近兩年預售市場歷經從熱到冷的急速變化，建案開工量與預售揭露量之間的落差，也讓「新建餘屋是否會增加」成為市場高度關注的議題。
從 2023 年的旺市、2024 年的高峰，到 2025 年快速退燒，預售市場的供需結構正重新調整。本篇帶你以數據梳理最新趨勢，並理解開發商目前面臨的資金壓力與策略變化。
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2023、2024 年開工量與預售揭露量變化
統計建案開工與預售揭露量表現，2023 年受惠 9 月開始預售屋交易轉熱，當年度報開工戶數達 13.1 萬戶，預售揭露也達 10.7 萬戶，2024 上半年交易火熱，預售揭露全年達到 13 萬戶，甚至超過當年報開工的 12.8 萬戶。
今年則是賣得遠比開工量還少很多，預售揭露前三季只賣了 3 萬戶，全年推估剩下去年的 3 成，但今年全年的開工數量推估將達 11 萬戶，若外在環境沒有出現轉機，長期新建餘屋可能會逐漸增加。
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建照、開工與貸款規範影響推案節奏
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常申請建照後才可以預售，6 個月內要申請開工但可展延 3 個月，現在推案也知道市況不好，一路賣到成屋銷售都有可能。
但礙於銀行貸款，也必須按原規畫時程如期開工，現在開發商融資成本與自籌資金條件都嚴格許多，面對房市景氣較去年驟降，只能先求之前預售個案順利交屋回收資金，新推案或購地都已經轉趨保守，等待市場是否有新的轉機。
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新青安後預售爆量、七波管制後急速降溫
統計顯示，這波預售的高光時刻出現在新青安上路後，一直到第七波選擇性信用管制措施才降溫，2024 報開工的住宅戶數共 12.8 萬戶，2024 預售揭露銷售則高達 13 萬戶，預售正熱時案子幾乎是全面熱銷，民眾可能心態上出現不買會更貴的預期。
但在第七波管制上路後，預售揭露量快速降溫，今年第三季每個月接露量都跌破 3 千件，今年前三季預售揭露約 3 萬件，但報開工數量卻達到 9.6 萬戶，預估全年將達到 11 萬戶，可見有更多預售屋未能順利出售。
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預售市場回到個案行情、買方選擇更趨精準
曾敬德指出，現在預售已經是個案表現的市場，現場也會把握現在還有自用需求的民眾，但部分房價高漲的區域，相對價格壓力會高一些。
若市場供給量又大，消費者自然會挑選對自己最有利的時機與價位等條件才購屋，現場的銷售策略也會將戰線延長，包括謹慎使用廣告預算，降低接待中心成本等方式因應。
近年住宅開工數量與預售揭露量統計
|
時間 |
住宅開工戶數 |
預售揭露件數 |
|
2021 |
130822 |
98605 |
|
2022 |
146436 |
83282 |
|
2023 |
130844 |
107114 |
|
2024 |
127886 |
130367 |
|
2025.1-9 |
95799 |
30893 |
資料來源：內政部統計月報、預售揭露資料、信義房屋不動產企研室彙整
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