日本總務省公布 2025 年 9 月東京消費者物價指數（CPI），數據顯示日本物價漲勢延續，食品、外食、通訊費仍是主要推手。核心 CPI 年增率為 2.5% 與 8 月持平，雖略低於市場預期，但這已是連續第 11 個月高於日本政府與日銀（BOJ）設定的 2% 通膨目標。本文整理日本 CPI 報告重點，並分析對日本房地產市場的可能影響。
繼續閱讀》日本 CPI 8 月：年增 2.6%！通膨壓力未退，房租、房價續漲，居住成本沈重
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日本 9 月整體 CPI 變動
- 總合 CPI：指數 110.7（2020 年=100），年增率 2.5%，與 8 月持平，連續 11 個月高於 2%。
- 核心 CPI（除生鮮食品）：110.0，年增率同樣為 2.5%。
- 核心核心 CPI（除生鮮食品與能源）：109.6，年增率 2.5%。
- 月增率（季節調整後）：整體下跌 0.1%，顯示短期內部分物價略有放緩。
日本 9 月 CPI：食品價格漲幅持續，米價漲幅近五成
食品仍是推升通膨的最大來源，其中以主食、菓子類與外食漲幅最為顯著：
- 穀類：年增 15.5%，其中米價大漲 46.9%。
- 菓子類：上漲 11.4%，巧克力飆升 53.8%。
- 外食：上漲 5.5%，壽司外食漲 10%。
- 調理食品：如御飯糰上漲 17.7%。
- 飲料：上升 8.1%，其中咖啡豆大漲 47.8%。
- 肉類與蛋類：雞肉漲 14.1%，雞蛋漲 13.7%。
食品全體持續高漲，反映日圓貶值與進口成本居高不下，影響家庭開支。
日本 9 月 CPI：居住與交通費用
- 家賃（租金）：上漲 1.2%，其中民營房租漲 1.7%。
- 通訊費：上漲 6.7%，手機費用漲 13.2%。
- 住宿費：上漲 5.8%，反映觀光與旅遊需求回升。
這些與日常生活密切相關的項目持續走高，增加家庭負擔。
日本 9 月 CPI：能源價格變化
- 能源整體：年減 5.3%，但因基期效應影響，下跌幅度收斂。
- 電費：9 月年增 3.4%，由負轉正，成為 CPI 上漲的重要推力。
- 都市瓦斯費：年增 2.0%。
政府的「電氣・瓦斯料金負担軽減支援事業」仍有抑制效果，估計壓低 CPI 約 0.30 個百分點。能源費用的走勢將是後續通膨能否持續回落的關鍵。
日本 9 月 CPI：下跌項目
並非所有品項都在上漲，有些支出大幅下降：
- 水道費：年減 34.6%。
- 保育所托育費：年減 60.4%，對 CPI 有明顯下拉效果。
這些與政府政策相關的價格下跌，有助於抵銷部分食品與能源上漲壓力。
日本 9 月 CPI：總結
2025 年 9 月東京 CPI 年增率維持在 2.5%，顯示日本通膨仍處於日銀 2% 目標以上。食品與服務價格繼續推高物價，能源也出現反彈，未來是否帶來更長期的壓力，仍需觀察。
果仁家觀點：通膨降溫，對日本房市有何影響？
雖然 9 月 CPI 漲勢趨緩，但從「米價暴漲、能源回升、日圓持續貶值」三大因素來看，日本通膨依舊結構性存在。這對房地產市場帶來以下幾點觀察：
（1）通膨趨緩意味升息延後，利於購屋者
日銀若繼續維持低利率，房貸利息壓力相對較小，短期內仍對購屋需求有支撐力。
（2）日圓疲軟推升外資購屋熱潮
便宜的匯率使得外國投資客更有意願進場，特別是東京、大阪、京都等熱門區域持續吸引海外買盤。
（3）原物料與能源上漲，可能推升建案成本
建築業者面臨施工成本上升，未來新建案可能反映成本轉嫁，造成房價支撐。
（4）長期觀察關鍵仍在政策與移民
若日本政府進一步放寬住宅與移民政策，有望進一步刺激住宅剛性需求。
總結來說，通膨放緩雖緩解壓力，但日本房市短期仍具穩定支撐力。特別是在利率仍低、匯率誘因強的環境下，對於長期置產或海外投資者來說，日本不動產依然是值得關注的市場。
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