移轉證明書」辦理抵押貸款，以降低利息成本。或先確認銀行是否提供法拍屋專案貸款。
若法拍物件有其他共有人、地上權人或承租人，他們有權行使「優先承買權」，即便你出最高價，也可能被對方以相同價格買走。
得標後 15 天內都可能被行使優先承買權
法拍公告中會註明是否有優先承買人資格
開標前務必詳讀法院公告，確認是否存在優先承買權人，避免白忙一場。
有些法拍屋會被標記為「禁止處分」，代表該物件涉及訴訟、欠稅、刑案等情形，即便你成功得標，也無法立即取得權狀。
必須向法院聲請塗銷禁止處分
通常需等待 3～6 個月，無法貸款也無法轉售
審查謄本是否註記「禁止處分」，若有，請預留資金與時間成本。
有些老舊法拍屋會出現「只拍賣建物、不含土地」的情況。若土地與建物所有權人不同，後續使用需雙方協議，恐產生糾紛或額外租金成本。
詳讀公告內容的地號與建號，確認是否為「土建分離」狀況，避免日後使用權爭議。
| 注意事項 | 潛在風險 | 對應建議 |
|---|---|---|
| 不點交 | 屋內有人、無法使用，需自行處理佔用人 | 優先選擇「點交」標的 |
| 無法看屋、無瑕疵擔保 | 購買後才發現漏水或重大問題 | 詳閱估價書、查謄本、周邊行情 |
| 繳款期限短、需自備款 | 若資金不足將失去得標資格 | 預先確認貸款方案與資金配置 |
| 優先承買權 | 得標後仍可能被其他人用相同價格買走 | 投標前確認公告是否存在優先承買人 |
| 禁止處分 | 無法馬上取得產權與貸款 | 預留處理時間與資金，確認可否塗銷 |
| 土建分離 | 無土地權利，使用恐有糾紛 | 優先選擇「土地與建物一併拍賣」的物件 |
法拍屋雖然是許多人「撿便宜買房」的希望，但它絕對不是「買到賺到」的保證。從不點交風險、產權糾紛到貸款問題，每一關都是考驗，沒有充足準備與知識就貿然下標，往往得不償失。
在進場法拍市場前，務必查清楚標的狀況、法律保障、金流計畫，最好有專業律師或不動產經紀協助評估，才能讓法拍變成划算的選擇，而不是無底的坑。
🔔 歡迎追蹤我們的 Facebook 社團｜加入 官方 LINE 群，掌握最新租屋法規與房市情報！